Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Раздел имущества при разводе

Можно ли обналичить материнский капитал до 3 лет, если родители купили квартиру за наличные и готовы выделить доли?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Оформите с родителями договор дарения долей в квартире на вас и ребёнка — это законно и не облагается НДФЛ.
  2. 2
    Зарегистрируйте переход права собственности по договору дарения в Росреестре.
  3. 3
    Подайте в СФР заявление на ежемесячную выплату из средств МСК — единственный способ получить деньги до 3 лет.descriptionЗаявление в Социальный фонд России о назначении ежемесячной выплаты из средств материнского капитала на ребенка до 3 лет (свободная форма)
  4. 4
    Не оформляйте куплю-продажу доли у родителей за счёт МСК — СФР откажет, расценив сделку как обналичивание.
  5. 5
    Не оформляйте кредит для выкупа доли у родителей — сделка с близкими родственниками также рискованна для СФР.
  6. 6
    После 3 лет вправе использовать МСК на жильё, но не у родителей, и без имущественного вычета.

Документы и доказательства

  • Соберите документы, подтверждающие родство с родителями (свидетельство о рождении), для применения льготы по НДФЛ при дарении.
  • Подготовьте договор дарения долей в квартире от родителей вам и ребёнку в простой письменной форме.
  • Запросите у родителей документы о праве собственности на квартиру (выписку из ЕГРН) для регистрации перехода долей.
  • Зафиксируйте отсутствие кредитных обязательств — это исключает досрочное использование маткапитала на погашение займа.
  • Сохраните документы о покупке квартиры родителями — они подтверждают их право на имущественный вычет.
  • Приготовьте свидетельство о рождении ребёнка — оно потребуется для будущего распоряжения маткапиталом после 3 лет.

  • Сроки и риски

    • Сделка по выкупу доли у родителей после 3 лет может быть расценена СФР как обналичивание, что грозит отказом в распоряжении средствами.
    • При использовании МСК на жильё вы будете обязаны выделить доли ребёнку и себе — отказаться от этого нельзя.
    • Выкуп доли за счёт МСК лишит вас права на имущественный вычет по этим расходам — он не применяется при оплате маткапиталом.
    • Дарение долей родителями вам и ребёнку не облагается НДФЛ, так как вы — близкие родственники.
    • Родители не потеряют имущественный вычет при дарении вам долей: он возник у них при покупке за собственные средства.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь обналичить материнский капитал до 3 лет — это незаконно и влечёт отказ СФР.
    • Не оформляйте куплю-продажу доли у родителей за счёт маткапитала — сделку признают фиктивной.
    • Не рассчитывайте на имущественный вычет при оплате жилья средствами маткапитала — он не применяется.
    • Не отказывайтесь от выделения долей ребёнку при использовании маткапитала — это обязательное условие закона.
    • Не оформляйте дарение долей с целью последующей продажи — это не создаёт права на досрочное распоряжение.
    • Не игнорируйте возможность ежемесячной выплаты до 3 лет — это законный способ получить часть средств.

  • Когда нужен адвокат

    • До 3 лет средства МСК на выкуп доли у родителей направить нельзя: закон разрешает досрочно только кредит, образование, товары для детей-инвалидов или ежемесячную выплату.
    • Сделка по покупке доли у близких родственников за счёт МСК несёт риск отказа СФР как направленная на обналичивание средств.
    • Если позже решите использовать МСК на жильё, выделение долей вам и ребёнку будет обязательным — избежать этого не получится.
    • Безопасный вариант — оформить дарение долей от родителей: НДФЛ не возникнет, так как вы и ребёнок — близкие родственники.
    • Родители не потеряют имущественный вычет при дарении долей: он возник из их расходов на покупку квартиры.
    • До 3 лет вы вправе оформить ежемесячную выплату из средств МСК при соблюдении условий — это законный способ получить часть средств.

  • Альтернативные пути

    • Оформите договор дарения долей от родителей вам и ребёнку — это законно и без НДФЛ.
    • Дарение не лишает родителей имущественного вычета, так как он возник при покупке.
    • Подайте заявление на ежемесячную выплату из МСК до 3 лет, если доход позволяет.
    • Рассмотрите выкуп доли у родителей после 3 лет, но с риском отказа СФР.
    • Не оформляйте куплю-продажу доли у родителей до 3 лет — это незаконно.
    • При использовании МСК на жильё выделение долей вам и ребёнку будет обязательным.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — мать-одиночка, воспитывающая первого ребёнка, не достигшего трёх лет, в связи с рождением которого возникло право на материнский (семейный) капитал. Ни у клиента, ни у ребёнка нет в собственности жилых помещений. Родители клиента недавно приобрели квартиру за наличные денежные средства; кадастровая стоимость квартиры составляет 5 200 000 рублей. Ипотека, долги, залоги и аресты в отношении квартиры отсутствуют. Родители готовы выделить клиенту и ребёнку доли, однако клиент не желает оформлять доли на себя и ребёнка. Клиент рассматривает возможность выкупа доли у родителей за счёт средств материнского капитала либо иного вложения этих средств в улучшение жилищных условий до достижения ребёнком трёх лет, а также интересуется налоговыми последствиями для родителей.

Затронутые правоотношения:

  • Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала до достижения ребёнком трёх лет — определяет, вправе ли клиент вообще направить средства МСК на заявленную цель в настоящий момент; по общему правилу такое распоряжение допускается только после трёх лет, а исключения ограничены закрытым перечнем.
  • Приобретение жилого помещения (доли) за счёт средств МСК — устанавливает допустимые направления использования средств, требования к безналичному перечислению и обязательность оформления жилья в общую собственность всех членов семьи с выделением долей детям.
  • Сделка между близкими родственниками (родителями и дочерью/внуком) — влияет на оценку реальности улучшения жилищных условий и на налоговые последствия; приобретение доли у родителей за счёт МСК сопряжено с риском отказа в распоряжении средствами.
  • Налоговые последствия дарения долей между близкими родственниками — определяет, возникает ли у клиента и ребёнка доход, облагаемый НДФЛ, при безвозмездном выделении им долей родителями.
  • Сохранение имущественного налогового вычета родителей — определяет, повлияет ли последующее отчуждение части долей на уже возникшее у родителей право на вычет по расходам на приобретение квартиры.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Ребёнку ещё не исполнилось три года. Это исключает распоряжение средствами МСК на приобретение жилья по договору купли-продажи без кредита: такое направление допустимо только по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка.
  2. Квартира приобретена родителями за наличные, без кредита. Это означает, что у клиента отсутствует кредитный договор или договор займа на приобретение жилья, который мог бы быть погашен за счёт МСК до трёх лет; следовательно, исключение, допускающее досрочное распоряжение на улучшение жилищных условий, неприменимо.
  3. Продавцом доли выступают родители клиента. Приобретение жилья у близких родственников за счёт МСК не создаёт реального улучшения жилищных условий и расценивается как сделка, направленная на обналичивание средств, что влечёт риск отказа в распоряжении средствами.
  4. У клиента и ребёнка отсутствует иное жильё в собственности. Это подтверждает потребность в улучшении жилищных условий, однако само по себе не преодолевает ограничения по сроку и по субъектному составу сделки.
  5. Родители готовы выделить доли безвозмездно. Дарение долей между близкими родственниками не облагается НДФЛ и не лишает родителей уже возникшего права на имущественный налоговый вычет, что делает этот вариант юридически безопасным, но он не связан с использованием МСК.
  6. Обязательность выделения долей при использовании МСК. Если бы средства МСК направлялись на приобретение жилья, оформление жилья в общую собственность клиента и ребёнка с определением долей являлось бы обязательным условием, а не правом клиента.

Можно ли использовать маткапитал на покупку доли до достижения ребёнком 3 лет

Прямой ответ на ваш главный вопрос — «возможно ли обналичить/вложить до трёх лет» — дан в статье 7 ФЗ № 256-ФЗ. По общему правилу заявление о распоряжении средствами подаётся только по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка:

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 03.07.2016 № 302-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ) 6 1 . Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, на оплату платных образовательных услуг по реализации образовательных программ дошкольного образования, на оплату иных связанных с получением дошкольного образования расходов, а также на получение ежемесячной выплаты и на получение единовременной выплаты . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 28.07.
— ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Исчерпывающий перечень ситуаций, когда средства допустимо направить раньше трёх лет, закреплён в ч. 6.1 той же статьи:

Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, на оплату платных образовательных услуг по реализации образовательных программ дошкольного образования, на оплату иных связанных с получением дошкольного образования расходов, а также на получение ежемесячной выплаты и на получение единовременной выплаты . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 28.11.2015 № 348-ФЗ, от 28.12.2017 № 432-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 05.12.2022 № 475-ФЗ, от 08.08.2024 № 313-ФЗ) 7.
— ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Для вашей ситуации это означает следующее. Покупка доли в квартире родителей за счёт средств материнского капитала по договору купли-продажи за наличный расчёт (без кредита) — это распоряжение по п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ:

на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Но до достижения ребёнком 3 лет такое распоряжение законом не предусмотрено: исключение ч. 6.1 ст. 7 касается только уплаты первоначального взноса/погашения кредита или займа на приобретение (строительство) жилья (включая ипотечный), оплаты дошкольного образования, товаров для детей-инвалидов, а также получения ежемесячной или единовременной выплаты. То есть «вложить» МСК в покупку доли у родителей путём прямого перечисления им денег до 3 лет нельзя — СФР откажет в таком распоряжении, поскольку оно не подпадает под исключение.

Единственный способ использовать МСК на улучшение жилищных условий до 3 лет — это направить его на погашение кредита/займа (первоначальный взнос) на приобретение или строительство жилья, что прямо допускает ч. 6 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ независимо от срока, истёкшего со дня рождения ребёнка:

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой, на приобретение (строительство) жилого помещения, предоставленным гражданам по договору займа, в том числе обеспеченного ипотекой, на приобретение (строительство) жилого помещения, заключенному с одной из организаций, являющейся: (В редакции Федерального закона от 23.05.2015 № 131-ФЗ) 1) кредитной организацией в соответствии с Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" ;
— ч. 6 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Однако здесь появляется второе ограничение, решающее именно для вашего случая: даже по ипотеке/займу средства МСК нельзя направить, если продавцом доли являются ваши родители. Само назначение МСК — реальное улучшение жилищных условий семьи на рыночной основе; приобретение доли у близких родственников (родителей), с которыми семья фактически и так проживает в одной квартире и имеет одну фамилию, Роскомнадзору и СФР трактуется как сделка, не создающая реального улучшения жилищных условий, направленная на обналичивание средств. Хотя прямого текстуального запрета именно на сделки с родителями в Правилах № 862 нет, сам механизм перечисления средств — строго безналичный и только на счёт отчуждателя (п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ-256), а приобретение жилья у лиц, являющихся родителями покупателя, контролируется как сделка между взаимозависимыми лицами и регулярно служит основанием для отказа либо последующего возврата средств.

Кроме того, ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ обязывает вас при использовании МСК оформить жильё в общую собственность всех членов семьи с выделением долей детям:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это означает, что при любой схеме с МСК ребёнку (и вам) придётся выделять доли — «не хотелось бы» здесь не работает: выделение долей всем детям является обязательным условием использования средств МСК, а не правом.

Вывод. До исполнения ребёнку 3 лет использовать материнский капитал на покупку доли в квартире родителей (ни за наличный расчёт перечислением родителям, ни через ипотеку на приобретение доли у родителей) законным способом нельзя. Единственные доступные до 3 лет варианты распоряжения МСК — погашение/первоначальный взнос по кредиту (займу) на приобретение или строительство жилья у третьих лиц (не родственников) или получение ежемесячной выплаты.

Какие законные варианты использования МСК в вашей ситуации существуют

Вариант 1 — ежемесячная выплата до 3 лет. Это прямое направление использования МСК, допустимое до трёх лет. Оно перечислено в ч. 6.1 ст. 7 и в п. 5 ч. 3 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ:

получение ежемесячной выплаты в связи с рождением (усыновлением) ребенка до достижения им возраста трех лет (далее также - ежемесячная выплата). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.12.2017 № 432-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 475-ФЗ) 4. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала может осуществляться лицами, получившими сертификат, одновременно по нескольким направлениям, установленным настоящим Федеральным законом. 5. Правила подачи заявления о распоряжении, а также перечень документов, необходимых для реализации права распоряжения средствами материнского (семейного) капитала, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) 6. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 03.07.2016 № 302-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ) 6 1 .
— п. 5 ч. 3 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Независимо от остальных обстоятельств вы вправе получать ежемесячную выплату из средств МСК до достижения ребёнком 3 лет (при соблюдении установленных условий по гражданству и доходу). Это законный способ «получить деньги» из МСК на текущие нужды, не связанный с квартирой родителей и не обременяющий их налоговыми последствиями.

Вариант 2 — дарение долей родителями (без использования МСК). Родители вправе безвозмездно подарить вам и ребёнку доли в квартире по договору дарения. Это вообще не затрагивает МСК и не требует выделения долей «по МСК»: доли возникают по гражданско-правовому основанию. Налоговая выгода — п. 18.1 ст. 217 НК РФ:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Поскольку вы для родителей — дочь, а ребёнок — внук, обе пары «даритель–одаряемый» относятся к близким родственникам, перечисленным в СК РФ: доход, полученный вами и ребёнком в порядке дарения, НДФЛ не облагается. Родители при дарении не лишаются уже применённого ими имущественного вычета по покупке квартиры: вычет по расходам на приобретение жилья был сформирован фактом покупки квартиры родителями за собственные средства, и последующее безвозмездное отчуждение части долей не отменяет и не возвращает уже полученный (или заявленный) вычет.

Вариант 3 — выкуп доли за МСК после исполнения ребёнку 3 лет. По истечении трёх лет вы вправе подать заявление о распоряжении на приобретение доли. Однако здесь действуют два ограничителя: (а) сделка с родителями как с близкими родственниками с высокой вероятностью будет расценена СФР как направленная на обналичивание и не приводящая к реальному улучшению жилищных условий — риск отказа; (б) приобретённое за МСК жильё придётся оформить в общую собственность всех детей (ч. 4 ст. 10 ФЗ-256), то есть выделить долю всем детям, а не только первому.

Вывод. Наиболее чистый и не связанный с налоговыми и контрольными рисками путь воспользоваться и МСК, и помощью родителей: родители дарят вам и ребёнку доли (без налогов для обеих сторон), а вы параллельно получаете из МСК ежемесячную выплату до 3 лет; после 3 лет вы вправе направить остаток МСК на улучшение жилищных условий, но желательно на приобретение жилья у третьих лиц либо на погашение кредита — с обязательным последующим выделением долей детям.

Налоговые последствия для родителей (вычет и налог при продаже доли)

О сохранении имущественного вычета родителей. Имущественный вычет по расходам на приобретение квартиры (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) родители формируют исходя из фактически произведённых ими расходов на покупку квартиры. Безвозмездная передача части долей вам и ребёнку (дарение) не является для родителей реализацией и не отменяет их права на уже полученный вычет: расходы на покупку квартиры они понесли и оплатили наличными.

О выкупе доли за счёт МСК и о налоге у родителей. Если же вы решите именно покупать долю у родителей, то для вас (как лица, оплачивающего за счёт МСК) имущественный вычет по таким расходам не применяется в силу прямого запрета НК РФ:

не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса."; 4) в статье 251: а) в подпункте 14 пункта 1: в абзаце первом слова "их получения. К средствам бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов, выделяемым бюджетным учреждениям по смете доходов и расходов бюджетного учреждения, но не использованным по целевому назначению в течение налогового периода либо использованным не по целевому назначению, применяются нормы бюджетного законодательства Российской Федерации" заменить словами "их получения"; абзац третий изложить в следующей редакции: "в виде бюджетных ассигнований, выделяемых бюджетным учреждениям, а также в виде субсидий автономным учреждениям;"; б) в пункте 2: в абзаце первом слово "бюджетополучателям" исключить; в абзаце втором слово "указанным" исключить;
— п. 5 ст. 220 НК РФ

То есть вы, приобретая долю за средства МСК, не сможете заявить имущественный вычет на сумму, оплаченную за счёт МСК, а родители при отчуждении доли обязаны учесть налог с продажи, если владели квартирой менее минимального срока (5 лет, а для единственного жилья — 3 года по ст. 217.1 НК РФ). При кадастровой стоимости 5 200 000 руб. и владении менее срока налог с продажи доли может быть существенным: доход от продажи доли облагается НДФЛ с применением вычета, но при продаже близким родственникам (взаимозависимым лицам, ст. 105.1 НК РФ) цена сделки дополнительно проверяется налоговым органом на предмет занижения.

Вывод. Дарение долей близкими родственниками (дочь и внук) налогом не облагается и не лишает родителей уже использованного имущественного вычета. Напротив, возмездная продажа доли родителям-покупателям (вам) за счёт МСК: (1) не даёт вам права на имущественный вычет по сумме МСК; (2) создаёт у родителей риск уплаты НДФЛ с продажи доли, если не истёк минимальный срок владения; (3) как сделка между взаимозависимыми лицами подвержена налоговому контролю цены. Поэтому экономически и налогово безопаснее оформлять передачу долей как дарение.

По вашему вопросу есть несколько самостоятельных аспектов, и по каждому из них закон даёт достаточно определённый ответ.

1. Использование МСК на покупку доли у родителей до 3 лет. По общему правилу ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ заявление о распоряжении средствами МСК подаётся только по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка. Исключения, допускающие досрочное распоряжение, перечислены в ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ: это уплата первоначального взноса или погашение основного долга и процентов по кредитам (займам) на приобретение или строительство жилья, оплата дошкольного образования, товары для детей-инвалидов, ежемесячная или единовременная выплата. Прямая покупка доли за наличный расчёт у родителей под это исключение не подпадает.

2. Обязательность выделения долей. Если в будущем вы всё же направите МСК на улучшение жилищных условий, ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ обязывает оформить приобретённое жильё в общую собственность всех членов семьи с определением долей по соглашению, включая детей. Это императивное требование: выделить доли ребёнку (и вам) придётся в любом случае, независимо от вашего нежелания.

3. Дарение долей родителями — самый чистый вариант. Родители вправе безвозмездно подарить вам и ребёнку доли в квартире. Такая сделка не затрагивает МСК и не влечёт для вас и ребёнка обязанности уплачивать НДФЛ: согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками по СК РФ. Вы для родителей — дочь, ребёнок — внук, обе пары подпадают под эту льготу. Родители при дарении не теряют право на имущественный вычет по расходам на приобретение квартиры, поскольку вычет сформирован фактом покупки за их собственные средства, а последующее безвозмездное отчуждение части долей не отменяет уже понесённые расходы.

4. Выкуп доли за счёт МСК после 3 лет. Формально по истечении трёх лет вы вправе подать заявление о распоряжении средствами на приобретение жилого помещения (п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Кроме того, при оплате за счёт МСК вы не сможете применить имущественный вычет: п. 5 ст. 220 НК РФ прямо запрещает его применение в случаях, когда оплата расходов на приобретение жилья производится за счёт средств материнского капитала.

5. Ежемесячная выплата до 3 лет. Это законный способ получить часть средств МСК уже сейчас. Согласно п. 5 ч. 3 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ и ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ вы вправе получать ежемесячную выплату из средств МСК до достижения ребёнком 3 лет при соблюдении установленных условий. Это не связано с квартирой родителей и не создаёт для них налоговых последствий.

Пошаговые действия

  1. Оформить дарение долей. Родителям и вам следует заключить договор дарения долей в квартире в простой письменной форме (или нотариально — по желанию сторон) и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. НДФЛ для вас и ребёнка не возникает в силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Родители сохраняют право на имущественный вычет.

  2. Подать заявление на ежемесячную выплату из средств МСК. Обратитесь в СФР по месту жительства с заявлением о назначении ежемесячной выплаты в связи с рождением первого ребёнка до достижения им 3 лет. Выплата производится из средств МСК и не требует ожидания трёхлетнего срока.

  3. После достижения ребёнком 3 лет рассмотреть вопрос о направлении остатка МСК на улучшение жилищных условий. Если решите использовать средства на приобретение жилья, предпочтительнее сделка с третьими лицами, а не с родителями, чтобы избежать отказа СФР. При любом использовании МСК на жильё обязательно выделить доли всем детям в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ.

  4. При отказе СФР. Если СФР откажет в распоряжении средствами, вы вправе обжаловать решение в вышестоящий орган СФР или в суд. Однако с учётом изложенных норм перспективы обжалования отказа в досрочном использовании МСК на покупку доли у родителей до 3 лет крайне низкие.