Можно ли продать дом, купленный в браке с использованием материнского капитала, без согласия бывшего мужа, если развод состоялся, а раздел имущества не проводился?

Вопрос 1. Является ли бывший муж сособственником дома (режим имущества)

Дом куплен в браке, часть суммы закрыта материнским капиталом, доли детям выделены, а бывший муж фигурировал «как супруг». Нужно разграничить три разных основания: (а) законный режим общего имущества супругов, (б) обязательная доля родителя при использовании маткапитала, (в) фактическая регистрация права в ЕГРН.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Это означает, что дом, приобретённый в браке (пусть и с использованием маткапитала), по общему правилу является общим имуществом супругов независимо от того, на чьё имя он оформлен. Запись в ЕГРН только на Вас сама по себе не «отменяет» право бывшего мужа — при отсутствии брачного договора его доля существует в силу закона.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Эта норма ключевая: в общую собственность оформляется жильё, приобретённое с использованием маткапитала, и обязанные лица — получившее сертификат лицо, его супруг (супруга) и дети. Именно поэтому «прохождение супругом» в документах — это юридически значимый факт: он изначально один из управомоченных на долю в таком жилье. Раз доли детям фактически выделены (обязательство по маткапиталу исполнено), а бывший муж как супруг в этом же круге лиц, у него есть притязание на долю в доме, даже если запись о его праве в ЕГРН отдельно не внесена.

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно части 61 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае 15 необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией. В соответствии с абзацем первым пункта 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ по делам, связанным с реализацией права на МСК (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016)

Судебная практика подтверждает, что приобретённое с маткапиталом жильё оформляется в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению. То есть дом — объект общей долевой собственности как минимум детей и обоих родителей, а не единоличное имущество матери.

Промежуточный вывод: бывший муж является участником общей долевой собственности на дом (по крайней мере в силу закона — как родитель, чьи средства маткапитала и совместные средства супругов были вложены в покупку). Однако объём и подтверждённость его права зависят от того, внесена ли запись о его доле в ЕГРН: если доля ему выделялась и зарегистрирована — он полноправный сособственник по документам; если он лишь указан «как супруг», а собственники — Вы и дети, его право на долю подлежит реализации/оформлению через соглашение или суд (см. вопрос 3).

Вывод по вопросу 1: бывший муж имеет правовое отношение к дому — как участник общей собственности (супруг по режиму ст. 34 СК РФ и родитель по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Регистрационная запись лишь на Вас и детях не лишает его этого права. Поэтому исходить нужно из того, что дом находится в общей долевой собственности с его участием, и это определяет порядок распоряжения.

Вопрос 2. Можно ли продать дом без согласия бывшего мужа

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ

Это ядро ответа: пока имущество (или его часть) находится в общей долевой собственности, продать его целиком можно только по соглашению ВСЕХ участников. Бывший муж — участник, значит без его согласия продать дом полностью нельзя. Согласие покупателя здесь ни при чём: покупатель обоснованно требует подтверждение того, что распоряжение идёт от всех сособственников. Требование покупателя о согласии законно.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Отдельно про нотариальное согласие. Норма п. 3 ст. 35 СК РФ адресована супругу и требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга для сделок с имуществом, подлежащим госрегистрации. Но она применима, пока лица состоят в браке. После расторжения брака Вы больше не «супруги», и согласие именно как «согласие супруга по ст. 35 СК РФ» формально не требуется. Это и есть законная часть Вашего сомнения: покупатель, требующий «согласие бывшего супруга» как супруга, частично неправ.

Однако из этого не следует, что Вы можете продать дом без его участия. Раз брак расторгнут, а раздел имущества не произведён, режим совместной собственности супругов не прекратился автоматически — он сохраняется до раздела или до определения долей. И тогда действует не семейное, а гражданское правило: распоряжение общим имуществом — по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
— п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ

Практический риск: сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия, — оспорима. Бывший муж сможет требовать признания продажи недействительной, если докажет, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии его согласия. А с учётом того, что он уже открыто возражает против продажи, покупатель презюмируется осведомлённым — риск очень высок.

Вывод по вопросу 2: продать дом ЦЕЛИКОМ без согласия бывшего мужа нельзя — он участник общей собственности, и распоряжение возможно только по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). При этом требовать от Вас именно нотариальное «согласие супруга» по п. 3 ст. 35 СК РФ покупатель после расторжения брака не вправе — Вы уже не супруги. Но отсутствие такого нотариального согласия не даёт права игнорировать мужа как сособственника: без его участия в сделке либо без судебного определения/раздела долей продажа дома целиком невозможна. Продажа без его согласия создаёт реальный риск оспаривания сделки.

Вопрос 3. Как легально продать дом, если муж против: раздел имущества и выдел доли

Раз согласия нет, выход — прекратить общую собственность: либо соглашением о разделе (которое можно оформить и после развода), либо через суд.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— ст. 38 СК РФ, п. 1

Раздел общего имущества возможен и после расторжения брака по требованию любого из супругов. Соглашение о разделе должно быть нотариально удостоверено. При споре — раздел и определение долей производятся судом, причём суд может передать имущество одному супругу с присуждением другому денежной компенсации. Именно этот путь — реальный выход: Вы просите передать Вам дом с компенсацией бывшему мужу, после чего становитесь единоличным собственником Вашей части и можете распоряжаться ею без его согласия (с учётом доли детей).

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— п. 1 ст. 39 СК РФ

По общему правилу доли супругов равны, если иное не предусмотрено договором. Это ориентир для компенсации: при разделе мужу причитается примерно половина супружеской доли (то есть доля в части дома, не распределённой между детьми по маткапиталу). Важно: доля детей при разделе не затрагивается — она их собственность.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— п. 3 ст. 252 ГК РФ

Если соглашения о разделе нет, каждый участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли. При невозможности выдела в натуре (а жилой дом часто неделим) применяется выплата стоимости доли. Суд может обязать остальных участников выплатить компенсацию. Это второй законный механизм «выкупить» долю бывшего мужа.

Вывод по вопросу 3: раз муж не даёт согласия, Вы вправе обратиться за разделом общего имущества — по соглашению (нотариально удостоверенному) либо в суд (ст. 38 СК РФ, ст. 252 ГК РФ). Наиболее практичный сценарий: раздел с передачей дома Вам и выплатой бывшему мужу денежной компенсации причитающейся ему доли; после государственной регистрации раздела согласие мужа на дальнейшую продажу дома уже не потребуется. До раздела продать дом целиком он не даст — и это законно.

Вопрос 4. Можно ли продать только свою долю (и доли детей) — преимущественное право покупки

Если продавать дом целиком без мужа нельзя, можно продавать доли по отдельности, пока они не объединены. Но здесь включается преимущественное право покупки сособственников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— ст. 250 ГК РФ, п. 1

Правило работает так: продавая свою долю постороннему, Вы обязаны письменно известить остальных участников (включая бывшего мужа) с указанием цены и условий. Если они не купят недвижимость в течение месяца со дня извещения либо письменно откажутся — Вы вправе продать долю любому лицу. При этом если муж в течение трёх месяцев после сделки докажет, что преимущественное право нарушено, он может требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Продажа доли сына-несовершеннолетнего дополнительно требует предварительного разрешения органа опеки.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ, п. 1

Норма прямо требует предварительного разрешения органа опеки на сделки по отчуждению имущества подопечного (уменьшающие его стоимость). Аналогичное правило для родителя как законного представителя ребёнка закреплено в гражданском и семейном законодательстве.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Это означает, что без письменного предварительного разрешения органа опеки договор об отчуждении доли несовершеннолетнего ребёнка заключать нельзя, а если он заключён без разрешения — орган опеки обязан обратиться в суд за расторжением такого договора.

Вывод по вопросу 4: продать СВОЮ долю Вы можете и без согласия мужа, но обязаны соблюсти его преимущественное право покупки (письменное извещение, месячный срок, ст. 250 ГК РФ) — иначе он в течение трёх месяцев вправе перевести на себя права покупателя. Продажа доли несовершеннолетнего ребёнка дополнительно требует предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Практически продажа долей по отдельности реальна, но технически сложнее, чем раздел дома с последующей продажей целиком.

Вопрос 5. Сроки: исковая давность по разделу имущества

Поскольку сделки и обращения в суд связаны со сроками, важно правильно их исчислить.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— ст. 38 СК РФ, п. 1

Норма устанавливает специальный трёхлетний срок исковой давности к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут. Для защиты прав детей по маткапиталу (требование о выделе доли) применяется иной подход.

требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, начинается с 4 момента, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество, но не ранее времени расторжения брака. К. 14 июня 2019 г. обратилась в суд с иском к З. о разделе совместно нажитого имущества, с учетом уточненных исковых требований просила произвести раздел совместно нажитого в период брака имущества, определив долю истца и ответчика в составе совместно нажитого имущества в размере ½; взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию доли в составе общего имущества супругов − вкладов в банке в размере 224 400 руб., взыскать с ответчика в пользу истца ½ доли долга по договору займа от 6 июня 2013 г. в сумме 850 000 руб. В обоснование заявленных требований указано, что с 1 апреля 1998 г. К. состояла с ответчиком в браке, который расторгнут на основании решения суда от 24 ноября 2015 г. В период брака ответчиком внесены общие денежные средства на вклад в банк в сумме 700 000 руб., вклад открыт 1 октября 2014 г. На дату прекращения брачных отношений (5 декабря 2014 г.) остаток денежных средств на вкладе составил 448 800 руб. Также в период брака 6 июня 2013 г. между истцом и ее матерью К.Н. заключен договор денежного займа на сумму 1 700 000 руб., эти денежные средства были необходимы для создания пристройки к дому, в котором проживали супруги К. и З. Одним из условий исполнения договора являлся переезд матери истца − К.Н. по их месту жительства.
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2022 (утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2022)

Судебная практика уточняет: течение срока начинается не со дня расторжения брака, а с момента, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество, но не ранее времени расторжения брака. Это означает, что срок по требованиям о разделе не «сгорает» автоматически через три года после развода — он привязан к моменту осведомлённости. Для Вас это важно: инициируя раздел, Вы не пропустили срок, а если иск предъявит муж, ему придётся доказывать дату, когда он узнал о нарушении права.

Вывод по вопросу 5: к требованию о разделе общего имущества после развода применяется трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ), который исчисляется не с даты развода, а с момента, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество (позиция ВС РФ, Обзор № 1/2022). Требование о выделе доли детям в «детском» жилье носит иной характер и сроком не ограничено так же жёстко. Дата развода в Вашей ситуации сама по себе срок не запускает — решающим будет момент, когда муж узнал о предполагаемой продаже или ином нарушении его права.

Вопрос 6. Смежные последствия (налоги), доказательства и порядок исполнения

Доказательства участия мужа. Ключевые документы: выписка из ЕГРН (кто собственник и в каких долях), договор купли-продажи дома, документы о направлении средств маткапитала, нотариальное обязательство о выделении долей (и сведения о его исполнении), свидетельство о браке и о расторжении. Именно выписка ЕГРН покажет, зарегистрирована ли доля мужа, — от этого зависит, нужно ли его согласие как зарегистрированного сособственника или сначала требуется установить/оформить его долю.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ

С учётом п. 2 ст. 246 ГК РФ, если доля мужа НЕ зарегистрирована, а собственниками по ЕГРН числитесь Вы и дети, продать их доли Вы можете, соблюдая преимущественное право и опеку. Если же доля мужа в ЕГРН есть (или будет установлена судом) — без него дом целиком не продать.

Смежные последствия — налоги. Порядок налогообложения доходов при продаже недвижимости — отдельный слой, не влияющий на вопрос о согласии мужа, но важный при расчёте сделки.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для долей несовершеннолетних детей налоговая база, срок владения и вычеты определяются отдельно по каждому ребёнку. Точный расчёт зависит от конкретных сроков владения, кадастровой/договорной стоимости и иных деталей сделки и в настоящем ответе не производится — этот пласт на вывод о необходимости согласия бывшего мужа не влияет.

Порядок исполнения (как технически закрыть вопрос). Оптимальный маршрут: (1) нотариальное соглашение о разделе с мужем (супругам после развода оно доступно, нотариальная форма обязательна — п. 2 ст. 38 СК РФ) либо судебный раздел; (2) если делится дом с долями детей — получить предварительное разрешение органа опеки на отчуждение/размен; (3) государственная регистрация прав в Росреестре (через МФЦ), после чего Вы распоряжаетесь своей частью и долями детей без согласия бывшего мужа. При продаже долей — дополнительно извещение сособственников по ст. 250 ГК РФ или оплата/оформление их отказа.

Вывод по вопросу 6: для решения Вам нужны выписка ЕГРН и документы по маткапиталу — от наличия/отсутствия записи о доле мужа зависит простой или судебный путь. Налоговые последствия (ст. 217.1 НК РФ) решаются отдельным расчётом и на обязанность получить согласие сособственника не влияют. Технически дело закрывается через раздел (нотариальный или судебный) с последующей регистрацией в Росреестре; при продаже долей — с соблюдением преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) и разрешения органа опеки по долям несовершеннолетних (ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Вопрос 7. Доказательства участия мужа и сохранение его обязанности по маткапиталу

Чем доказывается статус сособственников. Решающий документ — ЕГРН, поскольку регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Это означает, что вопрос «нужно ли согласие мужа именно как зарегистрированного сособственника» решается по выписке из ЕГРН: если запись о доле мужа внесена — он полноправный сособственник и его согласие на распоряжение домом необходимо (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если записи нет, а собственники — только Вы и дети, формально согласие мужа как «сособственника по ЕГРН» не требуется, но его притязание на долю при этом сохраняется и подлежит оформлению.

Обязанность выделить долю именно мужу (бывшему супругу) сохраняется. Закон связывает обязанность не с текущим брачным статусом, а с фактом использования маткапитала при покупке: обязаны были оформить жильё в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги) и детей.

обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Формулировка «его супруг (супруга)» относится к тому, кто был супругом на момент приобретения жилья с маткапиталом, то есть к бывшему мужу в Вашей ситуации. Расторжение брака не отменяет и не «обнуляет» его долю в уже приобретённом на маткапитал жилье: обязанность оформить его в общую собственность с его участием возникла и подлежала исполнению ещё в браке. Следовательно, он сохраняет право на долю и после развода.

Вывод по вопросу 7: документное подтверждение — выписка из ЕГРН (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ): она — единственное доказательство зарегистрированного права, и именно она определяет, требуется ли согласие мужа как сособственника уже сейчас. Обязанность выделения доли именно бывшему мужу как супругу-родителю по маткапиталу (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ) расторжением брака не прекращается: он сохраняет право на долю в доме, независимо от того, внесена ли о нём запись в ЕГРН. Поэтому дом фактически обременён его правом, и продать его целиком без учёта этого права нельзя.