Квартира куплена в браке на ипотеку — является ли она совместной собственностью, несмотря на запись только на мужа
По общему правилу квартира, приобретённая супругами в браке на ипотеку, является их совместной собственностью, даже если в договоре купли-продажи, в выписке из реестра и в кредитном договоре значится только муж.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ
Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998
Для режима общей совместной собственности не имеет значения, на чьё имя оформлено право собственности и кто формально указан заёмщиком. Квартира приобретена в период брака за счёт общих доходов и кредитных средств, поэтому она — совместно нажитое имущество. Ключевая оговорка в норме — «если брачным договором не установлен иной режим». Именно поэтому решающим становится содержание подписанного перед покупкой брачного договора.
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
— п. 1 ст. 42 СК РФ
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов
— п. 1 ст. 42 СК РФ
Здесь возможны две развилки, от которых зависит весь ваш статус:
Ветка А — брачный договор прямо относит спорную квартиру к личной собственности мужа. Тогда квартира не делится по ст. 34 СК РФ, и вы не вправе претендовать на неё на этом основании. Нужно прочитать точный текст договора: если в нём есть условие, что недвижимость, приобретаемая на имя одного супруга (или конкретно эта квартира), остаётся его личной собственностью, — применять придётся именно договор, а не закон.
Ветка Б — брачный договор о маткапитале и об этой квартире молчит (что и указано в вопросе). Тогда действует законный режим: квартира — совместная собственность супругов, и ваша доля составляет 1/2 (ст. 39 СК РФ — равенство долей). То, что договор составлен «перед покупкой», само по себе не лишает вас прав, если в нём нет условия об этой квартире.
Вывод: запись в реестре на имя мужа сама по себе не лишает вас права на долю. Определяющим является текст брачного договора. Если договор об этой квартире молчит — квартира совместная, ваша доля 1/2, и её нужно «отображать» через иск о разделе. Если договор прямо устанавливает раздельный режим на неё — ваши шансы сохраняются только через маткапитал (блок 2) и оспаривание договора (блок 4).
Маткапитал вложен в первоначальный взнос — ваши права и права детей не зависят от записи в реестре
Вложение средств материнского капитала создаёт императивную обязанность оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи, и эта обязанность действует независимо от брачного договора и от того, на чьё имя записана квартира.
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное… с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей… с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Маткапитал получили на второго ребёнка, и первоначальный взнос был оплачен этими средствами. Следовательно, квартира «приобретена с использованием средств маткапитала», и у вас и у детей возникло безусловное право на доли. Важно: даже если именно вы получили сертификат, обязанность оформить общую долевую собственность возложена на обоих — на лицо, получившее сертификат, и на его супруга.
приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей (пункт 1 статьи 64, пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации).
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016
приобретение жилого помещения с использованием средств… материнского… капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016
Именно это обязательство — ваш главный аргумент против позиции бывшего мужа «собственник только я». Право на долю у вас и у детей возникло из закона, а не из договора купли-продажи, поэтому отсутствие вашего имени в реестре не отменяет это право.
Если жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на данное жилое помещение
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016
Если жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на данное жилое помещение
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016
Раздел жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, без учета интересов детей, имеющих наряду с родителями право на такое жилое помещение, невозможен. (По материалам судебной практики суда Ямало-Ненецкого автономного округа) 11. Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество. Пример. К. и С., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына М., обратились с иском к А. о разделе совместно нажитого имущества и другими требованиями. А. предъявил встречное требование о разделе квартиры и признании за детьми М. и К. (сын С. от первого брака) права на ¼ доли квартиры за каждым. Решением городского суда произведен раздел квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала: за С., А., К. и М. признано право собственности на ¼ доли квартиры за каждым. Оспаривая решение суда в апелляционном порядке, представитель ОАО (банка) ссылался на то, что суд первой инстанции не учел, что приобретенное С. и А. в период брака жилое помещение обременено ипотекой, обязательство по кредитному договору не исполнено.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016
Раздел жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала, без учета интересов детей, имеющих наряду с родителями право на такое жилое помещение, невозможен
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016
Практический смысл для вас: даже если брачный договор объявляет квартиру личной собственностью мужа, маткапитал «пробивает» этот режим — суд всё равно обязан определить доли всех членов семьи (вы, муж, оба ребёнка). Доли определяются исходя из размера вложенной части маткапитала пропорционально стоимости квартиры, но суды при этом защищают права детей и супруги. Брачный договор не может отменить эту императивную обязанность — это не имущественная оговорка между супругами, а требование федерального закона, принятое в интересах детей.
Как доказать вложение маткапитала, если в договоре и реестре только муж: документы в СФР (Социальный фонд России, ранее ПФР) — заявление о распоряжении средствами маткапитала, уведомление о перечислении средств на счёт продавца/банка; платёжка о перечислении средств маткапитала в счёт первоначального взноса; нотариальное обязательство о выделении долей (если оно оформлялось). Эту информацию вы как владелец сертификата вправе запросить в СФР, а суд — истребовать по вашему ходатайству. Вы «не можете доказать» только потому, что доказательства находятся в СФР и в банке, а не у вас на руках, — суд их запросит.
Вывод: вложение маткапитала даёт вам и детям право на доли в квартире независимо от записи в реестре и брачного договора. Ваш основной иск — о разделе квартиры с одновременным определением долей всех членов семьи (вы, бывший муж, оба ребёнка). Доказательства вложения маткапитала истребуются у СФР и банка через суд.
Как вернуться в квартиру, из которой выгнали и сменили замки
Вас с несовершеннолетними детьми выгнали из квартиры и сменили замки. Самовольное «выселение» заменой замков не прекращает ваши права автоматически: до решения вопроса о вашей доле и долях детей вы сохраняете статус и право пользования, а прекращение права пользования возможно только по основаниям закона и через суд.
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника… отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение… и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением… может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ
Из этой нормы следует два встречных тезиса:
-
Муж как собственник (по реестру) действительно может ставить вопрос о прекращении вашего права пользования как бывшего члена семьи. Но — только в судебном порядке с учётом того, что у вас с детьми нет иного жилья и имущественное положение не позволяет его обеспечить. Суд вправе сохранить за вами право пользования на срок либо обязать мужа обеспечить вас иным жильём (поскольку он — отец детей, в отношении которых несёт алиментные обязательства).
-
Пока суд не вынес решение о прекращении вашего права пользования, замена замков не лишает вас этого права юридически. Муж обязан обеспечить вам и детям доступ. Самовольное лишение доступа — это нарушение, а не способ «выселения»: выселение производится только по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ — «подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда»).
Однако ваша позиция юридически сильнее, чем позиция «бывшего члена семьи»: вы претендуете на долю в праве собственности (совместная собственность + маткапитал). Пока решается вопрос о доле, вы — не просто «бывший член семьи», а лицо, имеющее самостоятельное право на квартиру. Это исключает саму постановку вопроса о вашем выселении в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Что делать в ближайшие дни: (1) вызвать полицию для фиксации факта недопуска — получить талон/постановление об отказе в возбуждении дела, где зафиксирован факт смены замков и недопуска вас с детьми (это доказательство для суда); (2) обратиться с иском о вселении и нечинении препятствий в пользовании одновременно с иском о разделе квартиры и об определении долей детей. Иск о вселении и иск о разделе недвижимости предъявляются по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность — ст. 30 ГПК РФ); (3) отдельным требованием — определить место жительства детей с вами (п. 3 ст. 65 СК РФ), поскольку дети фактически лишены жилья.
Вывод: смена замков не лишает вас права пользования автоматически. До вынесения судом решения по вашей доле и долям детей муж не вправе удерживать вас и детей вне квартиры. Подавайте иск о вселении и нечинении препятствий + иск о разделе квартиры с определением долей детей по месту нахождения недвижимости; фиксируйте факт недопуска через полицию.
