Как продать дом с материнским капиталом после развода, если бывший муж не даёт согласие на продажу

Можно ли продать дом целиком без согласия бывшего мужа

Дом принадлежит вам, бывшему мужу и двум детям на праве общей долевой собственности. Распоряжение таким имуществом — в том числе продажа дома как единого объекта — допускается только по соглашению всех его участников, то есть без согласия бывшего мужа отчудить весь дом нельзя.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: пока бывший муж не даст согласие, продать дом целиком по одному договору купли-продажи (со всеми четырьмя собственниками в роли продавцов) невозможно. Однако п. 2 ст. 246 ГК РФ оставляет за вами право распорядиться своей долей и долями детей по отдельности (в порядке ст. 250 ГК РФ) — это самостоятельный и законный путь, который не требует согласия мужа (см. следующий блок).

Вывод по вопросу: без согласия бывшего мужа продажа дома целиком (единым объектом, по одной сделке со всеми четырьмя долевыми собственниками) невозможна. Единственные законные варианты — продажа долей по отдельности с соблюдением преимущественного права покупки, судебный раздел/выдел либо выкуп доли бывшего мужа.

Продажа отдельно вашей доли и доли совершеннолетней дочери: преимущественное право покупки

Вы вправе продать свою долю и долю дочери (ей 20 лет — она совершеннолетняя и распоряжается своей долей самостоятельно) без согласия бывшего мужа. При продаже доли постороннему лицу действует преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности — в первую очередь бывшего мужа.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ

Практические следствия для вас: перед продажей своей доли и доли дочери постороннему лицу вы и дочь обязаны направить бывшему мужу письменное извещение с указанием цены и условий продажи. Если он в течение месяца не выкупит долю (или письменно не откажется), доля может быть продана любому лицу. Продажа доли с нарушением преимущественного права даёт бывшему мужу право в течение трёх месяцев через суд перевести на себя права покупателя — поэтому извещение обязательно оформлять письменно и сохранять доказательства отправки. Если бывший муж откажется от покупки — это не «блокирует» продажу, а лишь открывает вам путь к продаже постороннему.

Обратите внимание: по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ доли детям выделены при оформлении дома в общую собственность, поэтому обязательство по маткапиталу считается исполненным, и отдельного согласования с ПФР/СФР при продаже долей не требуется.

Вывод по вопросу: продать свою долю и долю совершеннолетней дочери вы можете и без согласия бывшего мужа, но с обязательным письменным извещением его о продаже (преимущественное право покупки, ст. 250 ГК РФ). При его отказе выкупить долю в течение месяца — долю можно продать любому лицу; нарушение порядка даёт мужу право через суд «вернуть» долю на себя в течение трёх месяцев.

Распоряжение долей несовершеннолетнего сына (4 года): разрешение органа опеки и нотариальное удостоверение

Сын малолетний (младше 14 лет), сделки от его имени совершают родители, однако отчуждение его доли допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Это требование распространяется на вас как на законного представителя.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Для ваших фактов: чтобы продать долю сына, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства по месту жительства. Орган опеки даст разрешение, как правило, при условии, что права сына не ухудшаются — например, на вырученные средства будет приобретено равноценное жильё с выделением ребёнку доли, либо средства зачислятся на счёт ребёнка. Немаловажно: поскольку доля сына незначительна и составляет часть обоих супругов, орган опеки вправе оценить, не ущемляется ли его интерес.

Кроме того, продажа долей (кроме случаев отчуждения всех долей по одной сделке) подлежит нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Для вас это означает: при продаже отдельных долей (например, своей, дочери и сына) разным покупателям или разными договорами потребуется нотариус. Освобождение от нотариуса действует только в случае, если все участники долевой собственности продадут свои доли по одной сделке — но это опять требует согласия бывшего мужа. Важно также, что ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ прямо называет отчуждение и «раздел имущества, выдел из него долей» — предварительное разрешение опеки требуется и на судебное/внесудебное перераспределение долей сына.

Вывод по вопросу: продажа доли несовершеннолетнего сына (4 года) возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 3 ст. 60 СК РФ); сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению, если доли не отчуждаются всеми участниками по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).

Судебный путь, если бывший муж откажется от покупки и от продажи (раздел/выдел, компенсация)

Если бывший муж не даёт согласия на продажу всего дома и откажется выкупить вашу и детские доли, у вас остаётся судебный механизм раздела дома и прекращения его права на долю с выплатой компенсации.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1, 2 ст. 252 ГК РФ

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1-3 ст. 252 ГК РФ

Для ваших фактов ключевая развилка связана с п. 4 ст. 252 ГК РФ: суд может при отсутствии согласия мужа обязать остальных участников (вас, дочь, сына через вас) выплатить ему компенсацию за его долю, если доля мужа незначительна, не может быть реально выделена в натуре и он не имеет существенного интереса в использовании дома. С получением компенсации муж утрачивает право на долю (п. 5 ст. 252 ГК РФ), после чего собственниками останетесь вы, дочь и сын, и дальнейшая продажа упростится.

Если же муж проживает в доме и имеет существенный интерес в его использовании (это критичный неизвестный факт для дела), суд, скорее всего, не применит срочную компенсацию, и выходом станет лишь продажа долей по ст. 250 ГК РФ либо раздел имущества. Также актуальна ст. 38 СК РФ: к требованиям супругов о разделе общего имущества бывших супругов применяется трёхлетний срок исковой давности со дня, когда лицо узнало о нарушении права (п. 7 ст. 38 СК РФ) — однако в вашей ситуации доли уже выделены каждому, поэтому речь идёт о споре о распоряжении долями в рамках долевой собственности, а не о разделе супружеского имущества; иск об определении порядка владения/выделе доли сроком давности не ограничен.

Вывод по вопросу: при отказе бывшего мужа от продажи и от выкупа вы вправе обратиться в суд с иском о разделе дома/выделе доли и (при условии незначительности его доли, невозможности её выделить и отсутствии существенного интереса) требовать принудительной выплаты ему компенсации с прекращением его права на долю (ст. 252 ГК РФ). Проживание мужа в доме и его интерес — решающие факты.

Риски сделки без согласия органа опеки: оспоримость и последствия

Если продать долю несовершеннолетнего сына без предварительного разрешения органа опеки, такая сделка не будет недействительной автоматически — она является оспоримой, и орган опеки обязан обратиться в суд о её расторжении.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Практическое значение для вас: продажа доли сына без разрешения опеки создаёт риск, что орган опеки обратится в суд с требованием расторгнуть договор и возвратить долю ребёнку, а убытки будут возмещены законным представителем (вами) — то есть такая «опережающая» продажа нецелесообразна и способна привести к возврату имущества и финансовым потерям. Поэтому разрешение опеки должно быть получено до заключения сделки.

Совокупно с правилами ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ это означает, что продажа доли сына без разрешения опеки и без нотариуса не пройдёт государственную регистрацию, а если всё же будет проведена — может быть оспорена.

Вывод по вопросу: продавать долю несовершеннолетнего сына без предварительного разрешения органа опеки нельзя: сделка является оспоримой, орган опеки вправе требовать её расторжения с возвратом доли и возмещением убытков (ст. 173.1 ГК РФ, ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Разрешение опеки — обязательное условие законной продажи доли ребёнка.

Денежные последствия: компенсация вместо процентов и неустойки

Отказ бывшего мужа дать согласие на продажу не является нарушением денежного обязательства, поэтому проценты по ст. 395 ГК РФ и неустойка в этом споре не применяются. Единственное денежное последствие, которое закон связывает с такой ситуацией, — это компенсация стоимости доли при разделе/выделе, установленная ст. 252 ГК РФ.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1, 2 ст. 252 ГК РФ

Для ваших фактов это означает, что материально вы не можете взыскать с бывшего мужа какие-либо проценты или неустойку за сам факт его отказа от продажи. Доступные вам денежные варианты ограничены: (1) продажа долей (вашей, дочери, сына) третьим лицам с получением вырученной цены — при отказе мужа от преимущественного права покупки; (2) выкуп его доли (компенсация стоимости его доли в счёт прекращения его права) — в добровольном порядке либо по суду в порядке п. 4 ст. 252 ГК РФ, если его доля незначительна, не выделима в натуре и он не имеет существенного интереса в доме.

Вывод по вопросу: неустойка и проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в данном деле не применяются, так как отказ от согласия на продажу — не денежное обязательство. Единственное предусмотренное законом денежное последствие — компенсация стоимости доли при разделе/выделе в порядке ст. 252 ГК РФ (выкуп доли бывшего мужа либо, наоборот, выплата ему компенсации с прекращением его права на долю).