Продажа доли в квартире с маткапиталом несовершеннолетнему ребенку: нужно ли согласие опеки при последующей продаже

Требуется ли согласие опеки на сделку купли-продажи доли от отца ребёнку

Сделка, в которой отец продаёт СВОЮ долю несовершеннолетнему ребёнку, направлена на приобретение имущества ребёнком — его имущество только прирастает, а не уменьшается. Разрешение органа опеки на такие действия закон не требует: запрет (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) касается сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего и действий, влекущих уменьшение его имущества.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— абз. 2, 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

Смысл этих норм для вашей ситуации: ни п. 2 ст. 37 ГК РФ, ни п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ на сделку покупки ребёнком доли у отца не распространяются — она не приводит к уменьшению имущества ребёнка, а наоборот, добавляет ему долю в праве собственности. Поэтому предварительное разрешение опеки при оформлении этой покупки не требуется. При этом на родителей при управлении имуществом ребёнка распространяются правила ст. 37 ГК РФ (абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ), а сделки за малолетнего до 14 лет совершают его родители (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Вывод: согласие опеки на саму сделку купли-продажи доли от отца ребёнку не требуется, поскольку ребёнок лишь приобретает собственность. Но отец не вправе одновременно выступать продавцом своей доли и законным представителем ребёнка-покупателя — здесь действует запрет п. 3 ст. 37 ГК РФ (нельзя совершать сделки с подопечным и представлять его при заключении сделок с самим собой и близкими родственниками). Поэтому ребёнка (10 лет) в этой сделке должна представлять мать — второй родитель, не являющийся стороной сделки.

Требуется ли согласие опеки на последующую продажу доли ребёнка

Когда ребёнок станет собственником доли, её продажа будет отчуждением имущества несовершеннолетнего, а значит, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Для ваших фактов: после покупки у отца доля станет собственностью 10-летнего ребёнка, и её отчуждение прямо охватывается п. 2 ст. 37 ГК РФ («сделки по отчуждению ... имущества подопечного ... любых других действий, влекущих уменьшение имущества») и п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ («отчуждение имущества ... любые сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества»). Также, поскольку ребёнок проживает в продаваемой квартире, подлежит и режиму п. 4 ст. 292 ГК РФ — отчуждение жилого помещения с проживающим в нём несовершеннолетним допускается только с согласия органа опеки. Согласие обязательно независимо от того, продаёте ли вы только долю ребёнка или всю квартиру целиком.

**Вывод: да, при последующей продаже квартиры, в составе которой будет доля несовершеннолетнего ребёнка, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства — и на продажу только его доли, и на продажу всей квартиры как единого объекта. Без такого разрешения сделка регистрации не подлежит и может быть оспорена как совершённая в ущерб интересам ребёнка.

Нотариальное удостоверение и порядок продажи; оспаривание отказа опеки

Продажа доли в праве общей собственности (в том числе доли ребёнка) требует нотариального удостоверения, если все участники долевой собственности не отчуждают свои доли одной сделкой.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем
   — п. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Для вашей ситуации: если вы продаёте только долю ребёнка (или долю ребёнка вместе с частью долей, но не всей квартирой по одной сделке) — договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же продаёте всю квартиру целиком одним договором, где отчуждаются доли всех участников долевой собственности (отец, мать и ребёнок), — нотариальное удостоверение не требуется в силу исключения п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, но разрешение опеки на сделку с долей ребёнка всё равно необходимо.

Разрешение опеки рассматривается в срок до 15 дней с даты заявления, а отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в судебном порядке любым заинтересованным лицом или прокурором (п. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

**Вывод: продажа всей квартиры одним договором с участием всех собственников (отца, матери, ребёнка) — наиболее простая процедура, не требующая нотариуса (но требующая разрешения опеки). Продажа отдельной доли ребёнка без продажи квартиры целиком — через нотариуса. При отказе опеки решение можно оспорить в суде в сроки, установленные КАС РФ (путь оспаривания — п. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), поэтому заранее планируйте продажу с одновременным приобретением равноценного жилья на имя ребёнка — это ключевое условие получения разрешения.

Влияние факта покупки квартиры на материнский капитал на порядок продажи

Квартира куплена с использованием средств материнского (семейного) капитала. Вне зависимости от того, выделена ли ребёнку его доля уже сейчас или будет выделена продажей доли отцом, к моменту отчуждения у ребёнка в квартире будет собственная доля, а её отчуждение подчинено общим правилам распоряжения имуществом несовершеннолетнего (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), которые процитированы выше.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Для ваших фактов: «часть его» в квартире к моменту продажи — это не только доля, выделенная по маткапиталу при покупке, но и доля, которую ребёнок купит у отца. Отчуждение любой из этих долей есть уменьшение имущества несовершеннолетнего и в силу процитированных п. 2 ст. 37 ГК РФ и п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ требует предварительного разрешения органа опеки. На практике орган опеки выдаёт такое разрешение при условии одновременного приобретения на имя ребёнка другого жилья (доли в нём) не меньшей площади и стоимости, чтобы имущественные права ребёнка не ухудшались.

**Вывод: покупка квартиры на материнский капитал не меняет механизма — продажа доли ребёнка в любом случае требует предварительного разрешения опеки. Для получения разрешения необходимо предусмотреть одновременное приобретение нового жилья с выделением ребёнку доли не меньшего размера и стоимости; без этого опека разрешение, как правило, не выдаёт, а сделка без разрешения может быть оспорена с возвратом имущества.

Риски сделки без разрешения опеки и роль второго родителя (развод)

Продажа доли несовершеннолетнего без предварительного разрешения опеки несёт существенные риски: при обнаружении факта такой сделки орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о её расторжении, имущество ребёнка подлежит возврату, а убытки сторон возмещает законный представитель, совершивший сделку.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — п. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Развод родителей сам по себе не меняет обязанности согласования с опекой продажи доли ребёнка — оба родителя остаются законными представителями, и при распоряжении имуществом ребёнка на каждого распространяются правила ст. 37 ГК РФ (абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ). При продаже доли ребёнка потребуется одновременное действие обоих родителей как законных представителей ребёнка (согласие/заявление в опеку), независимо от их брачного статуса. Если один из родителей даёт согласие, а второй препятствует — вопрос разрешается через суд.

**Вывод: продажа доли ребёнка без разрешения опеки может быть оспорена судом по иску органа опеки, имущество подлежит возврату, а убытки — возмещению родителем-представителем. Развод не освобождает от согласования с опекой; на продажу доли ребёнка требуется согласованное действие обоих родителей как законных представителей; возражение одного из них преодолевается в судебном порядке.

Кто представляет ребёнка в сделке купли-продажи доли у отца

При покупке ребёнком доли у отца возникает конфликт интересов: отец выступает продавцом собственного имущества и одновременно претендует на роль представителя ребёнка-покупателя. Закон прямо запрещает родителю представлять интересы ребёнка при противоречии интересов.

1. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
   — п. 2 ст. 64 СК РФ

1. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками
   — п. 3 ст. 37 ГК РФ

Смысл для вашей ситуации: поскольку отец продаёт свою долю и одновременно является законным представителем ребёнка, между его интересом продавца и интересами ребёнка-покупателя объективно есть противоречие. В силу п. 2 ст. 64 СК РФ при таком противоречии отец не вправе представлять ребёнка в этой сделке — ребёнка должен представлять второй родитель (мать), а при разногласиях между родителями орган опеки обязан назначить представителя для защиты прав и интересов ребёнка. Это же вытекает из п. 3 ст. 37 ГК РФ (в применении к родителям через абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ): опекун (родитель) не вправе совершать сделки с подопечным и представлять его при сделках с близкими родственниками (в данном случае — с самим отцом).

**Вывод: в сделке купли-продажи доли от отца ребёнку интересы ребёнка должна представлять мать (второй родитель), не являющаяся стороной сделки. Если родители в конфликте или оба выступают сторонами сделки, защиту интересов ребёнка осуществляет представитель, назначенный органом опеки и попечительства (п. 2 ст. 64 СК РФ). Обойти это, оформив сделку только от имени отца как представителя ребёнка, нельзя — такая сделка порочна по п. 3 ст. 37 ГК РФ.