Выделение доли ребенку в ипотечной квартире, использование материнского капитала и возврат НДФЛ при покупке доли у бабушки-пенсионерки

Можно ли получить имущественный вычет 13% при покупке доли у бабушки

Право на имущественный вычет при приобретении доли в квартире само по себе предусмотрено законом:

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Однако для вашей схемы действует прямой запрет. Вычет по расходам на приобретение жилья не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми:

1. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.
   — п. 5 ст. 220 НК РФ

Кто признаётся взаимозависимым для этих целей:

1. физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный;
   — подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

Разбор применения. Ваша схема строится на продаже бабушкой доли вам с женой. Если бабушка — это мать одного из вас (отца или матери ребёнка), то между продавцом и этим покупателем возникает родство «родитель — ребёнок», которое прямо названо в подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Это означает, что сделка совершается между взаимозависимыми лицами, и вычет по ней не положен. Важно: взаимозависимость достаточно установить хотя бы между одним из покупателей и продавцом — тогда вычет не применяется к соответствующему покупателю. При этом бабушка и её невестка/зять (супруг(а) ребёнка) как таковые в перечне подп. 11 прямо не названы, но решающее значение имеет родство именно «родитель — ребёнок» между бабушкой и её сыном/дочерью.

Вывод. Получить 13% НДФЛ («возврат») с покупки доли у бабушки нельзя: если бабушка — родитель кого-то из вас, сделка совершается между взаимозависимыми лицами, и имущественный вычет по подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ не предоставляется. Статус бабушки как пенсионерки здесь значения не имеет — запрет связан именно с родством, а не с пенсией продавца. Для супруги, не состоящей в прямом родстве с бабушкой, ситуация иная: если доля жены оплачивается из её собственных средств и она не является ребёнком бабушки, прямой запрет подп. 11 на неё не распространяется — но это нужно оценивать отдельно с учётом того, кто фактически платил и чьи это были деньги.

Можно ли направить материнский капитал на погашение ипотеки, оформленной на бабушку

Ключевое ограничение: при использовании материнского капитала жильё должно оформляться в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга(и) и детей:

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Средства маткапитала направляются на погашение кредита/займа, предоставленного гражданам по кредитному договору на приобретение жилья:

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой, на приобретение (строительство) жилого помещения, предоставленным гражданам по договору займа, в том числе обеспеченного ипотекой, на приобретение (строительство) жилого помещения, заключенному с одной из организаций, являющейся: (В редакции Федерального закона от 23.05.2015 № 131-ФЗ) 1) кредитной организацией в соответствии с Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" ;
   — ч. 6 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Разбор применения. Закон допускает направление маткапитала на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту независимо от того, когда возникло обязательство (ч. 2 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ прямо разрешает использовать средства на обязательства, возникшие до приобретения права на маткапитал). Поэтому тот факт, что квартира куплена три года назад и ипотека оформлена на бабушку, сам по себе не блокирует использование маткапитала на погашение этого кредита. Но есть два существенных условия:

1. Сторона обязательства. Средства перечисляются на погашение кредита, выданного заёмщику-гражданину. Если заёмщиком выступает бабушка, а получатель сертификата (мать ребёнка) — третье лицо, то направление маткапитала на погашение чужого кредита возможно, но главное требование ч. 4 ст. 10 остаётся: жильё, приобретаемое/погашаемое с использованием средств маткапитала, должно быть оформлено в общую собственность получателя сертификата, его супруга и всех детей.

2. Оформление собственности. Поскольку собственники сейчас — бабушка и дедушка, а ч. 4 ст. 10 требует общую собственность родителей и детей, перед (или одновременно с) погашением ипотеки маткапиталом нужно, чтобы доли в квартире появились у получателя сертификата и/или супруга и ребёнка. Использование маткапитала на погашение ипотеки по квартире, в которой у семьи нет долей, создаёт риск отказа Социального фонда в распоряжении средствами либо последующего требования оформить доли.

Вывод. Направить маткапитал на погашение ипотеки бабушки в принципе допустимо (срок владения и давность кредита не препятствуют), но обязательным условием является оформление доли в праве собственности на получателя сертификата, его супруга и ребёнка. Именно поэтому ваше намерение сначала оформить покупку доли вами с женой — правильное по существу, но необходимо, чтобы в результате оформления доля появилась и у ребёнка.

Нужно ли согласие банка на продажу доли (квартира под ипотекой)

Квартира находится в залоге у банка. Отчуждение заложенной недвижимости требует согласия залогодержателя:

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ об ипотеке

Общее правило Гражданского кодекса то же:

не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
— п. 1 ст. 346 ГК РФ

Разбор применения. Продажа бабушкой и дедушкой доли в квартире, обременённой ипотекой, — это отчуждение предмета ипотеки. По общему правилу оно допускается лишь с согласия банка. Без согласия залогодержателя сделка может быть оспорена, а залогодержатель вправе применить последствия, предусмотренные законом (обращение взыскания и т.п.).

При этом для выделения доли ребёнку в порядке исполнения обязательства по маткапиталу согласие банка не требуется — это следует из позиции Верховного Суда:

их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц. В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями. (По материалам судебной практики Забайкальского краевого суда) 12. Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей. Пример. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, был удовлетворен иск Б.В. к Б.Ю. о разделе совместно нажитого имущества: за Б.В. признано право собственности на ½ доли в праве собственности на объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом, право собственности Б.Ю. на ½ доли этого дома прекращено. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указанные судебные постановления отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Как установлено судом первой инстанции, строительство дома осуществлялось Б.Ю. в период брака с истцом без привлечения строительной организации с использованием средств материнского (семейного) капитала. Б.Ю.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Разбор применения этой нормы. Разграничение такое: выделение/перераспределение долей между членами семьи (в том числе наделение ребёнка долей во исполнение обязательства по маткапиталу) не требует согласия банка и не влияет на ипотеку — приобретатели становятся солидарными залогодателями. А вот возмездная продажа доли бабушкой вам с женой как посторонним покупателям — это полноценное отчуждение, на которое нужно согласие банка.

Вывод. Для продажи бабушкой доли вам с женой требуется предварительное письменное согласие банка-залогодержателя. Для последующего выделения доли ребёнку (исполнение обязательства по маткапиталу) согласие банка не требуется.

В каком порядке: сначала долю ребёнку или сначала погасить ипотеку маткапиталом

Обязанность оформить доли возникает в силу самого факта использования маткапитала:

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Разбор применения. Ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ устанавливает императивную обязанность лица, получившего сертификат, и его супруга оформить жильё в общую собственность всех членов семьи (включая ребёнка) с определением размера долей по соглашению. Это обязательство исполняется либо до/при перечислении средств маткапитала, либо в разумный срок после — через нотариально удостоверенное обязательство о выделении доли ребёнку (порядок детализирован в Правилах, утв. Постановлением Правительства РФ № 862).

Ключевая последовательность в вашей ситуации такова: право направить маткапитал на погашение ипотеки не зависит от того, когда именно будет формально зарегистрирована доля ребёнка, — главное, чтобы (а) на момент распоряжения средствами у семьи (получателя сертификата, супруга и ребёнка) существовала юридическая связь с жильём, и (б) доли были оформлены в итоге. Поэтому возможны два рабочих варианта:

1. Сначала покупка доли вами с женой, затем погашение ипотеки маткапиталом, затем выделение доли ребёнку по нотариальному обязательству. Это допустимо: ФЗ № 256-ФЗ прямо предусматривает механизм обязательства о последующем оформлении долей (ст. 10 допускает оформление долей «по соглашению» после направления средств).

2. Сначала выделить доли (в том числе ребёнку), потом гасить ипотеку. Также допустимо и даже проще для целей СФР.

Вывод. Никакого жёсткого требования «сначала ребёнку» закон не содержит: можно сначала оформить покупку доли вами с женой, затем направить маткапитал на погашение ипотеки по нотариальному обязательству, а долю ребёнку выделить позже. Обязательное условие — к моменту распоряжения средствами СФР у семьи должно быть правовое основание на жильё (ваша доля), и должно быть оформлено нотариальное обязательство о выделении доли ребёнку с определением её размера. Практически надёжнее согласовать порядок с территориальным органом Социального фонда до подачи заявления о распоряжении.

Итоговый вывод по всему вопросу

1. Вычет 13% по сделке с бабушкой не получить — если бабушка является родителем кого-то из вас, сделка совершается между взаимозависимыми лицами (подп. 11 п. 2 ст. 105.1, п. 5 ст. 220 НК РФ), и имущественный вычет по ней не предоставляется. Пенсионный статус бабушки на это не влияет.

2. Маткапитал на погашение ипотеки бабушки направить можно, поскольку закон допускает использование средств на погашение кредитов, возникших до приобретения права на маткапитал (ч. 2 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), но обязательное условие — оформление доли на получателя сертификата, супруга и ребёнка (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

3. На продажу доли бабушкой вам с женой нужно согласие банка (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ, ст. 346 ГК РФ), поскольку квартира в залоге. На выделение доли ребёнку согласие банка не требуется (п. 11 Обзора ВС РФ от 22.06.2016).

4. Порядок не жёсткий: допустимо сначала оформить покупку доли вами, затем погасить ипотеку маткапиталом по нотариальному обязательству, а долю ребёнку выделить после. Главное — оформить нотариальное обязательство о выделении доли ребёнку и согласовать порядок с Социальным фондом.

Дополнительно учтите: выгода от «возврата НДФЛ» в вашей схеме отсутствует из-за запрета на вычет между взаимозависимыми лицами, поэтому экономический смысл именно возмездной (а не, например, дарственной) передачи доли в части налоговой выгоды не реализуется.