Квартира — общая совместная собственность, несмотря на то, что заёмщиком указан только муж
Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998
Квартира куплена в браке, поэтому тот факт, что в кредитном договоре и в ЕГРН значится только муж, юридического значения для режима имущества не имеет: квартира входит в общую совместную собственность супругов, и доли признаются равными (по 1/2), если не было брачного договора.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. […] Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи […] независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1, 2, 3 ст. 34 СК РФ
Ваше нахождение в декретном отпуске и отсутствие самостоятельного дохода в момент покупки не лишает вас права на половину: пункт 3 статьи 34 СК РФ прямо сохраняет за таким супругом право на общее имущество. Уход за детьми — уважительная причина не иметь дохода.
Вывод: квартира подлежит разделу как общая совместная собственность, вам принадлежит 1/2 доли независимо от того, кто указан заёмщиком и плательщиком по ипотеке.
Как делится долг по ипотеке
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям
— п. 3 ст. 39 СК РФ
Ипотечный кредит, взятый на покупку общего жилья в период брака, — это общий долг супругов. При разделе остаток долга распределяется пропорционально долям: если доли равные, то и непогашенная часть кредита делится пополам между вами и мужем.
Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них
— п. 2 ст. 45 СК РФ
Поскольку вся сумма кредита пошла на покупку семейного жилья, он использован «на нужды семьи». Это означает, что банк вправе обращать взыскание на общее имущество супругов, а при его нехватке — привлекать обоих супругов к солидарной ответственности. Внутри ваших с мужем отношений долг делится пополам, но перед банком вы оба отвечаете за весь долг, поэтому отсутствие вашей подписи в кредитном договоре не освобождает вас при разделе и не защищает квартиру от взыскания.
Вывод: остаток ипотечного кредита распределяется между вами и мужем пропорционально долям (при равных долях — пополам), однако перед банком обязательство остаётся общим — оба супруга отвечают солидарно.
Роль банка: согласие на раздел, продажу и переоформление кредита
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо
— п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Квартира обременена ипотекой в пользу банка (залогодержателя). Любое её отчуждение — продажа, дарение, оформление перехода долей — возможно только с согласия банка. Банк может и отказать, если не заинтересован в изменении состава должников.
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке
— п. 1 ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ (повтор, уточнение текста)
При переходе к вам части заложенной квартиры вы автоматически становитесь залогодателем наряду с мужем и несёте его обязанности по ипотеке в своей части.
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
— п. 2 ст. 38 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным
— п. 2 ст. 391 ГК РФ
«Переоформление кредита» с мужа на вас (или на обоих) — это перевод долга. По статье 391 ГК РФ он требует согласия банка и без такого согласия ничтожен: чтобы вы стали созаёмщиком либо чтобы долг полностью перешёл к одному из вас, нужно письменное согласие банка, который оценивает платёжеспособность нового должника и вправе отказать.
Вывод: продать квартиру, выделить в ней доли или переоформить кредит (сделать вас созаёмщиком либо перевести долг на одного из супругов) можно только с согласия банка. Банк вправе как согласиться, так и отказать — его согласие не является автоматическим.
Варианты раздела: продажа не обязательна, возможен раздел долей и компенсация
В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
— п. 3 ст. 38 СК РФ
из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. […] Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия
— п. 3 ст. 252 ГК РФ
Закон не обязывает вас продавать квартиру при разводе. Практически возможны такие варианты: (1) квартира остаётся в общей долевой собственности, вы продолжаете совместно платить ипотеку и определяете порядок пользования жильём; (2) один из супругов получает квартиру, а другому выплачивается компенсация за его долю (квартира физически неделима, выдел в натуре комнат возможен не всегда); (3) квартира продаётся, из выручки гасится кредит, остаток делится. Какой именно вариант выбрать — решается соглашением супругов (тогда оно нотариально удостоверяется) либо в суде при наличии спора.
Вывод: продажа квартиры при разводе не является обязательной. Возможны раздел долей с сохранением общей ипотеки, передача квартиры одному супругу с выплатой компенсации другому либо добровольная продажа с погашением кредита — с обязательным согласием банка на любое отчуждение.
Учёт интересов несовершеннолетних детей
При разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд в соответствии с п. 2 ст. 39 СК РФ может в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Под заслуживающими внимания интересами одного из супругов следует, в частности, понимать не только случаи, когда супруг без уважительных причин не получал доходов либо расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи, но и случаи, когда один из супругов по состоянию здоровья или по иным не зависящим от него обстоятельствам лишен возможности получать доход от трудовой деятельности. Суд обязан привести в решении мотивы отступления от начала равенства долей супругов в их общем имуществе
— п. 17 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998
То, что с вами остаются двое несовершеннолетних детей, может служить основанием для отступления от равенства долей: суд вправе присудить родителю, с которым проживают дети, большую долю, но обязан это мотивировать в решении. Автоматического увеличения доли закон не даёт — нужно заявлять об этом и обосновывать.
При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ)
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998
Важно для вашей ситуации: если первоначальный взнос или часть цены квартиры были оплачены из личных средств одного из супругов (подаренных, унаследованных, добрачных), эта часть не входит в общенажитое имущество и может быть учтена судом в пользу соответствующего супруга. Если же всё куплено на общие (в том числе кредитные) средства — квартира целиком общая.
не распространяется на случаи раздела вкладов, внесенных супругами в кредитные организации за счет общих доходов, независимо от того, на имя кого из супругов внесены денежные средства, поскольку при разделе таких вкладов права банков либо иных кредитных организаций не затрагиваются
— п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998
Отмечу также: сами дети права собственности на родительскую квартиру по общему правилу не имеют. Поэтому согласие органов опеки на раздел квартиры между супругами требуется только тогда, когда у детей реально есть доля в этой квартире — например, если при покупке использовался материнский (семейный) капитал и доли были выделены детям. Если долей детей в квартире нет, раздел между супругами опека не согласовывает, а интересы детей учитываются через правило об отступлении от равенства долей.
Вывод: наличие двоих несовершеннолетних детей даёт вам право просить суд увеличить вашу долю в квартире, но не влечёт автоматического увеличения доли и не требует согласия органов опеки, если у детей нет доли в этой квартире (при использовании маткапитала выделение долей детям обязательно, и тогда сделки с такими долями требуют участия органа опеки).
