Можно ли выделить доли детям и супругу в квартире, купленной на маткапитал, без присутствия мужа, и какая доверенность нужна

Обязанность выделить доли супругу и детям: источник и круг лиц

Дом приобретён в браке с использованием маткапитала, поэтому его правовой режим определяется одновременно нормами о господдержке и нормами семейного права.

Комментарий: > Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.

— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — обязанность оформить жильё в общую собственность возложена законом не только на владельца сертификата, но и прямо на его супруга, и охватывает всех детей. Обязанность сформулирована императивно, диспозитивность касается только размера долей, который определяется по соглашению. Именно поэтому ваш план выделить доли детям и мужу соответствует закону, а не является излишним.

Является ли супруг сособственником дома уже сейчас

Комментарий: > Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

— п. 1 ст. 34 СК РФ — имущество, приобретённое в браке, является совместной собственностью, режим возникает в силу закона и не зависит от того, на кого оформлено право в ЕГРН. Это означает, что муж уже является сособственником дома (доля не определена), а оформление долей лишь фиксирует её размер.

Комментарий: > Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.

— п. 1 ст. 256 ГК РФ — имущество, нажитое в браке, — совместная собственность, если брачным договором не установлен иной режим. Ключевой факт для дела: если брачного договора нет — действует законный режим совместной собственности, и муж обязательно включается в число сособственников. Если же брачный договор есть и по нему дом отнесён к личному имуществу жены, то объём прав супруга определяется этим договором (и это нужно проверить в первую очередь).

Вывод: муж — сособственник дома в силу закона (при отсутствии брачного договора), поэтому его участие в оформлении долей обязательно, и без его волеизъявления (лично или через представителя) надлежащее соглашение не заключить.

Форма соглашения о выделе долей

Комментарий: > Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда

— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — поскольку дом находится в долевой собственности и распределение долей оформляется сделкой по распоряжению долями, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению (исключения п. 1 и 2 части здесь не применяются — расчёты идут не между всеми участниками долевой собственности «по одной сделке об отчуждении», а об установлении долей).

Комментарий: > Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ)

— п. 1 ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате — нотариус удостоверяет сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма. Это подтверждает, что соглашение об определении долей совершается у нотариуса.

Комментарий: > Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено

— п. 2 ст. 38 СК РФ — соглашение о разделе общего имущества супругов, нажитого в браке, также должно быть нотариально удостоверено. Это вторая (семейно-правовая) причина, по которой документ должен быть нотариальным.

Вывод: соглашение об определении (выделе) долей между вами, супругом и детьми подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Простая письменная форма недопустима, а такой документ должен содержать подписи (волеизъявление) всех участников — включая супруга.

Возможно ли оформление без личного присутствия супруга: представительство по доверенности

Комментарий: > Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.

— п. 1 ст. 182 ГК РФ — сделка, совершённая представителем в силу полномочия, основанного на доверенности, создаёт права и обязанности для представляемого. Значит, супруг может не приезжать: за него может действовать представитель — но только при наличии оформленного полномочия. Брак сам по себе полномочий не даёт, поэтому вы не вправе подписать соглашение «за мужа» как за супруга.

Комментарий: > Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами

— п. 1 ст. 185 ГК РФ — доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность от мужа на вас (или на иного представителя: родственника, юриста, нотариуса) как раз и закрывает вопрос его отсутствия.

Вывод: да, оформить доли без приезда супруга можно — если супруг выдаст доверенность (лично выдав её; при необходимости нотариус может выехать к нему или он оформит доверенность у нотариуса в своём городе). Без доверенности его участия заменить нельзя, кроме варианта, когда муж сам подпишет соглашение при визите нотариуса.

Какая доверенность нужна: обязательно ли нотариальная, содержание, срок

Комментарий: > Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом

— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ — доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, и на подачу заявлений о государственной регистрации прав/сделок должна быть нотариально удостоверена. Поскольку и соглашение о долях, и последующая регистрация в Росреестре охватываются этим правилом, простая письменная доверенность здесь недостаточна — нужна именно нотариальная.

Комментарий: > Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна

— п. 1 ст. 186 ГК РФ — если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу год; доверенность без даты её совершения ничтожна. Поэтому в доверенности обязательно проставляется дата совершения (это делает нотариус), а срок лучше указать явно.

Что должно быть написано в доверенности (исходя из подлежащих совершению действий):

• данные доверителя (супруг: ФИО, паспорт, адрес, дата рождения, СНИЛС/ИНН при желании) и поверенного (вы);
• предмет дома: адрес, кадастровый номер, вид права;
• полномочия: подписать от имени супруга соглашение об определении (выделе) размеров долей в праве общей долевой собственности на этот дом в пользу супруга (доверителя), супруги и несовершеннолетних детей (с указанием ФИО и дат рождения детей);
• полномочия на подачу заявления и документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности в органе регистрации (Росреестре), получение выписок и зарегистрированных документов;
• право (или запрет) передоверия;
• срок действия доверенности и дата её выдачи.

Вывод: нужна нотариальная доверенность от супруга. Достаточно, чтобы он один раз посетил нотариуса в своём городе; при выезде нотариуса или при отсутствии нотариуса в населённом пункте удостоверить её могут уполномоченные должностные лица местного самоуправления.

Смежный риск: нотариальное согласие второго супруга и защита прав несовершеннолетних

Комментарий: > Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга

— п. 3 ст. 35 СК РФ — для сделки по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат госрегистрации, а также для нотариальных и подлежащих регистрации сделок требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Применительно к вашей ситуации: если бы дом был личным имуществом мужа и сделка совершалась бы им, потребовалось бы ваше согласие. Здесь же муж сам является участником, поэтому его участие закрывается доверенностью (или личной подписью), а не отдельным «согласием».

Отдельно: доли детей при определении размеров не могут быть произвольно уменьшены в пользу взрослых участников — выдел исполняет нотариальное обязательство перед органом, распорядившимся средствами маткапитала.

Вывод: правильно оформленная доверенность от супруга одновременно решает и вопрос «согласия супруга», и вопрос его участия как сособственника; отдельного нотариального согласия к доверенности не требуется.

Условия применения: когда выдел обязателен и что меняется в зависимости от обстоятельств

Комментарий: > жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая, возникающий у названных субъектов на приобретенное жилое помещение. В соответствии со статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (пункт 2 статьи 34 СК РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Исходя из положений указанных норм дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.

— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016 — специальной нормой определён круг субъектов (родители и дети) и вид собственности — общая долевая; средства маткапитала имеют целевое назначение и потому сами по себе не делятся между супругами как «совместно нажитое». Это значит, что выдел долей детям обязателен всегда, а включение мужа в соглашение — следствие режима общего имущества (он и так сособственник).

Как это работает при разных вводных:

• Если маткапиталом оплачена лишь часть цены дома (остальное — общие доходы или ипотека) — доли распределяются по соглашению, но их размер должен соответствовать закону и интересам детей; муж в любом случае участвует как сособственник.
• Если есть брачный договор, относящий дом к личному имуществу жены, — объём участия мужа определяется договором; тогда в обязательную «четвёрку» сособственников он может не входить, но выдел долей детям сохраняется.
• Если супруг не является отцом детей (не усыновил) — дети всё равно наделяются долями как получатели меры поддержки, а муж — как сособственник по режиму брака.

Вывод: обязанность выдела долей детям действует независимо от того, оплачен дом полностью маткапиталом или частично; участие мужа определяется режимом имущества, который нужно проверить по документам (наличие брачного договора).

Доказательства, деньги и порядок исполнения

Комментарий: нормы о содержании соглашения и о его регистрации требуют определённого пакета документов и завершаются внесением записи в ЕГРН (ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ: госрегистрация — юридический акт признания права, а зарегистрированное право может быть оспорено только в суде).

Документы, которые понадобятся нотариусу и органу регистрации применительно к вашей процедуре:

• нотариальное обязательство о выделе долей (оно у вас есть — оно задаёт и срок исполнения);
• выписка из ЕГРН на дом; правоустанавливающий документ (договор купли-продажи);
• сертификат на маткапитал и документы о перечислении средств (сведения СФР);
• свидетельство о браке, свидетельства о рождении обоих детей;
• паспорта всех взрослых участников; при представительстве — нотариальная доверенность от мужа.

Расходы (деньги):

• тариф нотариуса за удостоверение соглашения об определении долей и за удостоверение доверенности от супруга;
• государственная пошлина за государственную регистрацию возникновения долевой собственности в Росреестре.

Порядок исполнения:

1. Супруг оформляет нотариальную доверенность у нотариуса в своём городе (или подписывает соглашение лично при визите нотариуса).
2. Все участники (через вас как представителя мужа, лично вы и дети через законных представителей) подписывают у нотариуса соглашение об определении размеров долей.
3. Документы подаются на государственную регистрацию в Росреестр; после внесения записи право долевой собственности считается зарегистрированным.

Вывод: для завершения процедуры без приезда супруга достаточно нотариальной доверенности от него; исполнение обязательства подтверждается зарегистрированным в ЕГРН правом общей долевой собственности родителей и обоих детей. Срок исполнения определяется датой выдачи нотариального обязательства — его нужно сверить с фактической датой обращения к нотариусу.

Кто и как подаёт документы на регистрацию (завершение процедуры)

Комментарий: > нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-I , - при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки, в результате которой образованы новый объект недвижимости либо несколько новых объектов недвижимости; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5) собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, - при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения; 6) кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом; 6 1 ) федерального органа исполнительной власти, определенного в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации права Российской Федерации на объект незавершенного строительства, включенный в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства;

— п. 4.5 ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — заявление о государственной регистрации права, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки, подаёт в том числе нотариус или его работник. Это означает, что после удостоверения соглашения об определении долей нотариус сам может направить документы в Росреестр, и вам не нужно лично ходить в орган регистрации; кроме того, заявление может подать каждая сторона соглашения (в том числе через представителя по доверенности).

Связь с доверенностью: участие мужа в регистрации также закрывается доверенностью — > Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом

— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ прямо относит к нотариально удостоверяемым доверенности «на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок». Поэтому в доверенности от супруга нужно отдельно прописать полномочие на подачу заявления и документов на регистрацию и получение зарегистрированных документов.

Вывод: процедура завершается подачей документов на государственную регистрацию в Росреестр (лично вами, представителем по доверенности либо нотариусом после удостоверения соглашения). Право общей долевой собственности родителей и детей считается возникшим с момента внесения записи в ЕГРН, что и подтверждает исполнение нотариального обязательства по маткапиталу.