Нужно ли выделять доли и согласие бывшей жены при продаже доли в квартире, полученной по программе расселения аварийного жилья, если доли уже определены в договоре купли-продажи?

Режим собственности на новую квартиру (2017 г.): совместная ли она собственность супругов

Определение долей по 1/2 в договорах 2013 г. и 2017 г. само по себе не изменяет законный режим совместной собственности, если не было нотариально удостоверенного соглашения о разделе. Предметом продажи является новая квартира (2017 г.), приобретённая супругами в период брака по ДДУ взамен аварийной — это самостоятельный объект, нажитый в браке (ст. 34 СК РФ). Доли в нём прописаны в ДДУ 2017 г., но это не нотариальное соглашение о разделе общего имущества.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Ключевая норма: после 29.12.2015 раздел общего имущества супругов возможен только нотариально удостоверенным соглашением. ДДУ 2017 г., в котором супруги просто указали по 1/2 доли, таким соглашением не является.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Позиция Верховного Суда РФ прямо подтверждает: указание долей в договоре купли-продажи/долевого участия в период брака не является соглашением об изменении режима совместной собственности без нотариальной формы.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что заключенный в период брака сторон договор купли-продажи квартиры от 2 февраля 2018 г., которым стороны согласовали приобретение квартиры в общую собственность с определением долей в праве собственности на нее: 9/10 − за К. и 1/10 − за А., является соглашением об изменении режима общей совместной собственности супругов, сделан без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статью 38 СК РФ. Согласно пункту 2 статьи 38 СК РФ (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ, вступившего в силу в части внесения изменений в статью 38 СК РФ с 29 декабря 2015 г. и действовавшего на момент заключения договора купли-продажи квартиры от 2 февраля 2018 г.) общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. Таким образом, после внесения изменений в статью 38 СК РФ Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ соглашение о разделе имущества супругов является основанием для возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей супругов в отношении их совместной собственности только при соблюдении нотариальной формы сделки
— Обзор ВС РФ № 1/2024 от 29.05.2024, п. 6 (Определение № 18-КГ23-45-К4)

распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности 1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников
— ст. 253 ГК РФ

Для настоящего дела это означает: новая квартира, несмотря на запись по 1/2 доли в ЕГРН, юридически остаётся общей совместной собственностью бывших супругов, а не разделённой долевой. Запись о долях в ЕГРН отражает доли в праве, но правовой режим (совместный) сохраняется до нотариального раздела.

Вывод: режим совместной собственности на новую квартиру не изменился ни определением долей в ДДУ 2017 г., ни в договоре 2013 г. — для изменения режима требуется нотариально удостоверенное соглашение о разделе (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Требование нотариуса о «выделении долей» — правомерно ли

Поскольку новая квартира является общей совместной собственностью, продавец не вправе распорядиться «своей долей», пока эта доля не определена в праве на общее имущество. Выдел доли из совместной собственности возможен только после предварительного определения доли каждого участника.

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. 2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными. 3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности
— ст. 254 ГК РФ, п. 1

По общему правилу доли при разделе признаются равными, что подтверждает необходимость их определения перед распоряжением.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Возражение клиента о том, что доли уже разделены в договоре 2013 г., несостоятельно применительно к новой квартире: это разные объекты недвижимости, а новая квартира приобретена по ДДУ уже после вступления в силу обязательной нотариальной формы соглашения о разделе (29.12.2015). Согласно ст. 254 ГК РФ выдел доли не может быть совершён без предварительного определения долей, а по п. 2 ст. 38 СК РФ такое определение (раздел) требует нотариальной формы. Поэтому распоряжение «долей» в совместном имуществе без предшествующего раздела юридически невозможно.

Вывод: исходя из ст. 254 ГК РФ и п. 2 ст. 38 СК РФ требование нотариуса сначала произвести раздел (определить доли) является правомерным — до этого продавец не располагает выделенной долей, которой можно распорядиться.

Требование нотариуса о согласии бывшей супруги на продажу доли — правомерно ли

Расторжение брака в 2017 г. не устраняет режима совместной собственности на имущество, нажитое в браке: оно остаётся общим, пока не разделено (ст. 34 СК РФ, ст. 253 ГК РФ). Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников — даже если формально продавец действует один.

распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности 1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников
— ст. 253 ГК РФ

Для сделки по отчуждению недвижимости (права на которую подлежат государственной регистрации) закон прямо требует нотариально удостоверенное согласие другого супруга (бывшего супруга, пока имущество совместное).

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Развод не отменяет этого требования, поскольку новое имущество не разделено нотариальным соглашением. Пока бывшие супруги не выделили доли (в том числе по соглашению о разделе по п. 2 ст. 38 СК РФ), бывшая супруга сохраняет права на общее имущество и согласие на его отчуждение необходимо.

Отказ от согласия или его отсутствие создаёт риск оспаривания сделки: супруг, чьё нотариальное согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение года (п. 3 ст. 35 СК РФ). Поэтому нотариус, отказывая в удостоверении без согласия, действует в рамках закона.

Вывод: требование нотариуса о нотариальном согласии бывшей супруги на продажу доли в новой квартире правомерно, пока имущество не разделено. Развод сам по себе не устраняет необходимость такого согласия.

Преимущественное право покупки и позиция несовершеннолетнего покупателя

После выделения доли продавцу (нотариальное соглашение о разделе) возникнет общая долевая собственность. Покупатель — несовершеннолетний ребёнок, который НЕ является участником долевой собственности, — для целей ст. 250 ГК РФ выступает «посторонним лицом». Бывшая супруга как оставшийся участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки продаваемой доли.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Приобретение имущества в пользу несовершеннолетнего (покупка доли) не является сделкой по отчуждению имущества подопечного, поэтому предварительное разрешение органа опеки и попечительства не требуется: правовое регулирование касается лишь сделок, уменьшающих имущество ребёнка.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Вывод: продажа доли несовершеннолетнему ребёнку возможна лишь после выделения доли и с соблюдением преимущественного права покупки бывшей супруги (её письменный отказ или уведомление по п. 2 ст. 250 ГК РФ). Согласие органов опеки на покупку доли, увеличивающей имущество ребёнка, не требуется.

Защитная ветка: если бывшая супруга откажется от согласия

Если бывшая супруга откажет в нотариальном согласии на продажу доли, раздел общего имущества и определение долей производятся в судебном порядке.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

При разделе доли супругов по общему правилу признаются равными, если договором между супругами не предусмотрено иное.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Что касается аргумента о «разделе в договоре 2013 г.»: он относим только к старой (аварийной) квартире. Новая квартира (2017 г.) — самостоятельный объект, приобретённый по ДДУ в период брака с доплатой, то есть совместно нажитое имущество, не покрытое нотариальным соглашением о разделе. Это исключает автоматический перенос долевого режима старой квартиры на новую. Отсутствие согласия супруги преодолевается только судебным разделом либо её добровольным согласием.

Вывод: при отказе бывшей супруги от согласования единственный путь — судебный раздел (п. 3 ст. 38 СК РФ), после которого продавец сможет распорядиться причитающейся ему долей уже без её согласия. Режим долевой собственности на старую квартиру на новую не переносится автоматически.