Является ли квартира совместно нажитым имуществом?
Ключевой развилкой здесь выступает момент возникновения у мужа права собственности на квартиру. По общему правилу имущество, принадлежавшее супругу до брака, остаётся его личным:
Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
— п. 1 ст. 36 СК РФ
Однако квартира приобреталась по договору долевого участия в строящемся доме — то есть объект на момент заключения ДДУ ещё не существовал как оконченная вещь. Право собственности на такой вновь создаваемый объект возникает только с момента государственной регистрации:
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации
— ст. 219 ГК РФ, п. 4
Это означает: на дату заключения брака право собственности на квартиру у мужа ещё не возникло (имелось лишь обязательственное право требования к застройщику), а регистрация права собственности состоялась уже после сдачи дома, в период брака.
Ветка 1 — квартира признаётся личной собственностью мужа. Суд может исходить из того, что решающим является момент, когда супруг приобрёл имущественное (обязательственное) право по ДДУ и начал нести расходы по его оплате — то есть до брака. В этом случае квартира остаётся личным имуществом мужа, а жена вправе лишь претендовать на денежную компенсацию (блок 2).
Ветка 2 — квартира признаётся совместной собственностью. Поскольку право собственности возникло (зарегистрировано) уже в браке, есть серьёзные основания утверждать, что квартира нажита в период брака:
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ
При этом часть квартиры, оплаченная мужем до брака из его личных средств, даже в рамках этой ветки сохраняет личный характер:
Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ)
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998
Применительно к Вашей ситуации: первоначальный взнос и добрачные платежи по ипотеке произведены мужем до брака за счёт его личных средств, поэтому та доля стоимости квартиры, которая оплачена до брака, остаётся личным имуществом мужа. Совместной является лишь та часть, которая оплачена в браке из общего бюджета.
Вывод: квартира по ДДУ с регистрацией права собственности в браке не является автоматически целиком совместно нажитой. Итоговый режим зависит от доказанного соотношения добрачных и брачных платежей: часть, оплаченная до брака из личных средств мужа, — его личная; часть, оплаченная в браке за счёт общих средств, — подлежит разделу либо влечёт компенсацию жене.
Право жены на компенсацию половины ипотечных платежей, внесённых в браке
Сама по себе уплата ипотеки из общего бюджета в браке не превращает личную квартиру в совместную по автоматическому правилу. Превращение возможно только если вложения «значительно увеличили стоимость» вещи:
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие
— ст. 37 СК РФ
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п. Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное.
— абз. 4 п. 2 ст. 256 ГК РФ
Погашение ипотечного кредита является выплатой долга, а не вложением, увеличивающим стоимость самой квартиры, поэтому по общему правилу оно не влечёт признания квартиры совместной. Однако деньги, уплаченные банку в браке из совместного бюджета, — это расходование общего имущества супругов в пользу личного имущества мужа.
Суд признаёт за женой право на денежную компенсацию половины таких платежей. Расчёт производится от сумм, фактически внесённых в счёт погашения основного долга (а по сложившейся практике — и процентов) в период от заключения брака до фактического прекращения семейных отношений, из общего бюджета.
Вывод: если квартира будет признана личной собственностью мужа (ветка 1), жена вправе взыскать с него половину всех ипотечных платежей, уплаченных в браке за счёт общих средств. Если квартира будет признана совместной (ветка 2), эти платежи учитываются как вложения общих средств в общее же имущество и при разделе доля жены определяется соразмерно доле оплаченной в браке стоимости. Точная сумма компенсации рассчитывается от доказанных сумм платежей в браке.
Судьба непогашенного ипотечного долга и обременения при разделе
Ипотека не выплачена до конца, обременение (залог) зарегистрировано в ЕГРН. При любом исходе раздела залог сохраняется:
В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется
— п. 1 ст. 353 ГК РФ
Это означает: если доля в праве на квартиру перейдёт жене, она становится залогодателем вместе с мужем, и банк сохраняет право обратить взыскание на квартиру при неисполнении кредитного обязательства.
Непогашенный остаток кредита является общим долгом супругов в той части, в которой кредит использован на приобретение общего (либо признанного совместным) имущества, и распределяется пропорционально присуждённым долям:
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям
— п. 3 ст. 39 СК РФ
Часть кредита, относящаяся к оплате добрачной (личной) доли мужа, остаётся его личным долгом.
Вывод: остаток ипотечного долга распределяется между супругами пропорционально долям, присуждённым каждому в праве на квартиру (для признанной совместной части). Ипотека (залог) на квартиру сохраняется независимо от раздела; в отношениях с банком созалогодатели продолжают отвечать солидарно, и раздел не снимает обременение без согласия банка.
Порядок раздела, подсудность и сроки
Раздел имущества супругов возможен как по соглашению, так и в судебном порядке. При отсутствии согласия второй стороны спор разрешает суд. Подсудность определяется ценой иска: при стоимости доли (или размере компенсации) до 50 000 рублей — мировой судья, свыше — районный суд (по правилам о подсудности имущественных споров, ст. 23, 24 ГПК РФ).
Срок исковой давности по требованиям о разделе общего имущества бывших супругов составляет три года, но течёт не с даты развода, а с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права:
Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). 20. Решение суда о расторжении брака должно быть законным и основанным на доказательствах, всесторонне проверенных в судебном заседании. В мотивировочной части решения в случае, когда один из супругов возражал против расторжения брака, указываются установленные судом причины разлада между супругами, доказательства о невозможности сохранения семьи. Резолютивная часть решения об удовлетворении иска о расторжении брака должна содержать выводы суда по всем требованиям сторон, в том числе и соединенным для совместного рассмотрения. В этой части решения указываются также сведения, необходимые для государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния (дата регистрации брака, номер актовой записи, наименование органа, зарегистрировавшего брак).
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998
Вывод: при недостижении соглашения раздел производится через суд. Поскольку спор затрагивает интересы банка (залогодержателя) — третьего лица, требование о разделе целесообразно выделить в отдельное производство, а банк — привлечь к участию в деле. Срок для обращения — три года с момента, когда нарушено право (например, когда муж начал препятствовать пользованию либо заявил о единоличной собственности), а не с даты развода.
