Как продать дом после развода, если он куплен отцом и бывший муж не дает согласие

Является ли дом совместной собственностью или личным имуществом жены

По общему правилу имущество, нажитое супругами во время брака, — совместная собственность:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Однако из этого правила есть прямое исключение. Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или по иным безвозмездным сделкам, — его личная собственность:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Именно на это исключение опирается ваш случай: дом покупался в браке, но на деньги вашего отца, которые он передал вам безвозмездно (дар), что подтверждается договором и расписками. Ключевая правовая позиция Верховного Суда РФ прямо говорит: на имущество, приобретённое в период брака на личные средства одного из супругов (полученные в дар), режим общей совместной собственности не распространяется:

На имущество, приобретенное в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, режим общей совместной собственности супругов не распространяется. У. обратился в суд с иском к П. о разделе совместно нажитого имущества, ссылаясь на то, что состоял в браке с П. В период брака по 27 договору купли-продажи супругами в совместную собственность приобретена квартира. Поскольку брачный договор между сторонами не заключался, соглашение о разделе совместно нажитого имущества не достигнуто, У. просил произвести раздел квартиры между ним и П. и признать за ним право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Ответчик П. исковые требования не признала, просила признать за истцом право собственности на 1/15 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, а за ней – право собственности на 14/15 доли, учитывая приобретение квартиры на личные средства ответчика в сумме 1 750 000 руб. Судом установлено, что с 23 декабря 2010 г. У. состоял с П. в браке. В период брака на основании договора купли-продажи от 11 февраля 2011 г. супругами приобретена квартира, право совместной собственности на которую зарегистрировано за ними 10 марта 2011 г. Цена приобретенной квартиры составила 1 995 000 руб. Как было установлено в ходе рассмотрения дела и сторонами не оспаривалось, часть денежных средств в размере 1 750 000 руб., потраченных на приобретение указанной квартиры, была получена П. в дар от П.Л. (матери П.)
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2017 (утв. 26.04.2017); абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Это значит: если вы докажете, что вся цена дома оплачена из средств, безвозмездно полученных от отца, дом — ваше личное имущество, и бывший муж не имеет на него права собственности вовсе. То, что дом оформлен на вас, в этой ситуации не превращает его в общее имущество: юридически значимым обстоятельством является источник средств (личные или общие) и характер сделки (возмездная или безвозмездная), а не то, на чьё имя оформлено имущество.

Вывод по вопросу: дом, купленный в браке целиком на денежные средства, безвозмездно полученные вами от отца (дар), является вашим личным имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ) и в состав совместной собственности не входит — при условии, что это обстоятельство подтверждено доказательствами (договор, расписки, выписки по счетам, показания отца).

Требуется ли нотариальное согласие бывшего мужа на продажу, и чем оно вызвано

Требование нотариального согласия другого супруга установлено только для распоряжения общим (совместным) имуществом:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Последствия продажи без такого согласия — оспоримость сделки по иску супруга в течение года:

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— п. 3 ст. 35 СК РФ (последствия отсутствия согласия)

Применительно к вашей ситуации есть принципиальная развилка, зависящая от того, чем подтверждается оплата дома:

Ветка 1 — дом целиком куплен на деньги отца (личное имущество). Если средства отца покрывают всю цену дома, дом не является общим имуществом, поэтому п. 3 ст. 35 СК РФ к нему не применяется вообще — нотариальное согласие бывшего мужа для продажи не требуется в принципе. Требование согласия, предъявляемое бывшим мужем, юридически необоснованно.

Ветка 2 — часть средств всё же общая (например, на часть цены пошли общие доходы супругов). В этом случае на соответствующую долю распространяется режим совместной собственности, и согласие (либо раздел/выдел доли) нужно. Как разъяснил ВС РФ в процитированном деле, при смешанном финансировании доли определяются пропорционально вложенным личным средствам и совместным средствам супругов — то есть бывший муж может претендовать лишь на долю, соответствующую общим средствам, а не на половину дома.

Вывод по вопросу: если дом оплачен полностью за счёт безвозмездно полученных от отца средств, нотариальное согласие бывшего мужа на продажу не требуется — дом не является общим имуществом. Если же часть цены оплачена общими средствами, согласие нужно только в отношении той доли, которая соответствует общим средствам, и вопрос решается через раздел имущества, а не через «согласие на продажу» как таковое.

Что сделать, чтобы продать дом без согласия бывшего мужа: процедура, сроки, денежные последствия

Если вы хотите продать дом и не зависеть от позиции бывшего мужа, есть два пути в зависимости от того, насколько чисто подтверждается источник средств.

Путь 1 (если дом полностью на деньги отца) — иск о признании дома личным имуществом. Вы обращаетесь в суд с иском о признании дома вашим личным имуществом, а не совместной собственностью (способ защиты — «признание права», ст. 12 ГК РФ). После вступления решения в силу регистратор вносит соответствующие сведения, и вы продаёте дом единолично. Согласие бывшего мужа при этом вообще не нужно.

Путь 2 (если часть средств общая) — раздел имущества после развода. Раздел может быть произведён и после расторжения брака:

{}

Он производится в судебном порядке, если не достигнуто соглашение (нотариально удостоверенное). Ключевой для вас момент — срок исковой давности три года, но течь он начинает не с даты развода:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Фактически ВС РФ трактует этот срок как исчисляемый с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права (например, когда бывший муж заявил о своих притязаниях или вы узнали о наличии спора), поэтому заявление бывшего мужа об истечении срока «через два года после развода» само по себе не лишает вас права на раздел.

Денежные последствия. Если суд признает дом личным имуществом — вся выручка от продажи ваша. Если установит смешанное финансирование — доли определяются пропорционально вложениям (личные средства отца ↔ общие средства), и бывшему мужу причитается только стоимость его доли. При этом если ребёнок живёт с вами и ему нужно лечение, суд вправе отступить от равенства долей в вашу пользу, исходя из интересов несовершеннолетних детей (ст. 39 СК РФ).

Важное замечание о долевой собственности. Если в ЕГРН дом значится в общей собственности (например, указан и бывший муж), то распоряжение домом целиком подчиняется правилам о долевой собственности:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ, п. 1

При продаже доли постороннему лицу действует преимущественное право покупки остальных сособственников:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Вывод по вопросу: чтобы продать дом без согласия бывшего мужа, оптимальный путь — обратиться в суд с иском о признании дома вашим личным имуществом (если он полностью оплачен средствами, полученными в дар от отца); после решения суда согласие бывшего мужа не требуется. Если часть средств общая — производится раздел имущества (срок давности для вас не истёк автоматически, он исчисляется с момента нарушения права), и вы получаете право продать дом, выплатив бывшему мужу лишь стоимость пропорциональной доли. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома (недвижимости).

Денежные последствия: компенсация доли бывшему мужу при разделе

В семейно-имущественном споре о разделе дома денежные последствия выражаются не в неустойке или процентах (это не договорное обязательство и не задержка платежа), а в компенсации стоимости доли тому из супругов, кому имущество не передаётся в натуре:

В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает следующее. Если дом признан вашим личным имуществом — никакой компенсации бывшему мужу вы не платите, вся выручка от продажи остаётся у вас. Если же суд установит, что часть цены дома оплачена общими (совместными) средствами, то дом будет разделён пропорционально вложениям: вы сохраняете право на долю, соответствующую средствам отца (личным), а бывшему мужу причитается лишь доля, соответствующая общей части средств, — и она оформляется как соответствующая денежная компенсация (п. 3 ст. 38 СК РФ), то есть вы выплачиваете ему стоимость этой доли из выручки от продажи, а не отдаёте половину дома.

Вывод по вопросу: денежным последствием раздела является не неустойка или проценты, а компенсация стоимости доли бывшего супруга (п. 3 ст. 38 СК РФ), размер которой определяется пропорционально его доле, сформированной из общих средств; при признании дома вашим личным имуществом компенсация не выплачивается вовсе.

Смежное право: согласие органов опеки и учёт интересов ребёнка; альтернативы суду; исполнение решения

Согласие органов опеки. Современная редакция ст. 292 ГК РФ более не требует согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения лишь потому, что в нём проживают (зарегистрированы) несовершеннолетние члены семьи собственника. Такое согласие требуется только если ребёнок сам является собственником (сособственником) доли в доме — тогда распоряжение его имуществом подчинено нормам об опеке (предварительное разрешение органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего, ст. 20, 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Поэтому: если ребёнок не собственник доли, а лишь зарегистрирован в доме, согласие опеки для продажи не нужно; если ребёнку принадлежит доля (например, выделенная при использовании маткапитала), потребуется разрешение органа опеки.

Альтернативы суду (до подачи иска). Раздел общего имущества возможен не только через суд, но и по соглашению супругов — оно должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ). Поэтому первым шагом стоит предложить бывшему мужу оформить нотариальное соглашение о разделе, фиксирующее, что дом — ваше личное имущество (или долю, причитающуюся ему), либо соглашение о том, что он не претендует на дом в обмен на компенсацию. Если он отказывается от соглашения и продолжает требовать «согласие на продажу» — остаётся судебный путь (иск о признании дома личным имуществом или о разделе).

Исполнение решения. После вступления в силу решения суда о признании дома вашим личным имуществом оно является основанием для внесения записи в ЕГРН; переход права на дом к покупателю регистрируется в Росреестре на основании договора купли-продажи и вашего заявления как единоличного собственника — согласие бывшего мужа при этом не требуется, поскольку он перестаёт быть субъектом, чьё согласие предусмотрено п. 3 ст. 35 СК РФ (эта норма применима только к действующему браку и общему имуществу).

Вывод по вопросу: согласие органов опеки нужно лишь если ребёнок — собственник доли; до суда стоит попытаться оформить нотариальное соглашение о разделе; после судебного признания дома личным имуществом продажа и регистрация перехода права осуществляются вами единолично, без участия бывшего мужа.