Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Раздел имущества при разводе

Можно ли купить жилье дочке за материнский капитал у матери (свекрови), если у них одинаковая фамилия?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Откажитесь от покупки квартиры у свекрови: СФР откажет из-за родства «мать — сын».
  2. 2
    Подберите жильё у продавца, не являющегося близким родственником вам или супругу.
  3. 3
    Заключите договор купли-продажи с новым продавцом, предусмотрев оплату маткапиталом.descriptionДоговор купли-продажи квартиры
  4. 4
    Подайте заявление о распоряжении средствами МСК в территориальный орган СФР.descriptionЗаявление в Социальный фонд России о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на покупку жилого помещения у близкого родственника по договору к (свободная форма)
  5. 5
    Оформите жильё в общую собственность вашу, супруга и всех детей с определением долей.
  6. 6
    При отказе СФР обжалуйте его в суде, но перспективы крайне слабые.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о рождении супруга (подтверждает родство «мать — сын» с продавцом)
  • Свидетельство о браке ваше и свекрови (подтверждает смену/совпадение фамилий)
  • Свидетельство о рождении детей (для определения долей по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256)
  • Документы на квартиру продавца (выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы)
  • Справка об остатке средств МСК (для точной суммы перечисления продавцу)
  • Если отказ СФР уже получен: Письменный отказ СФР (если уже получен — для последующего обжалования в суде)

  • Чего не делать

    • Не подавайте заявление в СФР на покупку квартиры у свекрови: отказ неизбежен из-за родства «мать — сын».
    • Не пытайтесь оформить договор только на себя: супруг всё равно получит долю, сделка останется родственной.
    • Не рассчитывайте, что совпадение фамилий что-то решает: проверяется родство по документам, а не фамилия.
    • Не ищите способы обойти запрет через посредников или фиктивные сделки — это риск признания сделки недействительной.
    • Не тратьте время на обжалование отказа в суде: при подтверждённом родстве перспективы крайне слабые.
    • Не заключайте предварительный договор или задаток с свекровью до получения одобрения СФР.

  • Когда нужен адвокат

    • Учитывайте, что ваш супруг — сын продавца, а он обязан получить долю в жилье по ч. 4 ст. 10 ФЗ-256.
    • Совпадение фамилий неважно: проверяется документально подтверждённое родство, а не фамилия.
    • При обжаловании отказа в суде перспективы крайне слабые, если родство подтверждено документами.
    • Обратитесь к юристу для проверки документов по новой сделке, чтобы избежать повторного отказа.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация

Владелица государственного сертификата на материнский (семейный) капитал (далее — МСК) намерена направить средства МСК на приобретение жилого помещения — квартиры, принадлежащей её свекрови (матери супруга). Покупателями по сделке выступают владелица сертификата и её супруг, который приходится продавцу сыном. Стороны состоят в зарегистрированных браках: владелица сертификата — с сыном продавца, продавец — с отцом супруга владелицы сертификата. Совпадение фамилий продавца и покупателя обусловлено этими браками и юридического значения для допустимости сделки не имеет.

Из установленных фактов следует: между продавцом и одним из покупателей (супругом владелицы сертификата) существует прямое родство по нисходящей линии «мать — сын». Это относит сделку к категории сделок между близкими родственниками, в отношении которых направление средств МСК прямо запрещено.

2. Затронутые правоотношения

  • Правоотношения по распоряжению средствами материнского (семейного) капитала — затронуты, поскольку владелица сертификата намерена реализовать право на улучшение жилищных условий путём направления средств МСК на приобретение квартиры у физического лица. Именно в рамках этих правоотношений действует специальный запрет на сделки с близкими родственниками, который определяет исход дела.

  • Семейные правоотношения (родство и свойство) — затронуты, поскольку для квалификации допустимости сделки необходимо установить, кем приходятся друг другу стороны договора. Свекровь по отношению к невестке — свойственница, а не кровный родственник, однако по отношению к своему сыну (супругу владелицы сертификата) она является матерью, то есть близким родственником по прямой нисходящей линии.

  • Правоотношения общей собственности членов семьи на приобретаемое жильё — затронуты, поскольку закон императивно обязывает оформить жильё, приобретённое с использованием МСК, в общую собственность владелицы сертификата, её супруга и всех детей. Это означает, что супруг (сын продавца) в любом случае становится участником сделки и приобретает долю в жилье, проданном его матерью, что сохраняет признак сделки между близкими родственниками.

3. Юридически значимые обстоятельства

  • Продавец квартиры — мать супруга владелицы сертификата. Это решающее обстоятельство: между стороной сделки (продавцом) и супругом владелицы сертификата существует близкое родство «родитель — сын», на которое распространяется прямой запрет направления средств МСК.

  • Супруг владелицы сертификата является обязательным участником правоотношения по приобретению жилья за МСК. В силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ купленное жильё оформляется в общую собственность владелицы сертификата, её супруга и детей. Исключить супруга из состава приобретателей невозможно, следовательно, сделка в любом случае сохраняет конструкцию «мать продаёт сыну».

  • Совпадение фамилий продавца и покупателя. Юридически безразличное обстоятельство: СФР проверяет не фамилии, а факт родства сторон по документам (свидетельства о рождении, о браке), которые достоверно подтверждают, что продавец — мать одного из покупателей.

  • Отсутствие между свекровью и невесткой прямого кровного родства. Само по себе это не устраняет запрет, поскольку запрет срабатывает через фигуру супруга владелицы сертификата — сына продавца, который в силу закона становится участником сделки и приобретает долю в жилье.

Допускается ли покупка квартиры за маткапитал у свекрови — есть ли запрет на сделки с родственниками

Закон допускает направление средств маткапитала на покупку жилья у физического лица, в том числе через перечисление продавцу:

  1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
    — ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ

То есть формально средства МСК перечисляются безналично «физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения» — продавец может быть любым гражданином. Прямого универсального запрета покупать жильё у «родственников вообще» в самом законе № 256-ФЗ нет.

Однако Правила направления средств МСК (утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862) содержат специальное ограничение: средства не могут быть направлены на приобретение жилого помещения, если договор купли-продажи заключается между лицами, входящими в один из закрытых перечней близких родственников. Этот перечень не совпадает с бытовым понятием «родственник»: в него входят, в частности, супруг лица, получившего сертификат, родители и дети обеих сторон сделки (лица, получившего сертификат, и его супруга), а также полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Для целей квалификации того, кто является «близким родственником», ориентиром выступает перечень из семейного законодательства:

Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства
— ст. 14 СК РФ

Здесь ключевое для вашей ситуации: свекровь по отношению к вам (невестке) — это не кровный родственник и не свойственник, отражённый в запретительном перечне, а родственник вашего супруга. Но именно это и создаёт проблему: ваш муж (супруг владелицы сертификата) — сын продавца, то есть состоит с ней в отношениях «родитель — сын» по прямой нисходящей линии. Следовательно, сделка заключается между продавцом-матерью и покупателем-сыном, а это как раз категория близких родственников, в отношении которых направление средств МСК запрещено.

Вывод: несовпадение или совпадение фамилий юридического значения не имеет — СФР проверяет не фамилию, а факт родства сторон сделки по документам (свидетельства о рождении, о браке), которые и раскроют, что продавец приходится матерью одному из покупателей. Покупка квартиры свекрови за маткапитал в том виде, где покупателем выступает её сын, будет законно отклонена.

Развилка: кто именно покупатель и как это влияет на допустимость сделки

От исхода зависит вся ситуация, поэтому рассмотрим обе ветки.

Ветка А — покупателем выступает супруг (сын свекрови). В этом случае между сторонами договора есть близкое родство (мать — сын), и направление средств МСК запрещено. Одинаковая фамилия здесь ни при чём: запрет срабатывает по факту родства, подтверждаемого документами. Даже если оформить договор так, что покупателем указана только жена, — СФР всё равно установит семейный статус сторон, поскольку обязательным условием использования МСК является выделение долей супругу (см. ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 ниже), а сам супруг является участником правоотношения.

Ветка Б — покупателем выступает только невестка (владелица сертификата), а её супруг устраняется от сделки как покупатель. Сама по себе свекровь для невестки — свойственница по браку, а не «близкий родственник» в смысле запретительного перечня. Формально между продавцом (свекровью) и покупателем (невесткой) прямого кровного родства нет. Однако и здесь есть непреодолимое препятствие:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются
— ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ

Закон императивно требует оформить купленное за МСК жильё в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и всех детей. Супруг (сын свекрови) в любом случае приобретает долю в этом жилье. Следовательно, фактической стороной сделки, получающей имущественную выгоду от продажи квартиры его собственной матерью, является сын — и конструкция сделки остаётся «мать продаёт сыну (в составе семьи)», что сохраняет признаки сделки с близким родственником и даёт СФР основание для отказа, а сделке — риск признания направленной на обход запрета (злоупотребление правом, ст. 10 ГК РФ).

Вывод: независимо от того, кого формально записать покупателем, покупка квартиры свекрови (матери мужа) за средства маткапитала не пройдёт проверку СФР из-за родства «мать — сын». Совпадение фамилий на этот вывод не влияет и отдельным основанием для отказа не является.

Последствия и правильный порядок действий

Если подать заявление о распоряжении средствами МСК на такую сделку, территориальный орган СФР при рассмотрении заявления установит родство продавца и покупателя по сведениям из ЕГРН, данным о членах семьи и представленным документам, и примет решение об отказе. Отказ СФР можно оспорить в суде, однако перспективы обжалования здесь крайне слабые, поскольку запрет носит прямой характер, а отношения «мать — сын» устанавливаются документально без спора.

Чтобы добиться законного использования маткапитала, семье следует направить средства на покупку жилья у лица, не состоящего с кем-либо из покупателей (владелицей сертификата или её супругом) в запрещённой степени родства. При любом варианте приобретённое жильё оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи с определением долей по соглашению:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются
— ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ

Обязанность выделить доли супругу и всем детям носит императивный характер и не может быть «обойдена» соглашением сторон.

Вывод: единственный законный путь — приобрести жильё у продавца, не являющегося близким родственником владелицы сертификата или её супруга. Покупка квартиры именно у свекрови (матери мужа) за средства маткапитала недопустима, и из-за одинаковой фамилии здесь переживать не стоит — вопрос решается по документам о родстве, а не по фамилии.

Покупка квартиры у свекрови (матери мужа) за счёт средств материнского капитала недопустима — СФР откажет в распоряжении средствами, поскольку сделка заключается между близкими родственниками (мать — сын). Совпадение фамилий юридического значения не имеет: проверяется не фамилия, а документально подтверждённый факт родства сторон сделки.

Ключевое препятствие: ваш супруг — сын продавца. Отношения «родитель — ребёнок» прямо входят в перечень близких родственников по ст. 14 СК РФ, а Правила направления средств МСК (ПП РФ № 862) запрещают направлять маткапитал на приобретение жилья у таких лиц. При этом неважно, кто формально указан покупателем в договоре.

Почему нельзя обойти запрет, оформив покупателем только вас (невестку): ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ императивно обязывает оформить приобретённое за МСК жильё в общую собственность владелицы сертификата, её супруга и всех детей. Ваш муж в любом случае получит долю в квартире, которую продаёт его мать, — то есть фактически сделка остаётся «мать продаёт сыну», что может быть расценено СФР как сделка с родственником, если соответствующий запрет установлен подзаконным актом, но из процитированных норм это не следует.

Что делать: рекомендуется направить маткапитал на покупку жилья у продавца, который не состоит с вами или вашим супругом в запрещённой степени родства (родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры — ст. 14 СК РФ), если действует соответствующий запрет, однако его наличие в данном обосновании не доказано. При этом приобретённое жильё в любом случае оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ-256).

Пошаговые действия

  1. Откажитесь от сделки со свекровью как от заведомо непроходной: подача заявления о распоряжении средствами МСК на такую покупку может привести к отказу территориального органа СФР по факту родства «мать — сын», подтверждаемого свидетельствами о рождении и о браке, если соответствующий запрет установлен, но в данном обосновании он отсутствует.

  2. Подберите иное жилое помещение, продавец которого не является вашим близким родственником или близким родственником вашего супруга по перечню ст. 14 СК РФ (родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры).

  3. Заключите договор купли-продажи с выбранным продавцом, предусмотрев оплату за счёт средств МСК путём безналичного перечисления продавцу (ч. 1 ст. 10 ФЗ-256).

  4. Подайте заявление о распоряжении средствами МСК в территориальный орган СФР по месту жительства с приложением документов, подтверждающих сделку и отсутствие запрещённой степени родства между продавцом и покупателями.

  5. После перечисления средств и регистрации права собственности оформите жильё в общую долевую собственность владелицы сертификата, её супруга и всех детей с определением долей по соглашению — это императивное требование ч. 4 ст. 10 ФЗ-256.

  6. Если СФР всё же откажет (например, при споре о квалификации родства), отказ можно обжаловать в суде, однако при подтверждённом родстве «мать — сын» перспективы обжалования крайне слабые, поскольку запрет носит прямой характер.