Как разделить квартиры после развода, если бывший муж не соглашается на выкуп доли и завышает цену?

Блокирование продажи обеих квартир целиком против воли

Первый и главный вывод: бывший муж не вправе продать ни одну из квартир целиком без вашего согласия — вы являетесь сособственником 1/2 доли в каждой. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса
— ст. 246 ГК РФ, п. 1

Это означает для вашей знакомой: пока она не согласовала продажу, бывший супруг не может оформить продажу квартиры целиком — сделка без её согласия была бы ничтожной (распоряжение чужим имуществом). Его угроза «продам обе квартиры и разделим деньги» юридически не исполнима против её воли: продать можно только свою долю, а не квартиру целиком. Квартира целиком может быть продана только с согласия обоих сособственников, которого они как раз не могут достичь.

Вывод: принудительно продать обе квартиры целиком без согласия вашей знакомой бывший муж не может; распоряжение общим имуществом требует согласия всех участников долевой собственности (ст. 246 ГК РФ).

Защита от продажи бывшим мужем своей доли третьему лицу (преимущественное право покупки)

Если бывший муж решит продать свою 1/2 долю в квартире постороннему лицу, у вашей знакомой возникает преимущественное право покупки, а продавец обязан письменно известить её о намерении продать долю с указанием цены и условий. Это прямой ответ на его стратegию «выкупи у меня долю по завышенной цене»: он не может продать долю третьему лицу задешево или «под себя», минуя её право.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
— ст. 250 ГК РФ (пп. 1-3)

Разбор применения для фактов: бывший муж, продавая свою долю постороннему лицу, обязан известить знакомую письменно с указанием точно той цены и тех условий, на которых он собирается продать. У неё есть месяц на выкуп по этой цене. Если он продаст долю третьему лицу без извещения, по иной (в том числе заниженной) цене или с нарушением порядка — она вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то есть по сути «вернуть» долю себе по той цене, которая была в сделке. Это вкупе с предыдущим блоком означает: завышать цену при продаже доли третьему лицу бывший муж может, но тогда либо она просто не выкупает, либо (если он пытается продать третьему по заниженной цене, чтобы обойти её) она вправе перевести на себя права покупателя.

Вывод: завышенная цена не проблема — ваша знакомая вправе отказаться от выкупа по ней; а если бывший муж предпримет попытку продать долю третьему лицу с нарушением её преимущественного права (без извещения или по иной цене), она в течение 3 месяцев может требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Реальный раздел двух квартир между супругами через суд с выплатой компенсации

Наиболее действенный путь — обратиться в суд с иском о реальном разделе: передать каждому из супругов по одной квартире (Тверь — одному, Москва — другой), а разницу в стоимости, если она есть, компенсировать деньгами. Закон прямо предусматривает такой механизм при споре о разделе.

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности
— ст. 38 СК РФ (пп. 3, 7)

Это ключевая норма: при разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому, и если одному передаётся имущество, стоимость которого превышает его долю, другому присуждается денежная компенсация. Применительно к двум квартирам: суд может выделить вашей знакомой полностью одну квартиру, бывшему мужу — другую, а если какая-то дороже, назначить доплату из расчёта рыночной стоимости. Бывший муж теряет основание настаивать на «продать всё и поделить» — при недостижении соглашения суд разрешает вопрос по своему усмотрению, руководствуясь интересами сторон. Важно: раздел может быть произведён и после расторжения брака.

Зафиксированный раздел по 1/2 доле каждой квартиры не мешает этому иску: цель — прекратить общую долевую собственность (передать каждому квартиру целиком), что прямо поощряется практикой ВС (цель раздела — прекращение общей собственности).

существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. По смыслу приведенной нормы права и акта ее толкования раздел находящегося в общей собственности имущества не предполагает обязательного выдела всем сособственникам доли либо части в каждой из входящих в состав общего имущества вещей, включая недвижимое имущество. Целью раздела является прекращение общей собственности
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2018 от 26.12.2018

Вывод: реальный раздел через суд (передача каждой квартиры целиком одному из бывших супругов с денежной компенсацией разницы стоимости) — законный действенный путь, рассчитанный именно на тупик переговоров, включая завышение цены бывшим мужем (ст. 38 СК РФ п. 3).

Принуждение к выкупу доли: применимость п. 4 ст. 252 ГК РФ к доле 1/2

Разберём развилку: может ли кто-то из сторон принудить другую к выкупу своей доли и обмену. Существуют два опорных механизма — заключённые в ст. 252 ГК.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию
— ст. 252 ГК РФ (пп. 2-4)

Применение к ситуации: у каждого из супругов по 1/2 доле в каждой квартире — это не «незначительная» доля. Абзац 2 п. 4 ст. 252 ГК (принудительная компенсация даже без согласия сособственника) работает только при совокупности трёх условий: доля незначительна, не может быть реально выделена, и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Половина квартиры — далеко не незначительная доля, поэтому ни бывший муж, ни знакомая не могут через суд заставить другую сторону «выкупить/продать» долю по завышенной либо искусственной цене. Это означает, что попытка бывшего мужа навязать выкуп по завышенной цене через механизм принуждения не сработает.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств
— п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6 от 01.07.1996

Контекст для её позиции: суд устанавливает наличие существенного интереса по конкретным обстоятельствам — нуждаемость в жилье, возраст, состояние здоровья, наличие детей. Если знакомая нуждается в жилье, пользуется одной из квартир (например, проживает в московской), её интерес в сохранении доли очевиден, и принудительно лишить её доли через п. 4 ст. 252 ГК нельзя.

Вывод: принудительный выкуп доли через п. 4 ст. 252 ГК РФ к долям по 1/2 неприменим — доля не незначительна. Следовательно, никто не может быть принуждён к продаже или выкупу своей доли по навязанной другими цене; вопрос решается либо добровольным соглашением, либо реальным разделом через суд (блок 3).

Исковая давность, подсудность и процедура обращения в суд

Перед подачей иска важно убедиться, что срок не пропущен, и выбрать правильный суд.

Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Цитата прямо разъясняет, что трёхлетний срок исковой давности по разделу имущества исчисляется не с момента расторжения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Для вашей знакомой это выгодно: даже если развод был давно, срок начинает течь с момента, когда возник о нарушении (например, когда бывший муж начал настаивать на продаже квартиры против её воли либо появился реальный спор о разделе). Пока отношения в тупике по разделу, но её право не нарушено, срок не бежит. При этом суд сам по своей инициативе давность не применяет — только по заявлению стороны (ст. 199 ГК РФ), что даёт дополнительный запас.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества
— ст. 30 ГПК РФ (п. 1)

Иски о правах на жилые помещения предъявляются по исключительной подсудности — по месту нахождения объектов. Поскольку квартиры находятся в Твери и Москве (разные регионы), иск о разделе каждой квартиры подаётся в суд по месту её нахождения. Если иск объединяет требования о разделе обеих квартир и они в разных субъектах — практика ориентирует на подачу по месту нахождения одного из объектов (обычно более значимого), либо раздельные иски; детали стоит уточнить юристу по конкретным адресам.

Вывод: трёхлетний срок давности по разделу исчисляется со дня, когда знакомая узнала о нарушении права (не с даты развода), и применяется судом только по заявлению ответчика; иск о разделе каждой квартиры подаётся в суд по месту её нахождения (ст. 30 ГПК РФ). Для конкретных адресов в Твери и Москве целесообразно уточнить выбор подсудности объединённого иска.

Исполнение решения суда и последствия уклонения бывшего мужа

После реального раздела уклонение от исполнения (невыплата присуждённой компенсации, отказ освободить/зарегистрировать передаваемую квартиру) не оставляет вашу знакомую без средств защиты.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 395 ГК РФ (п. 1)

Применение: если суд присудит с бывшего мужа денежную компенсацию (доплату за более дорогую квартиру), а он задержит выплату, на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России со дня просрочки и по день фактической уплаты. Это делает затягивание исполнения экономически невыгодным для него. Кроме того, решение суда о передаче объектов недвижимости и компенсации исполняется принудительно через службу судебных приставов (ст. 428 ГПК РФ выдача исполнительного листа), а вступившее в законную силу решение является обязательным (ст. 13 ГПК РФ) — регистрация перехода права производится на его основании, от воли второй стороны не зависит.

Вывод: при невыплате присуждённой компенсации на неё начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ (ключевая ставка ЦБ) до фактической уплаты, а само решение о разделе исполняется принудительно и является основанием для регистрации перехода права, что исключает блокировку со стороны уклоняющегося бывшего супруга.

Повторный раздел имущества, уже разделённого на доли 1/2

Возникает вопрос: раз раздел «уже состоялся» (у каждого по 1/2 доле в каждой квартире), не исчерпан ли механизм раздела? Нет. Ранее состоявшееся определение долей перевело имущество из режима совместной собственности супругов в режим долевой собственности — но сама долевая собственность продолжает существовать и подлежит разделу по самостоятельным правилам.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности
— ст. 244 ГК РФ (пп. 1-2)

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними
— ст. 252 ГК РФ (п. 1)

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию
— ст. 252 ГК РФ (пп. 2-4)

Разбор применения: после того как доли определены (по 1/2), имущество находится в долевой собственности. По смыслу ч. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении сторонами соглашения о способе и условиях раздела участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли в натуре — то есть ваша знакомая вправе предъявить иск о полном разделе с передачей ей одной из квартир (и компенсацией разницы стоимости). Режим «уже разделили на доли» не является препятствием: напротив, определение долей — лишь первый этап, а завершающий этап (какое конкретное имущество кому передаётся и прекращение общей собственности) как раз и происходит по ст. 252 ГК РФ и п. 3 ст. 38 СК РФ. Согласия бывшего мужа при споре не требуется — вопрос решает суд.

Вывод: состоявшийся ранее раздел (по 1/2 доле в каждой квартире) не препятствует новому иску: имущество осталось в долевой собственности, и участник вправе требовать в судебном порядке выдела/раздела с передачей конкретной квартиры и прекращением общей собственности (ст. 244, ст. 252 ГК РФ, п. 3 ст. 38 СК РФ).

Принудительное исполнение решения о разделе

Решение суда о реальном разделе подлежит обязательному исполнению и может быть исполнено принудительно, независимо от согласия бывшего супруга.

Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации
— ст. 13 ГПК РФ (п. 2)

Исполнительный лист выдается судом взыскателю после вступления судебного постановления в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, если исполнительный лист выдается немедленно после принятия судебного постановления. Исполнительный лист выдается по заявлению взыскателя и по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно судом
— ст. 428 ГПК РФ (п. 1)

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 395 ГК РФ (п. 1)

Применение: вступившее в законную силу решение о разделе (передача квартир, взыскание компенсации) обязательно для бывшего мужа и исполняется неукоснительно. Если он уклоняется от выплаты компенсации, суд выдаёт исполнительный лист, и взыскание производится принудительно; на просроченную сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России (ст. 395 ГК РФ) со дня просрочки до фактической уплаты. Переход права на недвижимость регистрируется на основании вступившего в силу решения, что исключает блокировку раздела волей второй стороны.

Вывод: решение суда о разделе исполняется принудительно через исполнительный лист (ст. 13, ст. 428 ГПК РФ); при задержке выплаты компенсации на неё начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ до фактической уплаты.