Сын платит ипотеку за квартиру, бывшая жена с детьми купила дом в ипотеку. Как оформить новую квартиру после продажи обоих объектов, чтобы сын не остался без жилья, если они в разводе?

Статус квартиры сына и дома бывшей жены: личное или общее имущество — зависит от дат приобретения

Решающий факт — когда именно куплены обе недвижимости и за чей счёт. Если квартира сына куплена до брака (или за его личные средства, в т.ч. личный первоначальный взнос по ипотеке), она — его личная собственность, и бывшая жена не вправе претендовать на неё и на её прирост стоимости.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Это означает: имущество, приобретённое до брака или на личные средства (наследство, дар, накопления до брака), остаётся собственностью того супруга, кто его приобрёл, и не подлежит разделу. Если же квартира и/или дом куплены в период брака за счёт общих доходов — картина принципиально иная: независимо от того, на чьё имя оформлено (квартира на сына, дом на жену), это режим совместной собственности.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— ч. 1 ст. 34 СК РФ

В таком случае и квартира сына, и дом жены, купленные в браке на общие доходы, являются их совместной собственностью — и при разделе доли по общему правилу признаются равными (п. 1 ст. 39 СК, цит. ниже в блоке 2). Название в документах (на сына / на жену) само по себе не определяет принадлежность — законный режим применяется независимо от того, на чьё имя приобретено.

Вывод: без точных дат приобретения нельзя однозначно квалифицировать ни одну из недвижимостей. Если обе куплены в период брака на общие доходы — обе являются совместной собственностью и подлежат разделу; если каждая куплена до брака или на личные средства соответствующего супруга — каждая является личной. Соответственно строится и план оформления новой квартиры.

Ипотечные долги: общие или личные, и как они делятся

Статус непогашенных ипотечных кредитов напрямую влияет на то, сколько каждый получит из выручки от продажи и хватит ли этих денег на новую общую квартиру. Если недвижимость приобретена в браке, банковский кредит на её покупку, как правило, является общим долгом супругов — независимо от того, на кого оформлен кредитный договор.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Правило распределения общих долгов: они делятся пропорционально присуждённым при разделе долям. То есть если оставшиеся ипотечные платежи по квартире и по дому относятся к общему имуществу, при продаже каждой единицы сначала гасится её ипотека, а остаток выручки делится/идет на новую квартиру пропорционально долям.

Отдельно важно: при разделе общих долгов играет роль, на чьи нужды пошли полученные по кредиту средства.

Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть. 3. Ответственность супругов за вред, причиненный их несовершеннолетними детьми, определяется гражданским законодательством. Обращение взыскания на имущество супругов при возмещении ими вреда, причиненного их несовершеннолетними детьми, производится в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи.
— п. 2 ст. 45 СК РФ

Смысл для ситуации: если квартиру сына покупали в браке и ипотека — общий долг, то погашать её и делить остаток нужно по правилам пропорциональности долям. Если же недвижимость и долг личные (куплены до брака / на личные средства), газ — личный долг соответствующего супруга, и из его личной выручки он гасится в первую очередь, а остаток — личный актив этого супруга.

Вывод: важно зафиксировать, является ли каждая ипотека общим или личным долгом. При общем долге выручка от продажи после погашения кредита распределяется пропорционально долям каждого. Для защиты доли сына в новой квартире в документах должно быть прямо отражено, какая сумма из выручки от продажи его квартиры (и за вычетом именно его доли долга) вносится им в покупку новой квартиры.

Продажа недвижимости, находящейся в ипотеке: согласие банка и снятие залога

Продать квартиру и дом, пока ипотека не выплачена, напрямую нельзя — объекты находятся в залоге у банков, и распоряжение ими требует согласия залогодержателя.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Статья 37 1 . Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества 1.
— п. 1 ст. 37 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ

Практически реализуются два стандартных пути: (а) банк даёт согласие на продажу с погашением кредита из выручки в день сделки (обычно через накопительный счёт / счёт эскроу), либо (б) при наличии у покупателя собственного кредита — снятие залога и переоформление. Дополнительно для досрочного погашения из маткапитала или досрочного закрытия возможна самостоятельная реализация в порядке ст. 37.1 (заявление банку в течение 4 месяцев). Ключевое: согласия банков на продажу заложенных объектов получить необходимо, иначе сделка не состоится.

Для покупателя новой общей квартиры важно и другое: если новую квартиру берут в новую ипотеку, и банк кредитует обоих бывших супругов как созаёмщиков, а долю каждого хотят зафиксировать в зависимости от внесённых средств, нужен согласованный с банком порядок. Перевоплощение долгов «наоборот» (если планируют консолидировать ипотеки) возможно только с согласия банка.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства. К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений. 4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ)
— п. 2 ст. 391 ГК РФ

Смысл для ситуации: если планируется, что на новую квартиру возьмут новый кредит как созаёмщики и кто-то один переведёт на себя долю долга другого — это перевод долга, который ничтожен без согласия кредитора (банка). Поэтому вся схема продажи старых и покупки новой квартиры должна быть заранее согласована с банками-залогодержателями.

Вывод: без согласия банков-залогодержателей ни одна из объектов (квартира сына, дом жены) продать нельзя. Порядок погашения старых ипотек из выручки и структура нового кредита должны быть письменно согласованы с банками — особенно если новая квартира также приобретается в ипотеку на обоих или с переводом долга.

Как оформить новую квартиру, чтобы сын не остался без жилья: долевая собственность с фиксацией вклада

Надёжный механизм — оформить новую квартиру в общую долевую собственность сына и бывшей жены с долями, пропорциональными фактическим вложениям каждого (внесённые собственные средства, направленная на покупку выручка от продажи своей личной квартиры, доля погашаемой ипотеки), и зафиксировать это письменно. Именно долевая, а не совместная собственность даёт каждому гарантированную долю.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 1, 3 ст. 244 ГК РФ

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 2 ст. 245 ГК РФ

Практическое значение: если выручка от продажи квартиры сына (после погашения именно его доли долга) составит, например, большую часть цены новой квартиры, доля сына в новой квартире должна быть пропорционально больше. Соглашение о размере долей «в зависимости от вклада каждого» прямо допускается п. 2 ст. 245 ГК РФ. Это и есть главный инструмент защиты — сын получает выраженную в долях (и зарегистрированную за ним) долю в праве на квартиру, которую нельзя отнять без его согласия и при продаже которой действуют правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве.

При этом для бывших супругов действует правило: если продаваемое имущество и новая квартира являются общим (нажитым в браке) — определять доли целесообразно через нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества, которое прямо закрепляет, какое имущество кому переходит и в каких долях.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Смысл: соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно удостоверяется нотариусом, и именно в нём / наряду с ним фиксируется, что новая квартира остаётся в определённых долях (в т.ч. что большая доля принадлежит сыну за счёт внесённой им выручки от продажи его квартиры). Нотариальная форма и долевая собственность взаимно усиливают защиту: без согласия сына распоряжение или продажа его доли невозможны.

Важная оговорка если использовался материнский капитал (например, при покупке дома жены) — тогда дом при его продаже обязывает выделить доли детям, и орган опеки может проверить, не ухудшаются ли жилищные права детей; согласие опеки может понадобиться.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Вывод: чтобы сын не остался без жилья, новую квартиру следует оформлять в общую долевую собственность с долями, пропорциональными фактическим вложениям каждого (как минимум доля сына = внесённая им доля выручки от продажи его квартиры за вычетом его доли долга), с закреплением этого в нотариально удостоверенном соглашении (при общем имуществе/долгах) и в договоре купли-продажи. Доля сына должна быть зарегистрирована за ним в Росреестре. Если при продаже дома участвовали средства маткапитала или в нём были доли детей — потребуется согласование органа опеки и попечительства.

Доли несовершеннолетних детей: согласие органа опеки и последствия продажи

Если в доме жены или квартире сына имеются доли несовершеннолетних детей (в первую очередь это возникает при использовании материнского капитала — закон прямо обязывает оформить жильё в долевую собственность детей), продажа такого жилья затрагивает права детей. Тогда отчуждение допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Значение для схемы: при продаже дома жены с долями детей опека должна дать согласие, и обычно требует, чтобы на новой квартире были сохранены (или даже пропорционально увеличены) доли детей. Если в долевой собственности на новую квартиру будут участвовать дети, их доли фиксируются по соглашению, и отчуждение такой квартиры в будущем также потребует согласия опеки.

Прямой вывод: если у бывшей жены (или у бывших супругов) в продаваемых квартире/доме имеются доли несовершеннолетних детей, продажа допустима только с согласия органа опеки и попечительства, а в новой квартире детям должны быть выделены доли (как минимум не меньше, чем имелись, по правилам ст. 37 ГК РФ). Это дополнительное условие, которое нужно заложить в расчёт долей при оформлении новой квартиры.

Ветка: если бывшая жена откажется оформлять доли в новой квартире — судебный раздел

Если бывшие супруги развелись и общее имущество (квартира, дом, общие ипотечные долги) при разводе разделено не было, но соглашения о долях в новой квартире достичь не удаётся, защита доли сына идёт через суд. Раздел общего имущества после развода производится в судебном порядке.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Судебный раздел в данном случае означает: суд определит доли каждого в общем имуществе (включая общие ипотечные долги), установит, какое имущество переходит каждому, и при необходимости присудит денежную компенсацию тому, чья доля ущемлена. Это путь, когда сын хочет гарантированно закрепить свою долю в новой квартире (или получить денежную компенсацию своей доли) при отказе бывшей жены от добровольного оформления. При этом по п. 3 ст. 39 СК (цит. в блоке 2) общие долги супругов распределяются пропорционально долям.

Важно учитывать срок: к требованиям о разделе общего имущества после развода применяется трёхлетний срок исковой давности — исчисляется он с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 7 ст. 38 СК).

Вывод: если бывшая жена откажется подписывать добровольное соглашение о долях, сын вправе обратиться в суд с иском о разделе общего имущества и определении долей (в т.ч. долей в новой квартире с учётом внесённых каждым средств и распределения общих ипотечных долгов), не пропуская трёхлетний срок исковой давности с момента нарушения его прав. Если же обе недвижимости были личными (до брака) — раздела судом не требуется: каждая остаётся личной, и доля сына в новой квартире определяется только его вкладом.

Сроки, доказательства вклада и альтернативные варианты оформления

Сроки. Если общее имущество разводом разделено не было и соглашения не достигнуто, обращение в суд ограничено сроком исковой давности.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Срок составляет три года и исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права на раздел, а не с даты развода автоматически. Это означает: сыну не нужно спешить «в день развода», но при отказе бывшей жены фиксировать долю в новой квартире следует не откладывая обращение в суд более чем на три года с момента нарушения его права.

Доказательства вклада. Чтобы доля сына в новой квартире была признана пропорциональной его вложению, юридически значимыми доказательствами выступают: кредитные договоры по каждому объекту (кто заёмщик), выписки по банковским счетам о внесении платежей по ипотеке, платёжные документы о внесении собственных средств (первоначальный взнос), договоры купли-продажи (даты и цена, подтверждающие момент приобретения), документы о происхождении личных средств (наследство, дар, добрачные накопления). Эти документы должны быть собраны и сохранены до подписания соглашения о долях и до регистрации права.

Альтернативы оформления. Поскольку стороны уже в разводе, инструмент «брачный договор» им недоступен — он заключается либо до брака, либо в браке.

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— ст. 40 СК РФ

В разводе для определения долей применяется только соглашение о разделе общего имущества (нотариальное, п. 2 ст. 38 СК) либо судебный раздел. Вариант оформления новой квартиры целиком на сына возможен, только если его вклада (личной выручки) хватает на выкуп всей доли жены — тогда это оформляется как выкуп с денежной компенсацией ей (п. 3 ст. 38 СК). Если средств не хватает, остаётся только долевая собственность на обоих с пропорциональными долями. Третий вариант — новая квартира в долевой собственности сына и жены и детей (если использовался маткапитал).

Вывод: для защиты сына оптимальна общая долевая собственность с долями, пропорциональными фактическим вложениям, закреплённая нотариально удостоверенным соглашением о разделе и договором купли-продажи, при наличии собранных доказательств вклада; брачный договор в разводе оформить нельзя, а при отказе жены — судебный раздел в пределах трёхлетнего срока давности.