Можно ли переоформить доли в ипотечной квартире на несовершеннолетних детей и обязательно ли заверять у нотариуса?

Можно ли подарить доли несовершеннолетним дочерям

Дарение долей в праве собственности на квартиру собственным несовершеннолетним детям законом допускается и не является запрещённым дарением.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Для вас с мужем как дарителей важно, что передача долей носит безвозмездный характер — если договор не содержит встречной передачи со стороны дочерей (платы, обязательств), он квалифицируется именно как дарение. Это ваш случай: вы просто отписываете доли детям, ничего не получая взамен.

Запретов на такое дарение нет. Запрет по статье 575 ГК касается дарения от имени малолетних (когда дарителем выступает сам ребёнок в лице законного представителя), а не дарения в пользу детей:

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный пунктом 1 настоящей статьи, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями.
— п. 1 ст. 575 ГК РФ

Здесь дети выступают одаряемыми, а не дарителями, поэтому указанный запрет (п. 1 ст. 575 ГК) к вашей сделке не применяется. Напротив, закон прямо разрешает родителям передавать имущество своим несовершеннолетним детям в дар — это тот случай, когда сделка законного представителя с подопечным разрешена:

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38. Доверительное управление имуществом подопечного 1. При необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. В этом случае опекун или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление. При осуществлении управляющим правомочий по управлению имуществом подопечного на управляющего распространяется действие правил, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2.
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Вывод: подарить ваши доли двум несовершеннолетним дочерям можно. Дарение в пользу детей (а не от их имени) не запрещено, а прямо допускается законом как исключение из общего запрета на сделки законных представителей с подопечными. Разрешение органа опеки на дарение детям не требуется — оно нужно лишь при отчуждении имущества самих детей, чего здесь нет.

Нужно ли заверять договор дарения у нотариуса — да, это обязательно

С 23.12.2024 (ФЗ № 459-ФЗ от 13.12.2024) закон изменился: договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это императивное требование, а не рекомендация. Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Важно отличать вашу ситуацию от продажи долей: ранее действовавшее исключение (для отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке в простой письменной форме, п. 1.1 ч. 1 ст. 42 ФЗ-218) касалось возмездного отчуждения (купли-продажи). Правило п. 3 ст. 574 ГК введено специально для дарения и установило отдельное, более строгое требование — нотариальное удостоверение. Поэтому ссылка на то, что «обе доли отдаются по одной сделке и можно без нотариуса», в отношении дарения не работает: для договора дарения недвижимости нотариальная форма теперь обязательна независимо от того, отчуждаются ли доли вместе или по отдельности.

Право собственности у детей возникнет только с момента внесения записи в ЕГРН, а сама сделка, совершённая в нотариальной форме, регистрируется в Росреестре:

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Вывод: заверять договор дарения долей у нотариуса обязательно — с декабря 2024 года это прямое требование закона (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Сделка в простой письменной форме будет ничтожна и не пройдёт государственную регистрацию. Тариф и услуги правового/технического характера нотариуса определяются в самой конторе.

Как дети подписывают сделку и нужно ли согласие второго супруга

Кто именно подписывает договор — зависит от возраста дочерей.

Если дочь младше 14 лет (малолетняя), от её имени действует законный представитель (родитель):

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— ст. 28 ГК РФ, п. 1

Если дочери от 14 до 18 лет, договор она подписывает сама, но с письменного согласия родителей:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Поэтому в договоре дарения в любом варианте фигурируют родители: либо как представители малолетних одаряемых, либо как лица, дающие письменное согласие на сделку несовершеннолетним 14–18 лет.

Что касается согласия второго супруга. Формально сделка по распоряжению недвижимостью требует нотариального согласия супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Однако в вашей ситуации оба супруга являются дарителями и одновременно подписывают один договор — каждый распоряжается своей долей и оба лично присутствуют в сделке, выражая волю. Отдельное нотариальное согласие каждого из супругов на собственную сделку не требуется, поскольку согласие второго супруга выражено его личным участием в договоре и подписью у нотариуса. Это соответствует и принципу обоюдного согласия супругов при распоряжении общим имуществом (п. 1 ст. 35 СК РФ).

Вывод: специальное нотариальное согласие второго супруга в вашем случае не требуется — оба супруга выступают стороной сделки и подписывают договор лично. Разница по возрасту детей влияет лишь на то, кто ставит подпись за ребёнка (родитель за малолетних; сам ребёнок с согласия родителей — для 14–18 лет).

Налоги и расходы, порядок регистрации перехода права

НДФЛ при дарении. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Родители и дети — это близкие родственники по ст. 14 СК РФ. Следовательно, получение долей детьми не образует у них налогооблагаемого дохода, и подавать декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Расходы стороны несут на госпошлину за регистрацию перехода права в ЕГРН, а также на нотариальное удостоверение договора (тариф + услуги правового и технического характера).

Порядок оформления:

1. Заказать у нотариуса проект и удостоверение договора дарения долей (обе доли можно отписать одним договором с двумя одаряемыми).
2. Подать через нотариуса (он обязан направить документы в Росреестр в электронном виде) либо самостоятельно через МФЦ заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
3. После внесения записей в ЕГРН право собственности переходит к дочерям.

Преимущественное право покупки других сособственников (ст. 250 ГК РФ) здесь не действует: оно установлено для продажи и мены доли, а дарение — безвозмездная сделка, к которой преимущественное право покупки неприменимо (в отличие от продажи доли постороннему, вашим детям, являющимся близкими родственниками, это вообще не создаёт препятствий).

Также отмечу риск: дарение — безвозвратная сделка (возврат дара возможен лишь в строго ограниченных случаях, ст. 578 ГК РФ). Передав доли детям, вы с мужем утратите право собственности на квартиру; любое последующее распоряжение ею потребует участия органа опеки.

Вывод: налоговая нагрузка у детей отсутствует (дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ), расходы — на нотариуса и госпошлину за регистрацию. Регистрация перехода права проводится в Росреестре (через нотариуса или МФЦ) после нотариального удостоверения договора.