Может ли бывший муж продать квартиру, подаренную его родителями, без согласия бывшей жены, если у них есть несовершеннолетний ребенок?

Правовой режим квартиры: личное имущество мужа (получено в дар) — и его право распорядиться без согласия бывшей супруги

Ключевой вопрос — к какому имущественному режиму относится квартира. Поскольку квартира первоначально принадлежала родителям мужа и по дарственной переоформлена на мужа, применению подлежит норма о личном имуществе супруга, полученном по безвозмездной сделке.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Это означает: если квартира действительно была подарена родителями именно мужу (а не куплена на общие средства супругов), она является его личной собственностью независимо от того, когда состоялось дарение — до брака или во время брака. Из режима личной собственности следует право собственника свободно ею распоряжаться.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Поскольку квартира — личное имущество мужа, п. 3 ст. 35 СК РФ (нотариальное согласие супруга на сделку с недвижимостью) к ней не применим: оно требуется лишь для распоряжения общим имуществом супругов. Бывшая жена не является участником совместной собственности на эту квартиру. Следовательно, в базовом сценарии, когда дарение реальное и состоялось без вложений общих средств, муж вправе продать квартиру без согласия бывшей супруги — и для этого ему даже не нужно согласие органа опеки, о чём подробнее в отдельном блоке.

Для защиты жена может лишь оспорить само основание режима (притворность дарения, вложения общих средств) — это разобрано в следующих блоках.

Вывод: если дарение реальное и квартира действительно получена мужем в дар от родителей, она — личное имущество мужа, и продажа квартиры без согласия бывшей супруги законна и не требует ни её согласия, ни согласия опеки.

Защитная ветка: квартира фактически приобретена на общие средства супругов (притворное дарение) — тогда она общая и продажа без согласия может быть оспорена

Если в действительности квартира покупалась за счёт общих доходов супругов (или средств клиентки), а оформление на родителей/дарение было лишь прикрытием, чтобы вывести квартиру из режима совместной собственности, такое дарение может быть признано притворной сделкой.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2.
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Различие критично: притворное дарение ничтожно, а к прикрываемой сделке (например, фактической покупке супругами) применяются правила этих отношений. Если суд установит, что фактически квартира — общее имущество супругов, приобретённое за счёт общих доходов, то распоряжение ею одним из бывших супругов требует согласия другого, а сделка без такого согласия может быть признана недействительной (п. 2 ст. 35 СК РФ, процитирован ниже).

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Даже если дарение не притворно, но в период брака за счёт общих средств супругов производились вложения, значительно увеличившие стоимость квартиры (капремонт, реконструкция), суд вправе признать её совместной собственностью по ст. 37 СК РФ — тогда квартиру тоже нельзя отчуждать без согласия.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4.
— ст. 37 СК РФ, п. 3

Соответственно, при таком развитии событий у бывшей супруги появляется право на раздел общего имущества и на оспаривание продажной сделки. Это, однако, требует доказательств (оплата за счёт общих средств, переписка, банковские операции, свидетельские показания) — голословное «покупали вместе» суд не примет.

Вывод: если доказать, что квартира фактически куплена на общие средства супругов, а дарение притворно — квартира подлежит разделу как общее имущество, и продажа её мужем без согласия бывшей супруги может быть оспорена в суде; при доказанных вложениях общих средств применяется ст. 37 СК РФ (перевод в совместную собственность).

Права несовершеннолетнего ребёнка, проживающего в продаваемой квартире: требуется ли согласие опеки и сохраняется ли право проживания

Вопрос о согласии органа опеки и о прекращении права пользования ребёнка после продажи. Это отдельная правовая плоскость (жилищные и опекунские нормы).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Норма п. 4 ст. 292 ГК РФ требует согласия опеки только при отчуждении жилья, в котором проживают находящиеся под опекой/попечительством или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. Обычный несовершеннолетний, проживающий с родителем-собственником (и не являющийся сиротой и не находящийся под опекой), под эту защиту не подпадает. Если ребёнок не является собственником доли в квартире — согласие органа опеки на её продажу не требуется.

То, что ребёнок не имеет права собственности на имущество родителя, прямо закреплено в семейном законодательстве — сам по себе факт проживания ребёнка в квартире отца не делает его сособственником.

Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ
— п. 4 ст. 60 СК РФ

Однако сам факт продажи влечёт прекращение права пользования жилым помещением у членов семьи прежнего собственника, включая несовершеннолетнего.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Отсюда следует: после продажи квартиры и перехода права собственности к покупателю право пользования как у собственника-отца, так и у членов его семьи (в том числе несовершеннолетнего) прекращается в силу закона. Если ребёнок не собственник и не состоит под опекой — продажа законна без согласия опеки, и ребёнок не сохраняет права проживания в проданной квартире.

Иная ситуация возникает только если у ребёнка есть доля в праве на квартиру: тогда при управлении его имуществом родители подчиняются правилам распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ), а его доля не может быть отчуждена без предварительного разрешения органа опеки.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Вывод: если несовершеннолетний ребёнок не является собственником доли в квартире (п. 4 ст. 60 СК РФ — ребёнок не имеет права собственности на имущество родителей) и не находится под опекой/без попечения, согласие органа опеки на продажу НЕ требуется, а после продажи право пользования ребёнка квартирой прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Если же у ребёнка есть доля — её продажа без разрешения опеки невозможна (п. 3 ст. 60, ст. 37 ГК РФ).

Права бывшей супруги на проживание и риски выселения; а также способ получить сведения о квартире (выписка из ЕГРН)

Клиентка не видела документов на квартиру и не знает содержания сделки. Первый практический шаг — получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, которая достоверно отражает правообладателя, основание возникновения права (дарение или купля-продажа) и обременения.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
— ч. 2 ст. 1 ФЗ РФ № 218-ФЗ (сведения ЕГРН)

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (включая полные данные о правообладателе, основании права и его дате) доступна любому лицу по запросу через МФЦ или Росреестр — это решит вопрос, реально ли произошло дарение и когда.

Отдельно — положение самой клиентки после развода. Поскольку квартира принадлежит мужу (в базовом сценарии личного имущества), право пользования бывшей супруги жильём после прекращения брака не сохраняется.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Однако суд может сохранить за бывшей супругой право пользования на определённый срок, если у неё нет иного жилья и материальное положение не позволяет обеспечить себя жильём, а при наличии алиментных обязательств собственник может быть обязан обеспечить бывшего супруга иным жильём. Роль алиментов на несовершеннолетнего ребёнка здесь значима, но не гарантирует сохранение права — это вопрос судейской оценки обстоятельств.

Прекращение права пользования, в свою очередь, влечёт обязанность освободить жилое помещение, а при неисполнении — выселение по решению суда.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Вывод: для выяснения судьбы квартиры клиентке необходимо в первую очередь заказать выписку из ЕГРН (основание и дата права видна из реестра). Если квартира — личное имущество мужа, её право пользования по общему правилу прекращается, но может быть сохранено судом на срок при отсутствии иного жилья; выселение допускается только по решению суда. Продажа квартиры не требует её согласия и не требует согласия опеки (при отсутствии доли ребёнка).

Судебная защита при притворном дарении: раздел имущества, обеспечительные меры, сроки исковой давности

Если клиентка намерена оспорить режим квартиры как притворную покупку на общие средства, порядок действий — подать иск о разделе общего имущества супругов с одновременным заявлением об обеспечительных мерах, чтобы не допустить продажи до разрешения спора.

Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. 3. По основаниям, предусмотренным частью второй настоящей статьи, и по правилам настоящей главы меры по обеспечению иска могут быть приняты судьей или судом по заявлению стороны третейского разбирательства по месту нахождения третейского суда, либо по адресу или месту жительства должника , либо по месту нахождения имущества должника. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) (Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 409-ФЗ ) Статья 140. Меры по обеспечению иска 1. Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет";
— ч. 1, 2 ст. 139 ГПК РФ

наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска. 2. При нарушении запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, виновные лица подвергаются судебному штрафу в порядке и в размере, которые установлены главой 8 настоящего Кодекса . Кроме того, истец вправе в судебном порядке требовать от этих лиц возмещения убытков, причиненных неисполнением определения суда об обеспечении иска
— п. 1, 2 ст. 140 ГПК РФ

Наложение ареста на квартиру и запрет ответчику совершать сделки с ней, а третьим лицам — регистрационные действия, прямо предусмотрены ч. 1 ст. 140 ГПК РФ. Это главный инструмент, который в случае признания квартиры общим имуществом блокирует продажу до вынесения решения. Несоблюдение запрета влечёт судебный штраф и право истца требовать возмещения убытков. О принятых мерах суд незамедлительно сообщает в регистрирующий орган.

По срокам исковой давности действуют два разных, но согласованных правила, оба дают три года, однако с разными начальными моментами течения — и это не противоречие, а разные основания иска:

1. Для требования о разделе общего имущества супругов после развода (п. 7 ст. 38 СК РФ) срок течёт с момента, когда бывший супруг узнал о нарушении своего права, но не ранее расторжения брака.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Течение срока исковой давности по требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, начинается с момента, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество, но не ранее времени расторжения брака
— Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2022) — п. 2, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2022

1. Для требования о признании притворной (ничтожной) сделки недействительной и применении последствий (ст. 170, 181 ГК РФ) срок тоже 3 года, но для лица, не являющегося стороной сделки, — со дня, когда оно узнало о начале исполнения сделки, с пределом 10 лет.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2.
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Таким образом, в обоих случаях итог одинаков — 3 года, различается лишь отправная точка отсчёта (нарушение права на имущество при разделе против начала исполнения ничтожной сделки при её оспаривании). Если продажа ещё не состоялась и клиентка узнала о подготовке продажи сейчас, сроки не пропущены.

Если продажа уже состоялась добросовестному возмездному приобретателю, истребование назад затруднено: такой приобретатель защищён ст. 302 ГК РФ, возврат возможен лишь при доказанной недобросовестности покупателя либо, при безвозмездном приобретении, во всех случаях.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Вывод: чтобы не допустить продажи, бывшей супруге следует немедленно подать иск о разделе общего имущества (доказывая притворность дарения/вложения) с заявлением о наложении ареста на квартиру и запрете распоряжения — это прямо допускается ст. 139–140 ГПК РФ. Срок исковой давности в обоих основаниях иска составляет 3 года, но исчисляется по-разному: на раздел — с момента, когда она узнала о нарушении права (не ранее развода, п. 7 ст. 38 СК РФ); на оспаривание притворного дарения — с момента, когда она узнала о начале исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ, предел 10 лет). Если продажа уже совершена добросовестному возмездному покупателю, возврат квартиры крайне затруднён (ст. 302 ГК РФ), а при её недействительности применяется двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ).

Доказательства, альтернативные способы защиты и исполнение решения

Доказательства притворности/общности. Бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается сторона, лежит на ней самой. Клиентке, оспаривающей режим квартиры, придётся доказать, что квартира фактически приобреталась на общие средства, а дарение — притворно.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 57. Представление и истребование доказательств 1. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Копии документов, представленных в суд лицом, участвующим в деле, направляются или вручаются им другим лицам, участвующим в деле, если у них эти документы отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
— ст. 56 ГПК РФ, п. 1

При этом, если получение доказательств затруднительно (например, документы о дарении и сделке находятся у мужа), суд по ходатайству стороны оказывает содействие в их собирании и истребовании, а также выдаёт обязательный для исполнения запрос.

В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. В ходатайстве об истребовании доказательства должно быть обозначено доказательство, а также указано, какие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть подтверждены или опровергнуты этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место нахождения доказательства. Суд выдает стороне обязательный для исполнения запрос для получения доказательства или запрашивает доказательство непосредственно. Лицо, у которого находится истребуемое судом доказательство, направляет его в суд или передает на руки лицу, имеющему соответствующий запрос, для представления в суд. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 3. Должностные лица или граждане, не имеющие возможности представить истребуемое доказательство вообще или в установленный судом срок, должны известить об этом суд в течение пяти дней со дня получения запроса с указанием причин.
— ч. 1 ст. 57 ГПК РФ

Практически доказательствами служат: выписка из ЕГРН с основанием и датой перехода права (показывает, дарение это или иная сделка), банковские выписки о перечислении общих средств продавцу или родителям, документы об оплате, переписка, свидетельские показания, платёжные документы и сметы по ремонту/реконструкции.

Альтернативные способы защиты (если доказать притворность не удастся, и квартира останется личным имуществом мужа):

1. Сохранение за собой права пользования жильём на определённый срок (в том числе в интересах несовершеннолетнего) при отсутствии иного жилья — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
2. Взыскание денежной компенсации стоимости вложений общих средств, значительно увеличивших стоимость квартиры (ремонт, реконструкция) — ст. 37 СК РФ, без перевода квартиры в общую собственность, если суд признает только денежный вклад.
3. Алиментные обязательства на ребёнка как основание к требованию предоставить бывшему супругу иное жильё — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Исполнение решения. Если раздел состоялся и за клиенткой признано право на долю или на компенсацию, решение подлежит исполнению: при присуждении доли — регистрация права в ЕГРН; о принятых обеспечительных мерах (арест, запрет) суд незамедлительно сообщает в регистрирующий орган.

наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска. 2. При нарушении запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, виновные лица подвергаются судебному штрафу в порядке и в размере, которые установлены главой 8 настоящего Кодекса . Кроме того, истец вправе в судебном порядке требовать от этих лиц возмещения убытков, причиненных неисполнением определения суда об обеспечении иска
— п. 1, 2 ст. 140 ГПК РФ

Соответственно запрет на распоряжение квартирой, принятый судом, доводится до Росреестра, что блокирует регистрацию перехода права до разрешения спора.

Вывод: доказательственная база — выписка ЕГРН, платёжные документы и сведения об оплате; бремя доказывания на клиентке (ст. 56 ГПК РФ), а при трудности сбора документов суд по ходатайству истребует их (ст. 57 ГПК РФ). Если оспорить режим не удастся, остаются альтернативы: сохранение права пользования на срок и требование обеспечить жильём (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), компенсация вложений (ст. 37 СК РФ). Признанная доля регистрируется в ЕГРН, обеспечительные меры доводятся судом до Росреестра и блокируют продажу.