Развод, квартира в собственности, дом признан аварийным: как получить жилье от администрации и делить имущество

Режим квартиры: несмотря на запись в ЕГРН на одного супруга, квартира — общая совместная собственность обоих

Квартира куплена в браке на общие доходы, поэтому, даже если в выписке из ЕГРН собственником указана только вы, юридически она является общей совместной собственностью обоих супругов, а бывший супруг сохраняет право на свою долю независимо от записи в реестре.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Второй пункт этой же статьи прямо устанавливает: совместным является любое нажитое в браке имущество «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено». Значит, для администрации и органов переселения запись в ЕГРН на одного супруга сама по себе не лишает бывшего супруга статуса сособственника — но именно поэтому раздел имущества до переселения критически важен (см. блок 4).

При равенстве долей (если брачным договором не предусмотрено иное) доля каждого из супругов — по 1/2.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
   — п. 1 ст. 39 СК РФ

Вывод: Квартира — общая совместная собственность обоих бывших супругов в равных долях (по 1/2). Запись в ЕГРН на одного супруга не меняет этого правового режима. Бывший супруг имеет право на половину квартиры и, соответственно, на половину возмещения (выкупной цены) либо на долю в предоставляемом взамен жилье.

Срок исковой давности по разделу имущества: 3 года не истекли, но время для раздела ограничено необходимостью не упустить переселение

Развод был 2,5 года назад, раздел имущества не производился. Для раздельных требований супругов после расторжения брака закон устанавливает трёхлетний срок исковой давности.

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Принципиально важна квалификация начала течения срока: трёхлетний срок по п. 7 ст. 38 СК РФ отсчитывается не с момента расторжения брака, а с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество (по правовой позиции, закреплённой в п. 19 Постановления Пленума ВС РФ и в Определении ВС РФ). Пока квартирой владеете и пользуетесь вы, никто из супругов право другого на долю фактически не нарушал, имущество из владения не выбывало — поэтому срок давности по разделу в вашей ситуации, как правило, не истёк. Напротив, реальная угроза нарушению права (и начало течения срока) возникает в момент, когда один из супругов узнает, что второй единолично распоряжается квартирой или получает единолично всё переселенческое возмещение.

Вывод: Право на раздел имущества не утрачено: трёхлетний срок исковой давности, исчисляемый с момента узнавания о нарушении права (а не с даты развода), в описанной ситуации не истёк. Однако переселение из аварийного дома — момент, когда права сособственников остро нуждаются в фиксации: если один супруг подпишет соглашение с администрацией, не определив доли, бывшему супругу придётся взыскивать свою долю в суде уже после реализации программы, что сложнее. Поэтому раздел целесообразно провести до заключения соглашения о переселении.

Кому и как администрация предоставляет жильё при переселении из аварийного дома: собственник вправе выбрать выкуп либо предоставление другого жилья, а при нескольких сособственниках жильё оформляется в общую долевую собственность

Признание дома аварийным производится межведомственной комиссией по правилам Положения, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, и влечёт признание всех жилых помещений в доме непригодными для проживания.

1. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
   — ч. 4 ст. 15 ЖК РФ

Механизм обеспечения жилищных прав собственника при изъятии закреплён в ст. 32 ЖК РФ: возмещение (выкуп) либо по соглашению — предоставление другого жилого помещения с зачётом стоимости.

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ
2. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Состав выкупной цены при выборе собственником возмещения включает рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе и земельном участке, а также все связанные с изъятием убытки.

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 .
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Принудительное изъятие допустимо только при предварительном и равноценном возмещении и только после соблюдения процедуры: требование о сносе, решение об изъятии, направление уведомления и проекта соглашения. Если дом включён в региональную адресную программу переселения по ФЗ № 185-ФЗ, объём прав собственника расширяется.

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 29.04.2014 (аварийное жильё), разд. «Жилищные споры»

При этом, если жилые помещения принадлежат нескольким сособственникам (как в вашем случае — бывшим супругам в равных долях), равнозначное жильё предоставляется в общую долевую собственность всех сособственников, у каждого возникает право на соответствующую долю. ВС РФ прямо подтвердил предоставление сособственникам равнозначного жилья «в общую долевую собственность в равных долях».

судебная коллегия приняла по делу новое решение о возложении на мэрию муниципального образования обязанности предоставить истцам в общую долевую собственность в равных долях равнозначное благоустроенное жилое помещение взамен помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 29.04.2014 (предоставление в общую долевую собственность сособственников)

Альтернатива воли администрации без согласия собственника: принудительное переселение собственника возможно только при достигнутом соглашении о предоставлении иного жилья; иначе — только выкуп.

следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену
— Обзор судебной практики ВС РФ от 29.04.2014 (жильё предоставляется по соглашению, либо изъятие выкупом)

Вывод: Администрация обязана обеспечить жилищные права всех собственников квартиры, а не только того, кто указан в ЕГРН. Собственник (каждый из бывших супругов) вправе выбирать: получить выкупную цену за свою долю либо равнозначное жильё. При предоставлении другого жилья оно оформляется в общую долевую собственность сособственников, поэтому и вы, и бывший супруг будете указаны сособственниками нового жилья (при условии, что доля каждого зафиксирована до переселения).

Стратегия: до переселения зафиксировать доли — нотариальное соглашение о разделе либо судебное решение, затем участвовать в переселении как оба собственника

Поскольку квартира в совместной собственности и не разделена, рекомендую до взаимодействия с администрацией по переселению определить доли супругов. Раздел возможен нотариальным соглашением (если достигнуто взаимное согласие) либо в судебном порядке (в случае спора). Соглашение о разделе общего имущества супругов подлежит нотариальному удостоверению.

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Раздел возможен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов
   — п. 1 ст. 38 СК РФ

Практические последствия выбора:

• Если выбрать предоставление другого жилья: администрация (по включению дома в региональную адресную программу ФЗ № 185-ФЗ) предоставит равнозначное жилое помещение в собственность обоим сособственникам в общих долях на основании соглашения с собственниками. Не разделив имущество заранее, вы рискуете, что администрация заключит соглашение только с одним из супругов по данным ЕГРН — тогда бывший супруг будет вынужден взыскивать свою долю в суде уже после переселения.
• Если выбрать выкуп: выкупная цена подлежит выплате обоим сособственникам пропорционально долям (по 1/2 каждому). Без раздела вся сумма может быть перечислена одному собственнику по ЕГРН, и его доля будет взыскиваться судебно.
• Право выбора способа (выкуп или жильё) принадлежит собственнику, но при расхождении позиций бывших супругов каждый отвечает за свою долю.

При отказе администрации в переселении или предложении жилья с ухудшением (меньшая площадь/стоимость) собственник вправе обжаловать действия органа в суд и требовать предоставления равнозначного жилья. В отношении нанимателей (если кто-то из членов семьи был нанимателем по соцнайму) действует иной порядок — по ст. 86–89 ЖК РФ, но в вашем случае квартира в собственности, применяется ст. 32 ЖК РФ.

Вывод: Правильный порядок действий: (1) провести раздел имущества — нотариальное соглашение о разделе (по 1/2 каждому) либо, при несогласии бывшего супруга, судебное решение; (2) дождаться соблюдения администрацией процедуры по ст. 32 ЖК РФ (требование о сносе, решение об изъятии, уведомление с проектом соглашения); (3) в соглашении с администрацией зафиксировать выбор способа (равнозначное жильё в общую долевую собственность обоих сособственников либо выкупная цена с выплатой каждому его доли); (4) при нарушении прав администрацией — судебное обжалование с требованием равнозначного предоставления.

Права бывшего супруга (совладельца) при переселении

Бывший супруг, будучи сособственником квартиры в силу закона (п. 1 ст. 34 СК РФ — цитировано в блоке 1), имеет те же права при переселении из аварийного жилья, что и супруг, записанный в ЕГРН. Это прямо следует из двух норм:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Изъятие жилья и предоставление возмещения/другого жилья производятся в отношении всех собственников. Согласно ч. 10, 4, 6 ст. 32 ЖК РФ, уведомление и проект соглашения направляются «собственнику жилого помещения». При совместной собственности супругов собственниками квартиры являются оба, поэтому администрация обязана направить уведомление и заключить соглашение с обоими сособственниками. Игнорирование администрацией бывшего супруга из-за отсутствия его имени в ЕГРН является нарушением, которое обжалуется в суд по правилам КАС РФ (ст. 218, 219).

Защита прав бывшего супруга при переселении реализуется двумя путями:

• До переселения: инициировать раздел имущества и внести изменения в ЕГРН (регистрация права общей долевой собственности), чтобы оба супруга фигурировали как собственники для администрации.
• Если администрация уже взаимодействует только с одним супругом: бывший супруг вправе обратиться в администрацию с заявлением о включении его в соглашение как сособственника, а при отказе — в суд с административным иском об оспаривании действий органа и с гражданским иском о признании права на долю в предоставляемом жилье либо на часть выкупной цены.

Вывод: Права бывшего супруга при переселении полностью равны правам супруга, записанного в ЕГРН, в силу прямого указания закона. Ключевой шаг для их защиты — формальная фиксация доли до заключения соглашения с администрацией, иначе придётся восстанавливать право в судебном порядке постфактум.