Как отказаться от долей несовершеннолетних детей в земельном участке под ИЖС в пользу совершеннолетней дочери?

Передача долей несовершеннолетних детей в земельном участке в пользу совершеннолетней дочери

Ваша семья владеет земельным участком на праве общей долевой собственности. Вы рассматриваете возможность передачи долей, принадлежащих детям 14 и 17 лет, их старшей сестре (22 года). Рассмотрим допустимые варианты и обязательные процедуры.

1. Можно ли оформить «отказ от права собственности» на долю?

Отказ от права собственности не подходит для передачи доли конкретному лицу.

«Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.» (ГК РФ, статья 236)

Однако для земельных участков установлен специальный порядок:

«При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля…» (Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 56, часть 4)

Таким образом, отказ от доли приведёт к её переходу в государственную или муниципальную собственность, а не к старшей дочери. Такой способ не решает вашу задачу.

2. Допустимые виды сделок с долями несовершеннолетних

Для передачи права собственности на долю несовершеннолетнего другому лицу применяются договоры купли-продажи или дарения. Обе сделки являются отчуждением имущества, которое уменьшает имущественную массу ребёнка, поэтому закон устанавливает строгие ограничения.

Дарение доли несовершеннолетним
Договор дарения недвижимости между гражданами требует обязательного нотариального удостоверения (ст. 574 ГК). Однако главное препятствие – необходимость получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства. В отношении имущества подопечных (а родители управляют имуществом детей по правилам о подопечных) действует прямой запрет:

«Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного… сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.» (ГК РФ, статья 37)

Аналогичное правило закреплено в Семейном кодексе: «При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).» (СК РФ, статья 60, пункт 4)

Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» перечисляет исчерпывающие случаи, когда допускается отчуждение недвижимости подопечного. Дарение в этот перечень не входит (ст. 20 Закона). Поэтому безвозмездная передача доли ребёнка путём дарения невозможна – орган опеки не выдаст разрешение, а сделка без него будет считаться ничтожной как посягающая на права и законные интересы детей (ГК РФ, ст. 168).

Купля-продажа доли несовершеннолетним
Продажа доли – возмездная сделка. Теоретически она может быть разрешена органом опеки, если будет представлено обоснование, что сделка совершается к выгоде ребёнка. Например, если вырученные средства будут зачислены на его счёт и впоследствии направлены на приобретение иного равноценного или более ценного имущества, либо использованы на дорогостоящее лечение и т.п. Без доказательств выгоды разрешение не выдадут.

Кроме того, и для дарения, и для купли-продажи необходимо соблюдение следующих требований:

• Обязательное нотариальное удостоверение – любые сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению (за исключением случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке). В вашей ситуации отчуждаются доли только двух детей, а не всех сособственников, поэтому нотариус обязателен (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
• Согласие законных представителей – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия родителей (ст. 26 ГК). Оба родителя должны выразить согласие.
• Предварительное разрешение органа опеки и попечительства – обязательно для любой сделки, влекущей уменьшение имущества ребёнка (ст. 37 ГК, ст. 20, 21 Закона об опеке). Разрешение должно быть получено до подписания договора.

3. Нужна ли оценка рыночной стоимости?

Для целей получения разрешения опеки, а также для определения цены в договоре купли-продажи (ст. 555 ГК) и расчёта нотариального тарифа, как правило, требуется отчёт о рыночной стоимости отчуждаемой доли. Орган опеки будет оценивать, не занижена ли цена, действительно ли сделка выгодна ребенку. Для договора дарения оценка не требуется самим законом о дарении, но опека может её запросить для анализа имущественных последствий.

4. Порядок действий, если вы решите действовать через куплю-продажу

1. Получить предварительное разрешение органа опеки. Для этого в местный отдел опеки по месту жительства детей подаётся заявление с приложением:
   • документов на участок,
   • правоустанавливающих документов,
   • документов, удостоверяющих личность всех участников,
   • проекта договора,
   • отчёта о рыночной стоимости доли,
   • обоснования, почему продажа доли отвечает интересам ребёнка (например, покупка другого жилья, зачисление денег на номинальный счёт).
2. С полученным разрешением обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи доли. Нотариус проверит полномочия сторон, законность сделки (ст. 43, 54, 55 Основ законодательства о нотариате) и направит документы на регистрацию.
3. Зарегистрировать переход права в Росреестре (обычно это делает сам нотариус в электронном виде).

5. Последствия нарушения порядка

Сделка, совершённая без обязательного разрешения опеки, является ничтожной (посягает на права несовершеннолетнего) и может быть признана недействительной судом. Орган опеки при выявлении такого факта обязан обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возврате имущества (ст. 21 Закона об опеке). Более того, родители могут быть привлечены к ответственности за ненадлежащее управление имуществом ребёнка (ст. 26 того же закона).

Рекомендации

• Самый простой и законный путь – дождаться совершеннолетия детей (17-летнему осталось меньше года). По достижении 18 лет они приобретают полную дееспособность (ст. 21 ГК) и смогут самостоятельно распорядиться своими долями: подарить или продать их сестре без какого-либо участия органов опеки.
• Договор дарения долей несовершеннолетних практически неосуществим – опека не даст согласие на безвозмездное отчуждение.
• Договор купли-продажи с разрешением опеки возможен, но только при убедительном обосновании, что сделка выгодна детям, и при условии реальной оплаты с зачислением средств на счёт ребёнка.
• Отказ от права собственности не приведёт к переходу долей к дочери, а лишь передаст их муниципалитету.

Учитывая риски и сложность процесса, настоятельно рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на семейном и земельном праве, который поможет подготовить все документы и выстроить правильную стратегию с учётом мнения органа опеки.