Нужно ли супруге вступать в собственность при продаже квартиры, купленной в ипотеку, если в выписке ЕГРН указан только муж

Является ли жена собственницей квартиры, если в ЕГРН записан только муж

Квартира куплена в 2018 году в период брака, оба супруга указаны покупателями в договоре. Режим имущества определяется правилами о совместной собственности супругов.

Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1, 2, 3 ст. 34 СК РФ

Ключевая формулировка закона для вашей ситуации: имущество признаётся общим имуществом супругов «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено». То, что в договоре купли-продажи вы указаны созаёмщиком и покупателем, а в ЕГРН право зарегистрировано только на мужа, не меняет вашего правового статуса: квартира является общей совместной собственностью обоих супругов в силу закона (если иное не установлено брачным договором).

Этот же принцип подтверждён Конституционным Судом применительно к регистрации недвижимости:

статьи 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня 2021 года № П/0241 , предполагает, что, если объект принадлежит нескольким лицам на праве общей совместной собственности, в записи делается соответствующее указание (абзац второй пункта 53); при регистрации права на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, все сособственники указываются в одной записи о вещном праве (абзац первый пункта 109). Аналогичные правила предусматривались абзацем вторым пункта 49 и абзацем первым пункта 90 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 декабря 2015 года № 943 , признанным утратившим силу с 29 июня 2021 года приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2021 года № 243 . Вместе с тем в силу пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.
— п. 4 Постановления КС РФ № 35-П от 13.07.2021 (о ст. 42 ФЗ-218)

То есть запись в ЕГРН только на имя мужа — это особенность технического оформления (внесена запись об одном правообладателе), но она не отменяет вашего права на квартиру как на общее совместное имущество.

Вместе с тем важно учитывать: государственная регистрация права в ЕГРН является юридическим актом признания права. Поскольку титульным собственником в реестре числится только муж, для совершения сделки именно с «чистым» реестром (чтобы покупатель получил право от надлежащего правообладателя и чтобы избежать последующих споров) предпочтительно привести запись в ЕГРН в соответствие с действительным режимом имущества.

Вывод: вы являетесь сособственницей квартиры на праве общей совместной собственности в силу закона (п. 2 ст. 34 СК РФ) независимо от того, что в ЕГРН собственником указан только муж, — при условии отсутствия брачного договора, устанавливающего иное.

Можно ли приравнять «вступление в собственность» к регистрации права жены и как оно оформляется

Закон не требует отдельной процедуры «вступления в собственность» — ваше право уже возникло в силу закона. Однако для отражения обоих супругов в ЕГРН предусмотрена специальная процедура регистрации права общей совместной собственности.

Регистрация права общей совместной собственности супругов на недвижимость осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности — то есть достаточно заявления жены (или мужа), без соглашения о выделе долей и без суда. При регистрации права на имущество в общей совместной собственности все сособственники указываются в одной записи о вещном праве.

В результате в ЕГРН вместо записи о собственнике-муже будет внесена запись о праве общей совместной собственности обоих супругов. Это и есть юридическое «вступление жены в собственность» в реестре — без раздела долей, доли не выделяются.

Вывод: для отражения вас как сособственницы достаточно подать в Росреестр заявление о регистрации права общей совместной собственности (по одному заявлению). Отдельного «вступления в собственность» или выдела доли не требуется; доли при продаже можно определить (выделить) отдельным нотариальным соглашением, если это необходимо.

Требуется ли для продажи регистрация жены либо достаточно нотариального согласия

Поскольку квартира находится в общей совместной собственности супругов, распоряжение ею подчиняется правилам о совместной собственности и о согласии супругов.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности 1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. 4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
— ст. 253 ГК РФ

При этом для сделок с имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, семейное законодательство устанавливает специальное требование:

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 1, 2, 3 ст. 35 СК РФ

Из этих норм следует: продажа квартиры одним из супругов в принципе допустима, если получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Формального требования «сначала зарегистрировать жену собственницей в ЕГРН, а потом продавать» закон не содержит — обязательным является именно нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Однако здесь есть практический нюанс. Если в ЕГРН собственником записан только муж и сделка оформляется только им с нотариальным согласием жены, то юридически продажа возможна. Но титульным (реестровым) собственником выступает только муж, и покупатель/регистратор могут запросить приведение записи в соответствие. Поэтому для безупречности сделки обычно совмещают: жена даёт нотариальное согласие (либо сама выступает стороной договора продажи) и, при необходимости, регистрируется совместная собственность.

Развилка. Если у вас нет брачного договора и имущество действительно совместное — для продажи достаточно нотариально удостоверенного согласия второго супруга, а регистрация в ЕГРН не является юридически обязательным предварительным условием. Если же режим имущества изменён брачным договором либо доли выделены — применяются иные правила (см. отдельный блок).

Вывод: обязанности «сначала вступить в собственность» именно через регистрацию у вас нет — для продажи достаточно вашего нотариально удостоверенного согласия (п. 3 ст. 35 СК РФ), однако регистрация общей совместной собственности в ЕГРН устраняет расхождение реестра с действительностью и снижает риски для сделки.

Согласие банка-залогодержателя на продажу ипотечной квартиры

Квартира находится в залоге у банка (ипотека). Продажа обременённой ипотекой квартиры подчиняется специальному правилу.

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Статья 37 1 . Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества 1.
— п. 2 ст. 37 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Поэтому независимо от вопроса о «вступлении в собственность» для продажи квартиры требуется согласие банка-залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На практике это реализуется одним из способов: банк даёт согласие на продажу с одновременным погашением кредита из вырученных средств, либо применяется механизм самостоятельной реализации залогодателем — физическим лицом (ст. 37.1 ФЗ-102), когда квартира продаётся с направлением выручки на полное погашение обязательства по ипотеке.

Тот факт, что вы указаны созаёмщиком по кредиту, не отменяет необходимости согласия залогодержателя: залог сохраняется при переходе права, и остаток кредита перед продажей либо погашается, либо ипотека снимается по согласованию с банком.

Вывод: для продажи квартиры в любом случае необходимо согласие банка-залогодержателя (п. 2 ст. 37 ФЗ-102) либо проведение продажи в порядке самостоятельной реализации (ст. 37.1 ФЗ-102) с погашением задолженности из вырученных средств.

Налоговые последствия продажи (НДФЛ)

Квартира куплена в 2018 году, то есть к моменту продажи находится в собственности более 5 лет. Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ по истечении минимального предельного срока владения.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.";
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Общий минимальный срок владения, по истечении которого доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, составляет 5 лет. Поскольку квартира приобретена в 2018 году и к моменту продажи срок владения превышает 5 лет, доход от продажи не облагается НДФЛ и декларация 3-НДФЛ не подаётся (сокращённый трёхлетний срок для отдельных случаев здесь не требуется — общий срок уже истёк).

Обратите внимание, что для целей налогообложения при общей совместной собственности срок владения считается от даты регистрации права (с 2018 года), поэтому освобождение применяется к обоим супругам.

Вывод: НДФЛ при продаже квартиры, купленной в 2018 году (владение более 5 лет), не уплачивается и декларация не подаётся.

Развилка: наличие брачного договора или выделенных долей

Все выводы выше основаны на законном режиме совместной собственности супругов (п. 2 ст. 34 СК РФ). Если между супругами заключён брачный договор, которым установлен иной режим (например, квартира признана личной собственностью мужа), либо доли в квартире были выделены (например, при использовании средств материнского капитала квартира оформлена в долевую собственность с выделением долей супругам и детям), — ответ меняется.

В этом случае жена не является сособственницей либо является собственницей только своей выделенной доли, и для продажи применяются правила не о совместной собственности, а о распоряжении личным/долевым имуществом: согласие супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ не требуется в части личного имущества, а при долевой собственности действует правило о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ) и о распоряжении каждым своей долей.

Если брачного договора нет и доли не выделялись — действует законный режим совместной собственности, описанный в блоках 1–4. Если брачный договор или выдел долей имел место — необходимо исходить из конкретного содержания этих документов.

Вывод: при отсутствии брачного договора и факта выделения долей квартира — общая совместная собственность обоих супругов; при наличии брачного договора или выделенных долей применяются правила соответственно о личном либо о долевом имуществе.