Можно ли использовать материнский капитал на покупку частного дома до 3 лет ребенка, если в договоре указана оплата маткапиталом и выделение долей?

В центре ситуации — намерение женщины, имеющей сертификат на материнский капитал, направить эти средства на покупку жилого дома для семьи с одновременным выделением долей ребенку. Ребенку на момент планируемой сделки полтора года, то есть три года еще не исполнилось.

Юридически значимым является возникновение спора между владелицей сертификата и территориальным органом Пенсионного фонда (Социального фонда) о возможности досрочного распоряжения средствами. С точки зрения закона, основное ограничение заключается в том, что по общему правилу воспользоваться материнским капиталом можно только по достижении ребенком трех лет. Однако из этого правила есть прямое исключение: средства могут быть направлены на уплату первоначального взноса или погашение основного долга и процентов по кредитам (займам) на приобретение жилья. В данном описании не указано, оформляется ли ипотека или иной целевой заем, а говорится только о прямом договоре купли-продажи с оплатой частью капитала и выделением долей.

Поскольку покупка происходит без привлечения кредитных средств, а у ребенка возраст менее трех лет, формально ситуация подпадает под общее правило об ожидании. Вместе с тем, если бы сделка совершалась с использованием заемных средств (ипотеки), то закон прямо разрешает использовать капитал в любое время, независимо от возраста ребенка, именно на погашение таких обязательств. Кроме того, существуют разъяснения, что покупка жилого помещения (в том числе дома) с прямым перечислением средств продавцу, минуя кредит, возможна только после трехлетия ребенка, если иное не предусмотрено специальными нормами.

Выделение долей ребенку и наличие старой прописки (то есть факт нуждаемости в улучшении жилищных условий) являются обязательными условиями для целевого использования капитала, но не отменяют временных ограничений, установленных для случая прямой покупки без кредита. Таким образом, юридически значимые обстоятельства: возраст ребенка (менее 3 лет), форма расчетов (прямой договор купли-продажи без указания на ипотеку), наличие сертификата и позиция фонда о необходимости ожидания. Все это формирует предмет спора о правомерности отказа фонда и о возможности досрочного использования средств в данной конкретной сделке.

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, средства материнского (семейного) капитала могут направляться на приобретение жилого помещения, в том числе частного дома, посредством любой не противоречащей закону сделки, например договора купли‑продажи. В вашей ситуации покупка нового дома с оплатой части стоимости за счёт маткапитала полностью соответствует этому положению, поскольку дом является жилым помещением, а сделка оформлена договором купли‑продажи с указанием на оплату частью материнского капитала. Важным условием является безналичное перечисление средств продавцу — это требование закона, и оно, как правило, выполняется через территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования.

"Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий 1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору"
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10

В вашей ситуации использовать материнский капитал для прямой покупки дома, минуя кредитные средства, до достижения ребёнком трёх лет нельзя. Отказ Пенсионного (Социального) фонда в распоряжении средствами правомерен: сделка по договору купли-продажи с немедленной оплатой не входит в перечень исключений, допускающих досрочное использование капитала. Необходимо дождаться исполнения ребёнку трёх лет и только после этого подавать заявление о распоряжении.

Рекомендуемые действия

• Отложить сделку до достижения ребёнком возраста трёх лет, после чего подать в территориальный орган СФР заявление о распоряжении средствами на улучшение жилищных условий (покупку дома) с приложением полного пакета документов.
• В качестве альтернативы рассмотреть оформление целевого ипотечного кредита или займа на приобретение дома — в этом случае материнский капитал можно законно направить на погашение основного долга или процентов независимо от возраста ребёнка.
• До подачи заявления убедиться, что приобретаемый дом является жилым помещением, пригодным для постоянного проживания, и получить правоустанавливающие документы на него в соответствии с требованиями законодательства.
• Заключить и нотариально удостоверить обязательство об оформлении приобретаемого жилья в общую долевую собственность всех членов семьи (включая ребёнка) с определением размера долей по соглашению — это обязательное условие для выделения средств из материнского капитала.
• Подготовить договор купли-продажи и иные документы так, чтобы в качестве условия оплаты было указано безналичное перечисление средств продавцу из материнского капитала после одобрения заявления фондом, а не прямое зачисление в момент сделки.
• Проконсультироваться с адвокатом на предмет допустимости конструкции с займом от продавца (рассрочкой платежа), если необходимо провести сделку немедленно и существует возможность квалифицировать её как долговое обязательство, подпадающее под исключение, — но учитывать, что подобные схемы могут быть расценены как обход закона.