Может ли муж переписать квартиру на свою мать без согласия жены, если квартира куплена в браке и ипотека погашена, но обременение не снято?

Является ли квартира общей совместной собственностью супругов

Квартира приобретена в период брака за счёт общих доходов и оформлена на мужа. Это ключевой юридический факт: от того, на чьё имя оформлено право собственности, режим имущества не зависит.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Из этого следует: квартира, купленная в браке (в том числе в ипотеку, которая уже погашена), является общей совместной собственностью обоих супругов независимо от того, что в ЕГРН собственником записан только муж.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1, 2 ст. 256 ГК РФ

Второй абзац п. 2 ст. 256 касается имущества, полученного в дар или по наследству, и личных вещей — это к текущей ситуации не относится: квартира куплена по возмездной сделке за общие средства, а не подарена мужу лично. Поэтому жена является полноправным участником совместной собственности с долей, которая при разделе признаётся равной (по общему правилу).

Вывод: квартира — общая совместная собственность супругов, а не личная собственность мужа, несмотря на запись в ЕГРН только на него. Распорядиться ею муж может лишь с соблюдением правил об общем имуществе супругов.

Нужно ли нотариально удостоверенное согласие жены на дарение

Дарение квартиры матери — это сделка по распоряжению недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации. Поэтому к ней применяется специальное правило п. 3 ст. 35 СК РФ, а не общая презумпция согласия супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Таким образом, для заключения договора дарения квартиры матери муж ОБЯЗАН получить нотариально удостоверенное согласие жены. Без такого согласия сделка не может считаться законно совершённой.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. 4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
— п. 2, 3 ст. 253 ГК РФ

Общая норма ст. 253 ГК РФ о том, что согласие участника совместной собственности предполагается, здесь не «спасает» мужа: специальное правило п. 3 ст. 35 СК РФ (а также п. 4 ст. 253 ГК РФ, отсылающий к специальным законам) устанавливает для сделок с регистрируемой недвижимостью повышенное требование — именно нотариально удостоверенное, а не презюмируемое согласие.

Вывод: без нотариально удостоверенного согласия жены муж не вправе подарить квартиру матери. Его единоличного волеизъявления недостаточно, даже с учётом того, что квартира записана на него.

Что произойдёт, если дарение всё же совершат без согласия жены

Если муж игнорирует требование п. 3 ст. 35 СК РФ и подарит квартиру матери без нотариального согласия жены, сделка является оспоримой: она может быть признана недействительной только по требованию жены и по правилам ст. 173.1 ГК РФ.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37.
— абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Особенность именно этой ситуации: одаряемая — мать мужа (близкий родственник), поэтому при оспаривании жене, как правило, удаётся доказать, что «другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать» о несогласии супруги (это условие — п. 2 ст. 173.1 ГК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ). Близкое родство одаряемой с дарителем существенно облегчает доказывание недобросовестности приобретателя.

Срок: жена вправе оспорить сделку в течение одного года со дня, когда она узнала или должна была узнать о её совершении (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры.

Вывод: дарение без нотариального согласия жены может быть признано судом недействительным по её иску в течение 1 года с момента, когда она узнала о сделке; с учётом родства одаряемой (матери мужа) доказать недобросовестность приобретателя в такой ситуации значительно проще.

Последствия признания дарения недействительным

Признание дарения недействительным влечёт двустороннюю реституцию — возврат сторон в первоначальное положение.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Это означает: квартира возвращается в общую совместную собственность супругов (право собственности матери прекращается, восстанавливается прежняя запись в ЕГРН). Дарение — безвозмездная сделка, поэтому матери возвращать нечего (она ничего не передавала взамен), а квартира возвращается дарителю/супругам.

в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица; 19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом;
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Дополнительная практическая деталь: при подаче на регистрацию перехода права без нотариального согласия жены Росреестр по п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ может приостановить регистрацию из-за отсутствия подтверждения необходимого в силу закона согласия третьего лица. То есть у жены есть шанс «перехватить» сделку уже на стадии регистрации, а не только в суде.

Вывод: последствие недействительной сделки — возврат квартиры в совместную собственность супругов; матери ничего не компенсируется, поскольку дарение безвозмездно.

Влияет ли непогашенная запись об ипотеке на переоформление

Ипотека выплачена, но документы о снятии обременения в МФЦ не забирали и запись в ЕГРН, вероятно, не погашена. Это второй самостоятельный барьер для переоформления.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
— п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Пока запись об ипотеке не погашена, в ЕГРН формально сохраняется обременение в пользу банка. Сам факт погашения кредита не прекращает запись автоматически — её снимают только по заявлению залогодержателя (банка) или совместному заявлению залогодателя и залогодержателя.

государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, проведенной в указанных случаях государственной регистрации, а также о проведенных одновременно государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта долевого строительства в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
— ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ, п. 4

Из ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ следует: при наличии зарегистрированной ипотеки регистрация перехода права собственности на объект допустима, но лишь при письменном согласии залогодержателя, при этом сама запись об ипотеке сохраняется и переходит вместе с квартирой к новому приобретателю. То есть даже если бы банк дал согласие, квартира перешла бы к матери обременённой ипотекой, а не «чистой».

Вывод: непогашенная запись об ипотеке является дополнительным самостоятельным препятствием: для законного переоформления нужно сначала получить от банка документ об исполнении обязательств и подать заявление о погашении записи, либо письменное согласие залогодержателя на переход права (с сохранением обременения). До этого регистрация перехода не «очистит» квартиру от ипотеки.

Развилки: когда переоформление возможно, и что делать жене

Ответ зависит от нескольких обстоятельств, которые не указаны в вопросе.

Развилка 1 — есть ли брачный договор или соглашение о разделе имущества. Если между супругами заключён и зарегистрирован брачный договор (или нотариальное соглашение о разделе), который установил личную собственность мужа на квартиру, либо выделил ему её в собственность, — тогда режим общей совместной собственности не действует (п. 1 ст. 256 ГК РФ: «если брачным договором... не установлен иной режим»), и согласие жены не требуется. Если такого договора нет — действует общий режим совместной собственности и согласие обязательно.

Развилка 2 — согласие жены. Если жена добровольно оформит нотариальное согласие на дарение, сделка будет законной. Если она отказывается — муж не вправе переоформить квартиру на мать, а попытка сделать это в обход порождает право жены оспорить сделку (блок 3).

Развилка 3 — использовался ли материнский капитал. Если при покупке частично использовался материнский (семейный) капитал, у детей (и у супруги в соответствующей доле) возникают обязательственные требования о выделе долей, что является ещё одним ограничением на безоговорочное отчуждение всей квартиры.

Что делать жене: проверить выписку из ЕГРН на квартиру (актуальное состояние прав и обременений); при отказе давать согласие — зафиксировать свою позицию (уведомить мужа и, при необходимости, Росреестр/нотариуса об отсутствии согласия); если сделка будет совершена или подана на регистрацию без согласия — в течение 1 года обратиться в районный суд с иском о признании дарения недействительным и применении последствий недействительности (возврат квартиры).

Вывод: без нотариального согласия жены и без снятия (либо согласия залогодержателя на сохранение) записи об ипотеке переоформить квартиру на мать законно не удастся; единственный легальный путь — согласие жены либо предварительный раздел/брачный договор, а при совершении сделки в обход — оспаривание женой в течение года с возвратом квартиры.