Развод с мужем: как оставить себе дом, купленный в браке, и опеку над сыном 14 лет, если ипотеку платила жена, а ремонт делали её родители

Дом, купленный в браке на ипотечные средства, является общей совместной собственностью

Ваш муж во многом прав: сам по себе факт, что ипотеку платите вы, а не он, не делает дом вашей личной (раздельной) собственностью. Закон исходит из того, что всё нажитое в период брака является общим.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Это правило прямо охватывает и ваш случай: дом, приобретённый за ипотечные средства в браке, — общее имущество независимо от того, на чьё имя он оформлен и чьими деньгами вносились платежи. Деньги, которые вы платите по ипотеке во время брака, относятся к совместным доходам (п. 2 ст. 34 СК РФ), поэтому даже если платежи идут строго с вашего счёта, юридически они считаются произведёнными из общего бюджета семьи.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества. 4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством
   — п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ

1. Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).
   — п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Пленум ВС прямо перечисляет: имущество, приобретённое в браке, остаётся совместной собственностью, даже если внесены средства одним из супругов. Вывод: дом — общая совместная собственность, и исключить мужа из права на долю «лишь потому, что он ничего не платил», закон не позволяет. Однако это не означает, что доли будут ровно 50/50 и что вам придётся продавать дом.

Развилка: могут ли вложения ваших родителей («весь ремонт») изменить режим и доли

Здесь надо различать две принципиально разные вещи, и от этого зависит стратегия.

Ветка А — если деньги родителей дарились/вносились именно вам как личные средства. По ст. 36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Это означает: если родители вкладывали собственные средства в ремонт лично вам (имеются договоры, чеки на ваше имя, расписки родителей, подтверждающие, что деньги/стройматериалы — их дар вам), то причитающаяся вам компенсация и доля в имуществе должны учитывать этот личный вклад. Практически это реализуется через отступление судом от равенства долей по п. 2 ст. 39 СК РФ и п. 17 Пленума № 15.

1. При разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд в соответствии с п. 2 ст. 39 СК РФ может в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Под заслуживающими внимания интересами одного из супругов следует, в частности, понимать не только случаи, когда супруг без уважительных причин не получал доходов либо расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи, но и случаи, когда один из супругов по состоянию здоровья или по иным не зависящим от него обстоятельствам лишен возможности получать доход от трудовой деятельности. Суд обязан привести в решении мотивы отступления от начала равенства долей супругов в их общем имуществе
   — п. 17 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Принципиально важный момент: возврат вложений родителей в стоимость дома идёт через увеличение вашей доли, а не через предъявление требования к мужу по договору дарения (ст. 572 ГК РФ — дарение безвозмездно, без встречного обязательства; возврат от мужа невозможен, если дар делался семье, но возможен учёт при разделе как вашего личного вложения).

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Ветка Б — если ремонт делали родители своими силами и безвозмездно, без цели дарения именно вам. Тогда вложения родителей не увеличивают вашу долю автоматически, но учитываются как фактическое улучшение имущества; ремонт — это капитальные вложения в общий дом, и их стоимость войдёт в стоимость дома при его оценке. Вашей задачей в этом случае будет доказать личный характер вложений (чеки на ваше имя, показания родителей, договоры подряда со стройматериалами) как основание для отступления от равенства долей.

Ключевой вывод: сами по себе ваши честные показания и чеки не «вычёркивают» мужа из числа совладельцев, но дают вам законное основание просить суд отступить от начала равенства долей и увеличить вашу долю — за счёт личных вложений вас и ваших родителей. Чем лучше задокументировано, что ремонт финансировали лично вы и родители (договоры, чеки, выписки на ваше имя, банковские переводы от родителей вам), тем сильнее позиция.

Можно ли не продавать дом, а передать его вам с выплатой компенсации мужу — да, это законный путь

Вы не обязаны продавать дом с торгов. Суд вправе передать дом целиком одному из супругов, присудив другому денежную компенсацию, если стоимость переданного превышает его долю.

1. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 3 ст. 38 СК РФ

Это означает: вы можете просить суд передать дом вам (с учётом того, что в нём остаётся жить ваш сын, а вы платите ипотеку), а мужу присудить компенсацию, равную стоимости его доли (чаще половина рыночной стоимости за вычетом половины остатка ипотечного долга). Суд может согласиться, если дом неделим и его передача целиком одному совладельцу с компенсацией другому отвечает интересам всех, включая ребёнка.

Параллельно возможен мирный путь: нотариальное соглашение о разделе имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ), по которому дом остаётся вам с выплатой мужу компенсации.

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. 2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями
   — ст. 353 ГК РФ, п. 1

Важно понимать: пока ипотека не погашена, дом находится в залоге у банка. При разделе залог сохраняется (ст. 353 ГК РФ), а банк остаётся залоговым кредитором. Поэтому передача дома вам и обязательства мужа по компенсации должны быть согласованы с банком (обычно требуется его согласие на изменение заёмщика либо на выдел доли). Если супруг остаётся созаёмщиком, он продолжает нести солидарную ответственность по кредиту.

Вывод: дом продавать не придётся — закон позволяет передать его вам с денежной компенсацией мужу; остаток ипотечного долга при этом соотносится с долями по п. 3 ст. 39 СК РФ (общие долги делятся пропорционально долям).

Раздел ипотечного долга и роль ваших единоличных платежей

1. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям
   — п. 2, 3 ст. 39 СК РФ

Общий долг по ипотеке (остаток кредита) распределяется при разделе пропорционально присуждённым долям — это прямое требование п. 3 ст. 39 СК РФ. Платежи, которые вы уже внесли со своего счёта, не «съедают» долю мужа, но влияют на расчёт: если суд отступит от равенства долей в вашу пользу (за личные вложения и интересы ребёнка), соответственно изменится и доля общего долга, приходящаяся на мужа.

Что делать на практике:

• сохраняйте все выписки по ипотечному счёту и платёжки — они подтверждают, что после фактического прекращения семейных отношений платежи вносились только вами (это важно: п. 4 ст. 38 СК РФ позволяет суду признать имущество, нажитое в период раздельного проживания, собственностью каждого);
• стоимость дома и размер долга определяются на время рассмотрения дела судом (п. 15 Пленума № 15);
• если вы единолично оплачиваете ипотеку и после развода, это увеличивает ваши вложения и обосновывает более высокую компенсацию либо перераспределение долга на вашу долю с учётом того, что муж не платит.

Вывод: половина остатка ипотечного долга, которую муж по закону должен был бы нести, может быть учтена в вашу пользу при расчёте размера причитающейся ему компенсации — вы не обязаны «отдавать» ему полную половину рыночной стоимости дома, а жилая часть, фактически оплаченная вами лично после прекращения семьи, обосновывает уменьшение его доли.

Место жительства сына 14 лет: его мнение учитывается судом обязательно

Здесь ваша позиция сильная: сыну 14 лет, а учёт мнения ребёнка, достигшего 10 лет, при определении места жительства обязателен (если это не противоречит его интересам).

Ребенок вправе выражать свое мнение при решении в семье любого вопроса, затрагивающего его интересы, а также быть заслушанным в ходе любого судебного или административного разбирательства. Учет мнения ребенка, достигшего возраста десяти лет, обязателен, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (статьи 59, 72, 132, 134, 136, 143, 145), органы опеки и попечительства или суд могут принять решение только с согласия ребенка, достигшего возраста десяти лет
— ст. 57 СК РФ

1. Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. При этом суд учитывает привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и сестрам, возраст ребенка, нравственные и иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития (род деятельности, режим работы родителей, материальное и семейное положение родителей и другое
   — п. 3 ст. 65 СК РФ

Суд учитывает привязанность ребёнка, личные качества родителей, возможность создать условия для развития. Пленум ВС уточняет: мнение ребёнка 10+ лет учитывается обязательно, при этом преимущество в материальном положении одного родителя само по себе не решающий фактор.

Решая вопрос о месте жительства несовершеннолетнего при раздельном проживании его родителей (независимо от того, состоят ли они в браке), необходимо иметь в виду, что место жительства ребенка определяется исходя из его интересов, а также с обязательным учетом мнения ребенка, достигшего возраста десяти лет, при условии, что это не противоречит его интересам (п.3 ст.65, ст.57 СК РФ). При этом суд принимает во внимание возраст ребенка, его привязанность к каждому из родителей, братьям, сестрам и другим членам семьи, нравственные и иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития (с учетом рода деятельности и режима работы родителей, их материального и семейного положения, имея в виду, что само по себе преимущество в материально-бытовом положении одного из родителей не является безусловным основанием для удовлетворения требований этого родителя), а также другие обстоятельства, характеризующие обстановку, которая сложилась в месте проживания каждого из родителей. 6. В силу закона родители имеют преимущественное перед другими лицами право на воспитание своих детей (п. 1 ст.63 СК РФ) и могут требовать возврата ребенка от любого лица, удерживающего его у себя не на основании закона или решения суда (ч.1 п.1 ст. 68 СК РФ).
— п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 27.05.1998

Что важно для вас:

• сын 14 лет — его мнение суд обязан выяснить (в т.ч. через опрос с участием органа опеки), и оно имеет большую силу, чем у малыша;
• ребёнок проживает с вами в доме, ремонт которого сделали ваши родители, — это обстановка, в которой он вырос и к которой привязан;
• если он хочет остаться с вами, суд, как правило, определит место жительства с вами, если это не противоречит его интересам;
• к участию в деле обязательно привлекается орган опеки и попечительства (он проводит обследование условий жизни).

Практический совет: зафиксируйте желание сына (например, через орган опеки или в суде), обеспечьте обследование жилищных условий — это существенно укрепит позицию, что ребёнок живёт с вами, и одновременно усилит аргумент отдачи дома вам с компенсацией мужу (дом нужен для ребёнка).

Вывод: при совпадении желания сына и интересах его развития сын с высокой вероятностью останется с вами; этот факт дополнительно обосновывает передачу дома вам при разделе.

Как доказать в суде, что муж ничего не вложил, и какова итоговая стратегия

Правовой итог по имуществу. Полностью «вычеркнуть» мужа вам не удастся: дом — совместная собственность (ст. 34, 256 ГК). Но закон даёт вам два законных рычага:

1. отступление от равенства долей по п. 2 ст. 39 СК РФ и п. 17 Пленума № 15 (за личные вложения вас и ваших родителей, за то, что после прекращения семьи ипотеку и ремонт оплачивали только вы, и в интересах несовершеннолетнего сына, который остаётся с вами);
2. передача дома вам целиком с денежной компенсацией мужу (п. 3 ст. 38 СК РФ), причём его доля уменьшается на приходящуюся на него долю остатка ипотечного долга.

Доказательства, которые вы должны сохранить и представить:

• чеки и договоры на стройматериалы — желательно на ваше имя (либо с сопровождением документов, что средства давали вам родители);
• расписки/переводы от родителей на ваше имя на покупку материалов и оплату работ (покажет, что ремонт финансировали лично вы/ваши родители — а не общие деньги);
• выписки по ипотеке, показывающие, что платежи шли с вашего счёта и после фактического прекращения семейных отношений;
• показания ваших родителей, что ремонт делали они, договоры подряда, если были;
• свидетельства о том, что сын живёт с вами (справка о регистрации, показания, обследование органа опеки).

Если муж откажется от компенсации и будет настаивать на продаже — суд может сам передать дом вам с компенсацией, поскольку это законный режим раздела неделимого имущества; продажа с торгов не является единственным и обязательным вариантом.

Порядок действий. Раздел имущества и определение места жительства разрешаются судом (п. 3 ст. 38 СК РФ). При подаче иска о расторжении брака одновременно заявляются требования: о разделе дома/долга, о передаче дома вам с компенсацией, об определении места жительства сына с вами. Соглашение о разделе, если муж согласится, оформляется нотариально (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Вывод по делу: дом — общий, но вы вправе добиться передачи его вам с выплатой мужу компенсации, уменьшенной на половину остатка ипотечного долга и скорректированной судом в вашу пользу с учётом личных вложений вас и ваших родителей и интересов сына. Сын, скорее всего, останется с вами, что усиливает вашу позицию по дому. Продавать дом не обязательно.

Денежные последствия: возмещение ипотечных платежей, внесённых единолично после прекращения семейных отношений

После фактического прекращения брачных отношений ипотечные платежи, которые вы продолжаете вносить со своего счёта в одиночку, являются не только совместным долгом, но и основанием для последующего возмещения. Правовая конструкция здесь двоякая.

Во-первых, при разделе имущества суд определяет доли и распределяет общий долг (остаток кредита) пропорционально этим долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Если за период после прекращения семьи вы единолично погашали кредит, внесённая вами сумма учитывается как ваше личное исполнение общего долга, и соответствующая часть должна быть компенсирована мужем — либо путём уменьшения его доли в доме, либо путём регрессного требования.

Во-вторых, если муж не исполняет денежного обязательства перед вами по возмещению его части платежей, вы вправе потребовать проценты за пользование чужими денежными средствами.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это означает: на ту часть ипотечных платежей, которая приходится на долю мужа (по общему правилу половину — если суд не отступит от равенства долей), но фактически оплачена вами, вы можете начислить проценты по ключевой ставке ЦБ РФ с момента каждой оплаты до дня фактического возмещения. Размер компенсации мужу за его долю в доме при этом соответственно уменьшается на сумму этих процентов.

Практический вывод: ведите помесячный учёт всех ипотечных платежей, которые вы внесли после фактического прекращения семейных отношений — каждый такой платёж составляет денежное требование к мужу в размере его доли; на эти суммы начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ, что дополнительно защищает вас в суде и уменьшает размер итоговой компенсации, которую вы должны будете выплатить мужу за дом.

Срок исковой давности и альтернативные способы урегулирования

Срок исковой давности. Для требований о разделе общего имущества, нажитого в браке, п. 7 ст. 38 СК РФ установлен трёхлетний срок. Однако Пленум ВС уточняет: он течёт не с даты развода.

Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ)
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Это означает, что пока муж не препятствует вашему владению домом и не чинит вам препятствий в пользовании, срок для вас не течёт. Но как только возник спор — раздел лучше инициировать без промедления.

Альтернативы суду. П. 2 ст. 38 СК РФ позволяет разделить имущество нотариальным соглашением:

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Если муж согласится на передачу дома вам с компенсацией в оговорённой сумме, такое соглашение, удостоверенное нотариально, обязательно и будет иметь силу исполнительного документа. Однако при непогашенной ипотеке потребуется согласие банка-залогодержателя.

Если договориться не удаётся — остаётся судебный порядок: иск о расторжении брака + раздел имущества + определение места жительства сына (районный суд по месту жительства ответчика либо по месту нахождения недвижимости).