Можно ли разменять или разделить квартиру в долевой собственности с детьми, если доля супруга под арестом, при разводе?

Правовой режим квартиры: 1/4 у каждого — это общая долевая собственность, но доли супругов могут быть их общим имуществом

Квартира оформлена в долевую собственность на четверых (вы, супруг и двое детей, по 1/4 каждому). Это означает, что объект находится в общей долевой собственности, и распоряжение им, а также владение и пользование строятся на соглашении всех сособственников.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
   — ст. 252 ГК РФ, п. 1

Раздел и выдел доли для сособственника — прямо закреплённое право: по соглашению сторон либо по суду, а если выдел в натуре невозможен — с денежной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 4, 5 ст. 252 ГК РФ

При этом денежная компенсация «вместо доли» допускается по общему правилу только с согласия выходящего собственника; принудительно (без его согласия) — лишь когда доля незначительна, реально не выделяется и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Это прямо следует из процитированного п. 4 ст. 252 ГК РФ. Для вашей ситуации (доля 1/4, квартира — единственное/основное жильё) это означает, что просто «выписать» кого-то компенсацией по суду без его согласия нельзя, кроме случая доказанной незначительности доли.

Второй слой — семейно-правовой. Если спорная квартира приобреталась в браке за счёт общих средств, то доли, приходящиеся на вас и на супруга, по существу являются общим имуществом супругов, независимо от того, на чьё имя оформлены.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Поэтому при разводе делятся именно супружеские доли (в совокупности 1/2 квартиры), тогда как доли детей остаются за ними и разделу между супругами не подлежат.

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 1, 2, 3, 7 ст. 38 СК РФ

Обратите внимание — в этом же пункте 1 ст. 38 СК РФ прямо указано, что раздел может быть произведён и по требованию кредитора, для обращения взыскания на долю супруга-должника; арест в вашем случае как раз следствие требования кредитора.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
   — ст. 39 СК РФ, п. 1

По общему правилу доли супругов признаются равными, но суд вправе отступить от равенства в интересах несовершеннолетних детей; общие долги распределяются пропорционально присуждённым долям. Это инструмент защиты: если дети остаются с вами, вы можете ставить вопрос об увеличении своей части супружеского имущества, а личный долг супруга по общему правилу не становится вашим автоматически.

Вывод: квартира — общая долевая собственность четырёх лиц; доли детей остаются за ними и разделу между супругами не подлежат, а супружеские доли (совокупно 1/2 квартиры) делятся между вами и бывшим супругом, с возможным отступлением от равенства в интересах детей.

Возможен ли раздел/размен квартиры в натуре и что делать, если физически разделить нельзя

Прямой «размен» одной квартиры на две с переоформлением права — это либо раздел объекта (образование двух самостоятельных объектов), либо выдел доли в натуре, либо продажа долей и покупка иного жилья. Первые два варианта возможны только при наличии технической возможности и согласия всех сособственников.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — ст. 246 ГК РФ, п. 1

Для раздела «в натуре» потребуется соглашение всех четверых собственников; при продаже доли постороннему лицу необходимо письменно известить остальных сособственников, у которых есть преимущественное право покупки в течение месяца.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Если согласия нет, вы вправе обратиться в суд с требованием о выделе доли в натуре, а при невозможности выдела — о выплате стоимости доли.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — ст. 247 ГК РФ, п. 1

Даже если разделить квартиру физически невозможно, у вас есть право на владение и пользование частью, соразмерной вашей доле, а при невозможности этого — требовать от других сособственников соответствующей денежной компенсации. Это отдельный, менее затратный способ реализовать право: определение порядка пользования комнатой либо компенсация за пользование вашей долей.

Вывод: разъехаться «в натуре» реально только по соглашению всех сособственников; при отсутствии согласия суд либо выделит долю (если технически возможно), либо взыщет компенсацию (при невозможности выдела — п. 3 ст. 252 ГК РФ), либо определит порядок пользования; альтернатива — продажа долей с соблюдением преимущественного права остальных сособственников.

Главный вопрос: можно ли что-то делать с долей под арестом — или сначала снимать арест

Да, арест — это ключевое препятствие, и работать с долей супруга, пока он не снят, нельзя. Арест по закону об исполнительном производстве прямо включает запрет распоряжаться имуществом (а при необходимости — и ограничение пользования).

1. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае
   — ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Более того, арест на недвижимость не остаётся «на бумаге» у пристава — постановление направляется в Росреестр, то есть запись о запрете отражается в ЕГРН, и любые регистрационные действия по этой доле блокируются.

1. Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
   — ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Сделка, совершённая в нарушение такого запрета, не создаёт для вас защиты: она ничтожна в части распоряжения арестованным имуществом, а по аресту, наложенному в пользу кредитора, кредитор сохраняет возможность реализовать свои права.

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
   — ст. 174.1 ГК РФ, п. 1

Тот факт, что сделка нотариально удостоверена или совершена «по согласию супругов», арест не отменяет. Закон отсылает к дате, с которой приобретатель считается знающим о запрете.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 81 ГК РФ). Осведомленность должника об аресте отчужденного имущества не является обстоятельством, которое имеет значение для решения вопроса об истребовании имущества у приобретателя. Само по себе размещение судебного акта в сети «Интернет» не означает, что приобретатель является недобросовестным.
— п. 95 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015

Практический вывод для вас: снять арест нужно до любых действий по отчуждению/разделу — либо приставом-исполнителем (если арест отменён по его постановлению), либо судом в порядке иска об освобождении имущества от ареста. Этот иск предъявляется к должнику и взыскателю.

арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества. В случае удовлетворения
— ст. 442 ГПК РФ, п. 2

Право на такой иск прямо закреплено в законе об исполнительном производстве, причём не только для должника.

на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

Такие дела — споры имущественного характера, не подлежащие оценке, и рассматриваются районным судом (по месту нахождения имущества/ответчика) по правилам искового производства.

Дела по искам об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) являются спорами по требованиям имущественного характера, не подлежащим оценке, и рассматриваются районным судом либо арбитражным судом субъекта Российской Федерации
— п. 6 Постановления Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2015

Отдельно подчеркну: если супруг, к примеру, будет признан банкротом, вопрос снятия арестов решается в рамках дела о банкротстве, но в обычном порядке — иск об освобождении имущества от ареста либо отмена ареста приставом/судом, наложившим обеспечительную меру.

Вывод: да — сначала снимаете арест (через пристава-исполнителя либо иском об освобождении имущества от ареста в районный суд), и только после снятия ареста совершаете раздел/выдел/продажу. Любая сделка с арестованной долей до снятия ареста для вас небезопасна и не будет зарегистрирована.

Если арест наложен не на вашу долю, а на долю супруга/детей — как защищать свои доли и доли детей

Арест касается только доли должника — это означает, что ваша доля и доли детей в принципе не должны «выпадать» из оборота. Кредитор участника долевой собственности при недостаточности у должника другого имущества вправе требовать выдела доли должника для обращения на неё взыскания; если выдел невозможен или остальные возражают — требовать продажи должником своей доли остальным сособственникам по рыночной цене; если и они откажутся — требовать продажи доли с публичных торгов.

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

Это важно для вашей стратегии: у вас как у сособственника есть преимущественное право выкупить долю супруга (по рыночной цене), и тогда вы сохраняете квартиру в семье, а не «выкупаете» её с торгов в чужие руки. Но пользоваться этим правом можно после снятия ареста или в рамках процедуры обращения взыскания — в обоих случаях арест придётся снять/разрешить этот вопрос через суд.

Такое развитие событий возможно только при недостаточности у должника другого имущества; поэтому первый практический шаг — установить размер долга супруга и наличие у него иного имущества.

1. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания.
   — п. 1 ст. 45 СК РФ

Если долг супруга возник из сделок в интересах семьи (например, общий кредит на квартиру), ситуация иная: взыскание может быть обращено и на общее имущество; это уже вопрос доказывания назначения кредита.

Вывод: арест/взыскание может затрагивать только долю супруга-должника; ваши и детские доли защищены, а вы как сособственник имеете преимущественное право купить долю супруга или требовать выдела для обращения взыскания.

Дети-сособственники: согласие органа опеки и попечительства — обязательное условие любых сделок с их долями

Поскольку двое из четырёх сособственников — дети, а в вопросе прямо сказано, что доли имеются у детей, вопрос об опеке не факультативный: пока дети несовершеннолетние, любые действия с их долями (продажа, мена, раздел в натуре, отказ от доли) требуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства, и это условие нельзя обойти ни нотариусом, ни судом.

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать
   — п. 1, 2 ст. 37 ГК РФ

Правило распространяется и на родителей как законных представителей: они не вправе распоряжаться имуществом ребёнка без предварительного разрешения органа опеки. Формальных исключений «потому что это родители, а не опекуны» в этой норме нет — она прямо адресована опекунам и попечителям; если ребёнок имеет родителей, они действуют как его законные представители, и орган опеки контролирует сделки с его недвижимостью.

Это критично для вашего плана «разъехаться»: любая схема с обменом/продажей квартиры, в которой затронуты детские доли, должна пройти проверку органа опеки — обычно требуется одновременное приобретение детям равноценных долей в другом жилье. Без такого разрешения Росреестр откажет в регистрации.

Отказ мотивирован тем, что на государственную регистрацию представлено не удостоверенное нотариально соглашение о разделе нажитого в период брака общего имущества супругов; несоблюдение нотариальной формы сделки является препятствием для государственной регистрации
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021)

Вывод: план разъезда нужно просчитывать сразу с опекой: без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделки с долями детей невозможны, поэтому «обменные» схемы готовьте только с одновременным приобретением детям равноценного жилья.

Порядок оформления раздела: форма сделки и срок исковой давности

Раздел общего имущества супругов возможен и в период брака, и после развода; по соглашению (нотариально удостоверенному) либо через суд. Это прямо предусмотрено процитированными пунктами 1–3 ст. 38 СК РФ (см. блок 1).

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 1, 2, 3, 7 ст. 38 СК РФ

К требованиям о разделе общего имущества, брак по которому расторгнут, применяется трёхлетний срок исковой давности — так буквально установлено в п. 7 ст. 38 СК РФ.

При разделе супружеских долей суд может передать одному из супругов имущество стоимостью больше его доли и присудить другому денежную компенсацию (абзац второй п. 3 ст. 38 СК РФ) — это и есть механизм разъезда без размена: например, квартира остаётся вам с детьми, а супруг получает компенсацию.

Без нотариальной формы соглашения о разделе регистрация не состоится.

Отказ мотивирован тем, что на государственную регистрацию представлено не удостоверенное нотариально соглашение о разделе нажитого в период брака общего имущества супругов; несоблюдение нотариальной формы сделки является препятствием для государственной регистрации
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021)

Если супружеские доли делятся сделкой по объекту, где сособственниками являются и несовершеннолетние дети, к соглашению супругов добавляются документы по детским долям, включая разрешение органа опеки (к этому — блок 5).

Вывод: раздел оформляется нотариальным соглашением (при договорённости) либо решением суда (при споре); срок исковой давности — 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушении права; при разделе возможна денежная компенсация вместо выдела.

Сроки, доказательства и порядок исполнения — сводка

Сроки. Исковая давность по требованию о разделе общего имущества, брак по которому расторгнут, — три года (п. 7 ст. 38 СК РФ, см. блок 1); течение срока связано с моментом, когда лицо узнало о нарушении права. Преимущественное право покупки доли для недвижимости действует в течение месяца со дня извещения остальных сособственников (п. 2 ст. 250 ГК РФ, см. блок 2). Для иска об освобождении имущества от ареста специального срока давности нет, но чем раньше вы заявите его, тем ниже риск, что доля будет реализована с торгов.

Процессуальная защита на время спора. При предъявлении иска об освобождении имущества от ареста суд по вашей просьбе может приостановить реализацию этого имущества — это прямо предусмотренная обеспечительная мера.

1. Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)
   — п. 1 ст. 140 ГПК РФ

Доказательства (что запросить/подготовить). Выписка из ЕГРН на квартиру (она покажет и доли, и запись об аресте/запрете — кто наложил и на основании чего); постановление судебного пристава-исполнителя об аресте или определение суда об обеспечительной мере; документы-основания возникновения права собственности у каждого (договор купли-продажи, сведения о маткапитале и т.п.) — они нужны, чтобы отделить «супружескую» часть от «детской» и от имущества, не являющегося общим; сведения о размере долга супруга и наличии у него иного имущества (для спора о выделе доли должника); свидетельства о рождении детей для разрешения органа опеки.

Исполнение. После снятия ареста (постановлением пристава о снятии либо решением суда по иску об освобождении от ареста) и получения разрешения органа опеки — оформляете раздел нотариальным соглашением супругов либо решением суда; далее регистрация права в Росреестре завершает переход.

Вывод: практическая последовательность — (1) установить по ЕГРН, кто и в отношении какой доли наложил арест; (2) снять арест (пристав либо иск об освобождении имущества от ареста в районный суд к должнику и взыскателю, при необходимости — с приостановлением реализации); (3) получить разрешение органа опеки на сделки с детскими долями; (4) оформить раздел супружеских долей нотариальным соглашением либо решением суда и зарегистрировать права. Орган во всех случаях один и тот же: для иска об освобождении от ареста и для раздела имущества — районный (городской) суд по месту нахождения недвижимости или жительства ответчика; срок давности по разделу — 3 года.

Раздел в натуре, компенсация и альтернатива выкупа доли — деньгами и процедурой

По технической стороне: для 1/4 доли в обычной квартире выдел в натуре и раздел жилого помещения в натуре почти всегда означают «невозможность без несоразмерного ущерба». Высший суд уточняет, что под таким ущербом понимается невозможность использования имущества по назначению, существенное ухудшение технического состояния, неудобство в пользовании.

иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
— п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 6 от 01.07.1996

Это значит: суд с высокой вероятностью не выделит каждому из четверых физически обособленные помещения, а переведёт спор в плоскость компенсаций и порядка пользования либо продажи.

По деньгам (компенсация): при разделе супружеских долей, если одному из супругов передаётся имущество стоимостью больше его доли, другому присуждению подлежит денежная или иная компенсация; а при выделе доли в долевой собственности несоразмерность устраняется денежной суммой, принудительная выплата компенсации «вместо доли» — только с согласия выходящего либо при незначительности доли (см. блок 1).

По альтернативе (продажа всей квартиры или выкуп доли супруга): здесь работает ст. 255 ГК РФ — она определяет цепочку действий кредитора при обращении взыскания на долю должника.

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
— ст. 255 ГК РФ

Практический вывод из этой нормы для вас: (1) сначала кредитор требует выдела доли супруга-должника; (2) если выдел в натуре невозможен или вы возражаете — он вправе требовать, чтобы супруг продал свою долю остальным сособственникам по рыночной цене; (3) и только если вы (сособственники) откажетесь выкупить долю — взыскание обращается на долю путём продажи с публичных торгов. Это даёт вам как сособственнику приоритетную возможность сохранить квартиру в семье, выкупив долю супруга по рыночной цене, а не наблюдать за торгами.

Вывод: раздел/выдел доли 1/4 обычной квартиры «в натуре» практически невозможен — суд пойдёт по пути компенсации, порядка пользования либо продажи; у вас есть приоритетное право выкупить долю супруга по рыночной цене до того, как она уйдёт с публичных торгов.