Нужно ли выделять долю мужу при продаже квартиры, купленной с материнским капиталом, если дети и жена уже собственники, а органы опеки разрешили продажу?

Правомерен ли отказ нотариуса удостоверить сделку и достаточно ли простого согласия мужа на продажу

Ключевая норма, определяющая режим квартиры, оплаченной материнским капиталом, — специальное правило Закона о маткапитале о составе субъектов собственности:

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом определен круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности – общая долевая, возникающей у них на приобретенное жилье. В соответствии со ст. 38, 39 СК РФ разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (п. 2 ст. 34 СК РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Исходя из положений указанных норм права дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект 26 недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. Таким образом, спорный объект недвижимости подлежит разделу с учетом требований ст. 38, 39 СК РФ и ч. 4 ст.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2016 от 06.07.2016

Из этой позиции Верховного Суда прямо следует, что жильё, оплаченное (полностью или частично) средствами материнского капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей (то есть обоих супругов) и детей с определением долей по соглашению. Значит, довод сотрудников МФЦ о том, что «долю мужу выделять не надо», был ошибочным: в части, оплаченной сертификатом, режим не просто совместной собственности супругов, а обязательной общей долевой собственности с участием обоих родителей и детей.

Дополнительно сам Закон о маткапитале определяет целевое назначение этих средств:

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
— п. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Средства материнского капитала имеют строго целевое назначение — улучшение жилищных условий семьи, поэтому они не являются «обычным» совместно нажитым имуществом и подчиняются специальному правовому режиму (общая долевая собственность всех членов семьи). Это усиливает вывод: требования нотариуса не надуманы, а основаны на законе.

Теперь о том, почему одного нотариального согласия мужа как супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) недостаточно:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Нотариальное согласие супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ — это лишь согласие на распоряжение общим имуществом, оно не создаёт и не подтверждает право мужа на конкретную долю и не устраняет дефект оформления, возникший из-за неисполнения обязанности по выделу доли родителю по Закону о маткапитале. Нотариус проверяет законность содержания сделки и её соответствие требованиям закона:

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Поэтому отказ нотариуса формально опирается на прямо предусмотренное основание:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Так как сделка по отчуждению долей в общем имуществе подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), а нотариус обязан отказать, если сделка не соответствует требованиям закона (ст. 48 Основ о нотариате), позиция нотариусов законна. Но клиенту важно знать: отказ должен быть мотивированным и оформлен постановлением, которое можно оспорить:

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия. Мотивированное постановление об отказе в совершении нотариального действия удаленно выносится нотариусом без просьбы заявителя не позднее чем через пять рабочих дней со дня
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате (порядок отказа)

Практический вывод: мнение знакомой о том, что «достаточно согласия мужа», неверно применительно к этой ситуации. Нотариальное согласие мужа по п. 3 ст. 35 СК РФ следует оформить — оно необходимо, но само по себе не заменяет выдела доли мужу. Отказ нотариуса правомерен, но он должен быть письменно мотивирован; при несогласии его можно обжаловать в судебном порядке (ст. 48 Основ о нотариате, ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ — в части, относящейся к опеке).

Обязан ли муж быть сособственником: общая совместная собственность супругов и материнский капитал

Даже независимо от маткапитала квартира, купленная в браке, юридически является общим имуществом супругов:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Отсутствие мужа в ЕГРН как собственника сам по себе не лишает его прав на квартиру — закон связывает режим совместной собственности с фактом приобретения имущества в браке за счёт общих средств, а не с записью в реестре:

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

То же правило закреплено в ГК РФ:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Это означает: муж уже является участником права на квартиру как минимум в части, оплаченной общими средствами (по умолчанию — режим совместной собственности). Поэтому его «невыделенная доля» — это не отсутствие права, а неоформленность режима конкретной доли. Именно это и создаёт проблему для нотариуса: неясно, какую именно долю супруг отчуждает и с чьим согласием, поскольку часть квартиры оплачена маткапиталом и подчинена правилу общей долевой собственности родителей и детей. При разделе доли супругов предполагаются равными:

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Практический вывод по этой ветке: муж — участник права на квартиру в силу закона, но для «чистой» продажи его участие должно быть юридически оформлено (либо выдел ему доли, либо нотариальное согласие на сделку в сочетании с корректным оформлением долей). Спор о разделе общего имущества супругов разрешается в судебном порядке, если соглашения достичь не удаётся (п. 3 ст. 38 СК РФ).

Как выделить долю мужу, когда дети уже собственники, и сохранить разрешение опеки

Раз общее имущество супругов делится (и определяется доля мужа) по соглашению, которое обязательно удостоверяется нотариусом, а не МФЦ или простым заявлением:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Отсюда правильный путь: заключить у нотариуса соглашение о выделении доли (разделе общего имущества), по которому мужу определяется доля в праве на квартиру. Это технически возможно, потому что дети уже имеют свои доли — режим общей долевой собственности допускает изменение состава участников и размера долей; регистрация таких изменений производится по заявлению всех участников:

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. 4.
— ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Изменение долей затрагивает имущественные права несовершеннолетних, поэтому действия родителя как законного представителя требуют предварительного разрешения органа опеки:

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 37 ГК РФ

Основанием для такого разрешения служит норма Закона об опеке:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Что касается уже выданного разрешения опеки на продажу: оно давалось на сделку, в которой несовершеннолетним сохранялись/приобретались доли. Выделение доли мужу увеличивает число сособственников, но если детям взамен приобретаются равноценные (или лучшие) доли в другой квартире, их имущественное положение не ухудшается. Формального автоматического «отзыва» разрешения закон не предусматривает, однако его условия должны быть выполнены. Сроки и порядок получения (переполучения) предварительного разрешения установлены так:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Практический вывод: чтобы не потерять покупателя, оптимальный порядок — сначала оформить у нотариуса соглашение о выделении доли мужу (нотариальное соглашение о разделе общего имущества, п. 2 ст. 38 СК РФ), при необходимости уточнить у органа опеки, достаточно ли уже выданного разрешения или нужно повторное; затем оформить нотариальное согласие мужа (п. 3 ст. 35 СК РФ) и нотариально удостоверить сделку продажи. Если дети получают взамен равноценные доли, риск отзыва разрешения отсутствует — но это следует подтвердить в самом органе опеки.

Нотариальная форма сделки, риски и защита прав несовершеннолетних

Поскольку отчуждаются не квартира целиком одним договором купли-продажи с одним собственником, а доли нескольких сособственников, включая несовершеннолетних, сделка подчиняется правилу об обязательном нотариальном удостоверении:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Общее правило — сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. Исключение составляет лишь отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Это важно для выбора формы сделки: если продавать будут все сособственники (жена, муж, оба ребёнка в лице законных представителей) по одному договору, стороны формально попадают под исключение; но при наличии детских долей и разрешения опеки нотариальное удостоверение единого договора с несовершеннолетними на практике всё равно потребуется, и именно на этой стадии нотариус проверяет «чистоту» состава собственников по маткапиталу (ст. 54 Основ о нотариате). Права несовершеннолетних при этом защищаются в двух плоскостях: предварительное разрешение опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) и последующий контроль расходования средств по целевому назначению.

Практический вывод: в любом варианте сделка продажи требует нотариуса; пока не устранён дефект по невыделенной доле мужа, нотариус вправе отказать (ст. 48 Основ о нотариате). Чтобы сохранить покупателя, целесообразно: (1) письменно зафиксировать позицию нотариуса; (2) сначала нотариально оформить выделение доли мужу/согласие, согласовать состав собственников с опекой; (3) только затем подписывать и удостоверять сделку с покупателем. Риск оспаривания и претензий СФР/прокуратуры в связи с невыделенной долей родителя устраняется именно оформлением доли мужа.

Риски невыделения доли супругу и оспоримость будущей сделки

Неоформленная доля мужа — не только «формальность», но и реальный риск оспоримости будущей продажи. Режим квартиры определяется специальной нормой о маткапитале, а общие последствия недействительности сделки таковы:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Если нотариус всё же удостоверит сделку при невыделенной доле родителя, возникает риск предъявления требований со стороны мужа (как участника права на общее имущество) и вмешательства контролирующих органов (СФР, прокуратура по защите прав детей) — вплоть до постановки вопроса о законности распоряжения. Устранение этого дефекта до сделки (выдел доли мужу) снимает риск признания сделки недействительной и применения реституции, что критично для сохранения покупателя.

Также следует учесть права несовершеннолетних — их доли защищаются и на будущее:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 37 ГК РФ

Практический вывод: риски делятся на две группы — (1) оспаривание сделки участником общей собственности (мужем) и претензии по маткапиталу со стороны СФР/прокуратуры и (2) нарушение прав несовершеннолетних при распоряжении их долями. Обе группы устраняются одним действием: нотариальным выделом доли мужу с одновременным исполнением условий опеки о предоставлении детям равноценных долей в новом жилье (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Защита прав несовершеннолетних при продаже обеспечивается предварительным разрешением опеки и условием о приобретении взамен долей в другой квартире; при равноценности обмена риск отзыва разрешения отсутствует.

Влияние ипотеки (залога) на процедуру выдела доли и продажи

Решающее значение имеет, погашена ли ипотека и снят ли залог. Правило об обязательном нотариальном удостоверении прямо распространено и на ипотеку долей:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Отсюда две ветки:

Если ипотека погашена и обременение снято. Никаких дополнительных согласий кредитора не требуется: действуем по общему порядку — нотариальное соглашение о выделении доли мужу (п. 2 ст. 38 СК РФ), нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ), разрешение опеки (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), затем нотариальное удостоверение сделки продажи (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).

Если ипотека не погашена и квартира в залоге. Распоряжение заложенным имуществом (включая выдел долей и продажу) требует согласия залогодержателя-банка; без такого согласия нотариус также вправе отказать (ст. 48 Основ о нотариате), а параллельно нужно решить вопрос о переводе долга/залога либо о досрочном погашении кредита. Здесь порядок тот же по существу, но добавляется этап получения согласия банка, поэтому срок закрытия сделки удлиняется и покупатель должен быть об этом предупреждён заранее.

Практический вывод: определите статус обременения до начала оформления. Без снятия залога сделка и выдел долей невозможны без банка; при снятом залоге действует обычный порядок — выдел доли мужу у нотариуса, согласие супруга, разрешение/уточнение опеки, нотариальная продажа. В любом варианте все документы оформляются у нотариуса, а регистрация изменений долей и перехода права — в Росреестре по заявлению всех сособственников (ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).