Как продать дом, купленный за материнский капитал, если бывший муж не дает согласие, а его доли в доме нет

Требуется ли по закону согласие бывшего мужа, если его доли в доме нет

Главное различие, от которого зависит ответ: является ли дом общим совместным имуществом супругов (ст. 34 СК РФ), либо уже разделён/принадлежит только матери и детям.

Правило о согласии супруга на распоряжение недвижимостью установлено ст. 35 СК РФ, но оно действует только для общего имущества супругов:

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
   — ст. 35 СК РФ, п. 1

Для вашей ситуации ст. 35 СК означает: нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга требуется строго в одном случае — если дом является общим имуществом супругов (ст. 34 СК РФ). Если же доля бывшего мужа в доме отсутствует, а раздел имущества произведён либо он от своей доли отказался, — его согласие по закону не требуется, и истребование подписи нотариусом безосновательно.

Однако для дома, купленного на материнский капитал, действует специальное правило — п. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ прямо обязывает оформить жильё в общую собственность супруга и детей:

1. Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки .
   — п. 2 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Для вас эта норма означает важную юридическую развилку: если дом куплен в браке за счёт маткапитала и общих средств, но доля бывшего мужа не выделена в ЕГРН, — это нарушение указанного требования. Дом при этом по ст. 34 СК РФ формально остаётся общим имуществом супругов, поэтому нотариус правомерно требует согласие бывшего мужа (п. 3 ст. 35 СК: сделка по отчуждению долей подлежит нотариальному удостоверению). Если же соглашение о разделе имущества достигнуто нотариально, имущество разделено судом либо муж отказался от доли — согласие не требуется.

Вывод по вопросу: Закон требует согласия бывшего мужа только в той мере, в какой дом является общим имуществом супругов (ст. 34, 35 СК РФ). Отсутствие записи о его доле в ЕГРН само по себе не снимает режима совместной собственности, если дом куплен в браке за счёт маткапитала: п. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ прямо предписывает выделять долю супругу. Согласие не требуется лишь при совершённом разделе имущества, отказе супруга от доли или если дом приобретён после расторжения брака. Последнее — решающий факт, который нужно установить по документам.

Если дом — общее имущество супругов и бывший муж согласие не даёт: как преодолеть отказ

Когда дом действительно является общим совместным имуществом (куплен в браке, раздел не произведён), необоснованный отказ бывшего мужа дать согласие преодолевается в судебном порядке через два самостоятельных пути, не требующих его подписи:

Раздел общего имущества супругов может быть произведён как в период брака, так и после его расторжения, а при споре — в судебном порядке:

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Это означает практический алгоритм: вы вправе обратиться в суд с иском о разделе общего имущества супругов. По итогам раздела суд закрепляет за вами долю дома (и, при удовлетворении интересов детей, дом достаётся вам с обязанностью компенсации мужу), после чего вы становитесь единоличным собственником и продаёте дом без согласия бывшего мужа. Трёхлетний срок исковой давности для такого иска отсчитывается с момента, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении его права на долю (п. 7 ст. 38 СК РФ с учётом правовой позиции ВС РФ), а не автоматически со дня развода.

Из ст. 38 СК РФ следует также, что суд вправе отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей — здесь это прямо применимо, поскольку вы улучшаете жилищные условия детей. Альтернатива: если есть нотариальное соглашение о разделе, дом перестаёт быть общим, и согласие мужа далее не нужно.

Вывод: При наличии спора и необоснованного отказа мужа подаётся иск о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ) в районный суд по месту нахождения недвижимости либо по месту жительства ответчика. После судебного раздела вы распоряжаетесь своей долей/домом без согласия бывшего мужа. Срок исковой давности — 3 года с момента, когда бывший супруг узнал о нарушении своего права (п. 7 ст. 38 СК РФ).

Обязательное разрешение органа опеки на продажу долей детей

Независимо от позиции бывшего мужа, сделку по отчуждению долей несовершеннолетних детей продать без предварительного разрешения органа опеки и попечительства нельзя — это отдельное и обязательное согласование, которое получает именно мать:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
   — п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Правило распространяется и на случай, когда жилое помещение находится в собственности самого несовершеннолетнего либо его доли в нём, — отчуждение долей детей в любом случае требует предварительного разрешения опеки. Разрешение должно быть выдано в письменной форме в срок до 15 дней, а отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде.

Также продажа долей в праве общей собственности (в том числе долей детей) подлежит обязательному нотариальному удостоверению сделки (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, п. 1), за исключением отчуждения всех участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Именно при нотариальном удостоверении нотариус проверяет необходимость согласия супруга и именно на этом этапе возникает требование подписи бывшего мужа, если дом признаётся общим имуществом (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Правовое положение бывшего мужа, если он лишь проживает (прописан) в доме, но не является собственником, определяется ст. 31 ЖК РФ: при прекращении семейных отношений право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется — то есть его согласия на продажу как собственника в этом случае не требуется:

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
   — п. 4 ст. 31 ЖК РФ

Значение для вас: если долей у бывшего мужа нет и режим совместной собственности отсутствует (раздел произведён, либо он не был включён как супруг, либо дом куплен после развода), он является лишь бывшим членом семьи и его блокирующая роль на продажу отсутствует. Главные обязательные согласования — предварительное разрешение органа опеки на отчуждение долей детей и нотариальное удостоверение сделки.

Вывод: Для продажи дома с долями детей обязательны: (1) предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних (п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, ст. 37 ГК РФ) и (2) нотариальное удостоверение сделки (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Согласие бывшего мужа требуется лишь постольку, поскольку дом является общим имуществом супругов. Если он не собственник и лишь прописан, его право пользования при прекращении брака не сохраняется (п. 4 ст. 31 ЖК РФ), и он не может блокировать продажу.

Гражданско-правовые последствия: риск оспаривания сделки и возмещение убытков

Если дом является общим имуществом супругов и сделка по его отчуждению совершена без нотариального согласия бывшего мужа (п. 3 ст. 35 СК РФ), такая сделка оспорима по общим правилам ст. 173.1 ГК РФ:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
   — ст. 173.1 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это означает конкретный риск: бывший муж вправе в течение одного года с момента, когда узнал или должен был узнать о сделке (п. 3 ст. 35 СК РФ), обратиться в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным. Суд удовлетворит иск, только если будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия супруга. Этот риск полностью исключается после судебного раздела имущества (ст. 38 СК РФ) — тогда дом переходит в раздельную собственность и согласие перестаёт требоваться.

Если же отказ бывшего мужа необоснован и, например, сделка срывается (вы теряете выгодного покупателя, несёте расходы), у вас есть право требовать возмещения убытков:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Применительно к вашему делу: если отказ бывшего мужа является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ) и повлёк срыв сделки, вы вправе взыскать с него убытки (реальный ущерб — например, расходы на подготовку документов, оценку, упущенную выгоду), а также компенсацию морального вреда. Это самостоятельное требование, которое может быть заявлено как в деле о разделе имущества, так и отдельным иском.

Вывод: Совершение сделки без согласия супруга, если оно требовалось, делает её оспоримой (ст. 173.1 ГК РФ) с годичным сроком на оспаривание. Необоснованный отказ бывшего мужа дать согласие, повлёкший срыв сделки, может быть основанием для взыскания убытков (ст. 15 ГК РФ) и квалификации его действий как злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). Судебный раздел имущества (ст. 38 СК РФ) полностью устраняет эти риски.