Продажа дома, купленного на материнский капитал, с долями детей и бывшего мужа: документы, разрешение опеки и снятие обременения

Обязательно ли разрешение органа опеки на продажу долей несовершеннолетних детей

Разрешение органа опеки и попечительства обязательно. Ваши дети являются не просто проживающими, а собственниками долей в доме (по 1/4 у каждого). При продаже их долей вы как родители выступаете законными представителями.

Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Это означает, что на вас как родителей распространяются требования ст. 37 ГК РФ. В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

То же требование закреплено в специальном законе — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Вывод: без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделка по продаже долей детей будет оспоримой (ст. 173.1 ГК РФ) и может быть признана недействительной по иску органа опеки. Условие получения разрешения — одновременное (либо предшествующее) наделение детей равноценными долями в другом жилом помещении, не худшем по площади и стоимости, чем отчуждаемые. Орган опеки обязан выдать разрешение или мотивированный отказ в течение 15 дней со дня подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Отказ можно обжаловать в суд.

Нотариальная форма сделки и пакет документов для продажи

Физические аспекты отчуждения долей несовершеннолетних в жилом доме, купленном на маткапитал

Согласно ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Исключение: если все четверо сособственников продают дом целиком по одной сделке (один договор купли-продажи, подписанный всеми), нотариальное удостоверение не требуется (пп. 1 исключения — «сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке»). В вашем случае, если продаётся дом целиком и все четверо (вы, бывший муж, двое детей) выступают продавцами по одному договору — нотариус не обязателен. Если же каждая доля продаётся отдельно — нотариальная форма строго обязательна.

Пакет документов:

1. Разрешение органа опеки (на каждого ребёнка) — получается в ООиП по месту жительства детей.
2. Нотариально удостоверенное согласие бывшего мужа как сособственника на продажу его доли (если он участвует в сделке лично — его подпись в договоре достаточна).
3. Договор купли-продажи (нотариальный, если доли отчуждаются не одной сделкой).
4. Выписки из ЕГРН на дом и земельный участок.
5. Правоустанавливающие документы на дом.
6. Документ о погашении ипотеки / снятии обременения (см. блок 3).
7. Паспорта всех совершеннолетних продавцов.
8. Свидетельства о рождении детей.
9. Свидетельство о расторжении брака (подтверждает, что согласие супруга по ст. 35 СК РФ не требуется — бывший супруг является сособственником).

Вывод: если дом продаётся целиком одной сделкой (один договор со всеми сособственниками) — нотариус не обязателен. В ином случае — нотариальная форма строго обязательна под страхом ничтожности сделки.

Снятие обременения — две возможные ситуации

Обременение, связанное с материнским капиталом, может быть двух видов, и от этого зависит порядок его снятия.

Ситуация А — дом куплен в ипотеку (кредит). При покупке с использованием кредитных средств возникает ипотека в силу закона (регистрационная запись об ипотеке в ЕГРН). Средства МСК направляются на погашение кредита. После полного погашения кредита регистрационная запись об ипотеке погашается согласно ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ:

регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
— ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ, п. 1

То есть необходимо подать в Росреестр (через МФЦ) совместное заявление залогодателя и банка-залогодержателя либо заявление банка о погашении регистрационной записи. Срок погашения — 3 рабочих дня.

Ситуация Б — дом куплен за наличные с добавлением МСК (без кредита). Обременением выступает само обязательство о выделении долей детям, данное при распоряжении средствами МСК (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ):

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это обязательство фиксируется в ЕГРН как обременение (запись о законном требовании). Пока доли детей не выделены — обременение сохраняется. В вашем случае доли уже выделены (по 1/4 каждому), что подтверждается документами на дом. Если в ЕГРН до сих пор значится запись об обременении по обязательству МСК — необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о снятии такого обременения, приложив документы, подтверждающие выделение долей детям (выписку из ЕГРН, где доли детей зарегистрированы).

Вывод: если дом в ипотеке — погасить запись об ипотеке через совместное заявление с банком в Росреестр. Если ипотеки нет, а обременение связано только с обязательством о выделении долей — снимите запись о нём через Росреестр, подтвердив факт выделения долей.

Участие бывшего мужа-сособственника и преимущественное право

Участие бывшего мужа. Поскольку бывший муж является сособственником (у него также 1/4 доли, как следует из вашего вопроса) и согласен на продажу, его участие обязательно — он подписывает договор купли-продажи как продавец своей доли. Согласие по ст. 35 СК РФ не требуется, поскольку вы в разводе и он не является супругом — он самостоятельный сособственник.

Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. Поскольку все четверо согласны — препятствий нет.

Преимущественное право покупки. Если дом продаётся целиком одному покупателю по одному договору всеми сособственниками, преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) не применяется — оно защищает сособственников от входа постороннего лица вместо одного из них.

Если бы одна из долей продавалась отдельно постороннему лицу, действовало бы правило ст. 250 ГК РФ:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— ст. 250 ГК РФ п. 2, 3

Но при продаже всех долей по одной сделке единому покупателю это правило не применяется.

Вывод: муж участвует в сделке как продавец своей доли; при единой продаже всего дома одному покупателю преимущественное право не применимо. Согласие по ст. 35 СК РФ не требуется — вы в разводе.

НДФЛ при продаже и риски совершения сделки без разрешения опеки

НДФЛ. При продаже дома с детскими долями действует специальная норма п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ:

Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, а детей, родившихся после даты осуществления указанной государственной регистрации, на 30 апреля следующего календарного года, после календарного года, в котором осуществлена указанная государственная регистрация; (см.
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку вы — мать двоих несовершеннолетних детей, доход от продажи дома может быть освобождён от НДФЛ независимо от срока владения, если одновременно: (а) в том же календарном году или до 30 апреля следующего года приобретено иное жильё большей площади/кадастровой стоимости, (б) кадастровая стоимость проданного дома не превышает 50 млн руб., (в) у членов семьи нет другого жилья, превышающего по площади приобретаемое. В противном случае применяется минимальный срок владения: 3 года (если получено по наследству, дарению от близких родственников, приватизации — п. 3 ст. 217.1 НК РФ) или 5 лет (общее правило — п. 4 ст. 217.1 НК РФ). При несоблюдении срока — НДФЛ 13% от суммы, превышающей 1 млн руб. (вычет по ст. 220 НК) либо доходы минус расходы на приобретение.

Риски продажи без разрешения опеки. Согласно ст. 173.1 ГК РФ:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— ст. 173.1 ГК РФ (оспоримость сделки без согласия органа), п. 1

Орган опеки, обнаружив сделку без своего разрешения, обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о её расторжении, кроме случаев, когда сделка заключена к выгоде подопечного (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ):

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Это означает, что покупатель рискует лишиться приобретённого имущества — дом будет возвращён, а вы как законный представитель понесёте ответственность за убытки сторон.

Вывод: при соблюдении условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (покупка нового жилья большей площади) НДФЛ можно избежать полностью. Продажа без разрешения опеки категорически недопустима — сделка оспорима, орган опеки обязан требовать её расторжения через суд.