Нужно ли согласие мужа-иностранца на продажу квартиры с долями детей и покупку новой, и как его оформить?

Нужно ли нотариальное согласие мужа на продажу квартиры

Решающий факт — основание возникновения права собственности. Квартира не покупалась в браке, а была приватизирована в 2015 году, то есть доли матери и детей возникли по безвозмездной сделке. Это прямо выводит имущество из режима совместной собственности супругов:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Раздельная собственность возникает именно потому, что приватизация — безвозмездная сделка, а не приобретение «за счет общих доходов». Определяющим является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество. Следовательно, доля матери в 1/3 — её личное имущество, а не общее:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Норма о нотариальном согласии супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) подключается лишь тогда, когда отчуждается общее имущество. Она сформулирована как изъятие из общего правила п. 2 ст. 35 СК РФ и «направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке»:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.10.2016 № 3/2016

Сопоставляя: продаваемая квартира не является общим имуществом супругов (ст. 34, 36 СК РФ), поэтому нотариальное согласие мужа на продажу долей матери и детей не требуется. Дополнительно это подтверждается тем, что доля каждого из детей (по 1/3) — тоже их личное имущество, а не супружеское; родители лишь управляют им по правилам ст. 37 ГК РФ.

Вывод по вопросу: нотариальное согласие мужа на продажу квартиры как на сделку по распоряжению общим имуществом супругов НЕ требуется, поскольку квартира приватизирована (безвозмездно) и является раздельной собственностью каждого из троих сособственников. Риска оспаривания сделки мужем по п. 3 ст. 35 СК РФ нет.

Нужно ли согласие мужа на покупку новой квартиры

Покупка (приобретение) недвижимости — это сделка по приобретению, а не по распоряжению имуществом. Норма п. 3 ст. 35 СК РФ требует нотариального согласия только при распоряжении:

В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. 58 Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью. Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно ст. 550, п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, далее ‒ ЗК РФ). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли- продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст.
— п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.10.2016 № 3/2016

Прямой вывод Верховного Суда: согласие другого супруга требуется только при совершении подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом, а приобретение недвижимости таковой не является (п. 2 ст. 35 СК РФ действует через презумпцию согласия и при приобретении — специального нотариального согласия закон не требует).

Здесь появляется развилка, зависящая от источника денег:

• Если новая квартира покупается на личные средства матери (например, от продажи её собственной 1/3 и выручки), то она также останется её личным имуществом (ст. 36 СК РФ), и у мужа вообще не возникает притязаний.
• Если на покупку пойдут общие средства супругов, то новая квартира поступит в режим совместной собственности (ст. 34 СК РФ) — но это вопрос будущего раздела, а не препятствие к регистрации сделки; согласие на саму покупку не требуется.

Вывод по вопросу: нотариальное согласие мужа на покупку новой квартиры не требуется. Учитывать нужно только источник денег: если использовать общие средства, купленное может стать совместной собственностью, и тогда муж теоретически сможет претендовать на долю в ней при разделе, но препятствием к сделке это не является.

Роль отца (второго законного представителя) при отчуждении долей детей и разрешение опеки

Это самостоятельный и главный процедурный вопрос, не совпадающий с «согласием супруга». Дети 10 и 14 лет — собственники по 1/3, поэтому продажа их долей — это распоряжение имуществом несовершеннолетних. К сделкам родителей с имуществом ребёнка применяются правила об имуществе подопечного:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

Отсюда обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства при любой сделке, уменьшающей имущество ребёнка (отчуждение, выдел доли):

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Порядок и срок выдачи такого разрешения определены: оно выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней, а немотивированный отказ можно оспорить в суде:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Отчуждение жилого помещения ребёнка допускается, в частности, «при перемене места жительства подопечного» — ваш случай (перепрописка к бабушке, покупка другой квартиры), а также при иных исключительных обстоятельствах, требующих интересов ребёнка:

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вторая составляющая — участие отца как законного представителя. Родители имеют равные права (ст. 61 СК РФ) и оба являются законными представителями ребёнка без специальных полномочий (ст. 64 СК РФ). Для ребёнка 10 лет сделку совершают от его имени родители (п. 1 ст. 28 ГК РФ), для ребёнка 14 лет требуется письменное согласие законных представителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Поскольку отец проживает за границей и участвовать не может, орган опеки, как правило, требует его письменного согласия (нотариально оформленного) на отчуждение долей либо, при его отсутствии, разрешает вопрос с учётом того, что сделка не уменьшает имущество детей (покупка квартиры большей площади и сохранение стоимости, плюс перевод разницы на счета детей).

Здесь принципиальна развилка по встречному предоставлению: разрешение опеки будет дано, если взамен дети получат жильё не меньшей и не худшей стоимости либо их имущество сохранится (доли в новой квартире или денежная компенсация на их счета). Покупка квартиры большей площади (72 кв. м против 54) и дешевле — это сохранение площади и перевод денежной разницы детям; важно, чтобы орган опеки согласовал именно этот вариант (выделение детям долей в новой квартире, соразмерных или больших, и/или зачисление разницы на их счета).

Вывод по вопросу: обязательным является предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу долей обоих детей; его следует получить на сделку в целом и на последующее наделение детей жильём. Согласие отца как законного представителя (нотариально оформленное) орган опеки, скорее всего, запросит; при его невозможности вопрос решается через опеку с учётом сохранения имущественных прав детей (доли в новой квартире и деньги на их счетах). Если опека откажет немотивированно — отказ оспаривается в суде.

Форма согласия мужа и работа с иностранными (сербскими) документами

Если опека всё же потребует письменное согласие отца, оно должно быть либо нотариально удостоверено, либо оформлено способом, приравненным к нотариальному. Нотариальное удостоверение означает проверку законности и наличия у стороны права на сделку, и совершается нотариусом или иным управомоченным должностным лицом:

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности
   — п. 1 ст. 163 ГК РФ

Конкретную форму согласия супруга на распоряжение недвижимостью наглядно иллюстрирует практика: самодельно «заверенное командиром части» согласие не было принято, поскольку законом полномочие такого заверения для сделок с недвижимостью не предусмотрено. Значит, согласие должно быть именно нотариальным (либо оформленным за рубежом в установленном порядке).

Поскольку муж гражданин Сербии и находится за границей, его документ подлежит легализации для действия на территории РФ (если иное не установлено международным договором):

1. Легализацией иностранных официальных документов является процедура, предусматривающая удостоверение подлинности подписи, полномочия должностного лица иностранного государства, осуществляющего согласно законодательству соответствующего иностранного государства функции подтверждения подлинности подписи, полномочия иностранного должностного лица, подписавшего иностранный официальный документ, а также подлинности печати или штампа, которыми скреплен представленный на легализацию иностранный официальный документ. (В редакции Федерального закона от 22.06.2024 № 146-ФЗ) 2. Консульское должностное лицо легализует составленные с участием должностных лиц компетентных органов государства пребывания или от них исходящие официальные документы, которые предназначены для представления на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками которых являются Российская Федерация и государство пребывания
   — ч. 1, 2 ст. 27 Консульского устава РФ

То есть либо консульская легализация, либо апостиль (проставление апостиля — способ, прямо признаваемый российским законодательством). Дополнительно консул вправе потребовать нотариально заверенный перевод на русский язык:

1. Консульское должностное лицо для совершения легализации иностранного официального документа вправе требовать представления его нотариально заверенного перевода на русский язык
   — ч. 4 ст. 27 Консульского устава РФ

Более того, само согласие может быть удостоверено консульским должностным лицом РФ в Сербии — это приравнивается к нотариальному удостоверению. Консул также оказывает содействие в истребовании личных документов мужа (ст. 28 Консульского устава РФ).

Практическая схема: муж идёт к сербскому нотариусу (или в консульство РФ), подписывает согласие, документ легализуется (апостиль либо консульская легализация), переводится на русский язык с нотариальным заверением перевода. Если между РФ и Сербией действует международный договор об оказании правовой помощи, освобождающий документы от легализации, — легализация не требуется (вопрос подлежит уточнению по конкретному договору).

Вывод по вопросу: согласие мужа (если оно потребуется) оформляется письменно с нотариальным удостоверением либо удостоверением консулом РФ; сербский документ подлежит легализации (апостиль или консульская легализация) с нотариальным переводом на русский язык. Иностранное гражданство само по себе сделке не препятствует — меняется только порядок легализации документа. Согласие должно охватывать и продажу, и последующее распоряжение имуществом детей (лучше оформить одно согласие на обе сделки сразу).

Смежное: налоговые последствия и последствия отсутствия необходимых согласий

Налоги. Доли возникли в результате приватизации в 2015 году. Для приватизированных объектов минимальный срок владения составляет три года, поэтому к моменту продажи он давно истёк — НДФЛ у матери и детей не возникает:

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенным в результате приватизации, составляет три года (подпункт 2 пункта 3 статьи 2171 НК РФ
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.03.2026 № 3/2026

Последствия отсутствия согласия. Если согласие/разрешение всё-таки было необходимо, а его не получили, сделка становится оспоримой: она может быть признана недействительной, если доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии необходимого согласия (и применительно к п. 3 ст. 35 СК РФ — по иску супруга в течение года):

1. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия
   — п. 2 ст. 173.1 ГК РФ

Обратная сторона: если муж знал о сделке и не заявил возражений либо срок на оспаривание пропущен, риск аннулирования снимается. Именно поэтому, если есть сомнения, целесообразно получить согласие «с запасом»: даже когда оно формально не требуется, оно снимает риск спора.

Вывод по вопросу: НДФЛ при продаже не возникает (приватизация + владение свыше трёх лет). Самое безопасное — получить у мужа одно нотариально оформленное и легализованное согласие сразу на обе сделки (продажу старой и покупку новой квартиры с наделением детей), а обязательное разрешение опеки оформить в письменной форме. При отсутствии такого согласия сделка может быть оспорена (ст. 173.1 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ), но только по требованию самого супруга и в пределах установленных сроков. Разница в деньгах — после согласования с опекой — направляется на счета детей (это оптимальный вариант и с точки зрения ст. 37 ГК РФ, и с точки зрения сохранения имущества несовершеннолетних).

Деньги от продажи: можно ли оставить разницу на счетах детей

Вопрос о судьбе денежной разницы закрывается правилами о распоряжении имуществом подопечного. Денежные средства ребёнка вносятся на банковский счёт и расходуются в интересах ребёнка с соблюдением ст. 37 ГК РФ:

1. Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в банки, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — ч. 3 ст. 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Из этого следует: зачисление приходящейся на детей части выручки на их банковские счета — правомерный и предпочтительный способ сохранения их имущества, прямо согласующийся с требованием опеки о недопустимости уменьшения имущества несовершеннолетних. Условие — вклады должны быть застрахованы (банк-участник системы страхования вкладов), а расходование этих средств в дальнейшем — с разрешения опеки и только в пользу детей.

Связка с основной сделкой: поскольку квартира продаётся «с детьми», а взамен приобретается жильё большей площади (72 кв. м), для органа опеки принципиально, чтобы совокупное встречное предоставление детям (доли в новой квартире + денежная разница на их счетах) было не меньше отчуждаемого. При таком построении сделка отвечает интересу детей и получает разрешение.

Вывод по вопросу: оставить денежную разницу на счетах детей можно и это соответствует закону; средства зачисляются на застрахованные банковские вклады на имя детей, а их расходование в дальнейшем — только с разрешения опеки в интересах детей. Обязательным документом остаётся письменное предварительное разрешение органа опеки на всю схему (продажа долей + наделение жильём + перевод денег).

Бремя доказывания при споре об отсутствии согласия

Если сделка всё же будет оспариваться (например, мужем по п. 3 ст. 35 СК РФ либо третьим лицом, чьё согласие требовалось в силу закона), бремя распределяется так: сделка оспорима, и признать её недействительной можно только если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии необходимого согласия:

1. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия
   — п. 2 ст. 173.1 ГК РФ

То есть обязанность доказать недобросовестность приобретателя (осведомлённость об отсутствии согласия) лежит на том, кто оспаривает сделку. Добросовестность участников гражданского оборота презюмируется (п. 5 ст. 10 ГК РФ). На практике для регистратора сам факт отсутствия в ЕГРН отметки/сведений и предъявления нотариальных согласий или разрешения опеки — достаточная основа считать требования соблюдёнными, пока не доказано обратное.

Вывод по вопросу: риски оспаривания перекладываются на мужа (или опеку): именно он должен доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия. Если заранее получить нотариальное и легализованное согласие на обе сделки, такой спор исключается полностью. Дополнительно для п. 3 ст. 35 СК РФ действует годичный срок оспаривания, что ограничивает риск во времени.