Может ли бывший муж продать свою долю в квартире, купленной с материнским капиталом, если есть доли несовершеннолетних детей, и как воспользоваться преимущественным правом выкупа?

Вправе ли бывший муж продать свою 1/4 доли посторонним лицам

Собственник доли по общему правилу распоряжается ею свободно — но только с соблюдением преимущественного права покупки других сособственников.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Это значит: наличие в квартире долей несовершеннолетних детей само по себе не лишает вашего бывшего мужа права продать принадлежащую ему 1/4, и «детскость» квартиры автоматически сделку не блокирует. Его доля — его имущество, и запретить её продажу только потому, что рядом доли детей, закон не позволяет. Обременение возникает не в виде запрета, а в виде процедуры: он обязан сначала предложить долю вам и детям (в их лице — законным представителям).

Преимущественное право покупки: как оно работает и как его реализовать

У вас и у детей как у остальных сособственников есть преимущественное право выкупить продаваемую долю по цене, за которую муж продаёт её третьим лицам.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Ключевой момент: преимущественное право действует именно по цене, заявленной продавцом, — вы не можете требовать снижения цены. Если названная мужем цена вам не по силам, преимущественное право — не инструмент торга, а инструмент приоритета на его условиях. Однако муж обязан письменно известить вас (и второго законного представителя по детским долям) о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и условий. Именно с момента доставки извещения отсчитывается месячный срок: если за месяц вы долю не выкупите, он вправе продать её любому лицу. Поэтому муж не может «молча» продать долю третьему лицу, обойдя вас, не направив предварительно извещение.

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
   — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ

Здесь важно: извещение считается доставленным и тогда, когда оно поступило вам, но вы по зависящим от вас причинам его не получили/не открыли. То есть муж, направив, например, телеграмму по вашему адресу и сохранив уведомление, формально исполнит свою обязанность, даже если вы письмо не прочитали. Поэтому не игнорируйте корреспонденцию: получив извещение, лучше реагировать письменно.

Что делать, если муж продаст долю в обход преимущественного права

Нарушение преимущественного права даёт вам специальное средство защиты — не признание сделки недействительной, а перевод прав и обязанностей покупателя на себя.

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Обратите внимание: срок для такого иска — три месяца и он исчисляется с момента, когда вы узнали о продаже (а не год, как по обычным сделкам). Иск предъявляется к покупателю, вы должны внести на счёт/депозит покупную цену, и тогда суд «заменит» покупателя на вас. Уступка преимущественного права не допускается — то есть выкупить долю может каждый из вас сам, но переуступить своё право другому нельзя.

Сохраняется ли сделка в силе, если право покупки нарушено

Продажа доли постороннему без извещения вас саму сделку автоматически не «убивает» — она оспорима, а основной способ защиты другой.

Таким образом, несмотря на то, что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является, по общему правилу, действительной (если иное не предусмотрено законом), регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил.
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2025 от 18.06.2025

Здесь прямо сказано: сделка, заключённая в нарушение правил о преимущественном праве покупки, по общему правилу действительна, а защита — через перевод прав покупателя. При этом Росреестр (если сделка нотариальная — а она должна быть нотариальной, см. ниже) приостанавливает регистрацию до истечения месяца со дня извещения. Но если договор уже нотариально удостоверен, регистратор не вправе проверять его законность и оценивать соблюдение ст. 250 ГК РФ, поэтому «автоматического» отпора не будет — действовать придётся вам, судебным иском в трёхмесячный срок.

Вывод: бывший муж вправе продать свою 1/4 доли третьим лицам, в том числе помимо вашего желания, но только после письменного извещения вас и второго законного представителя о цене и условиях и по истечении месяца. Запретить продажу «из-за детских долей» нельзя. У вас и детей есть преимущественное право покупки доли по цене мужа — если он её продаст в обход извещения, вы в течение трёх месяцев можете через суд перевести на себя права и обязанностей покупателя, внеся покупную цену.

Значение материнского капитала: надёжно ли защищены доли детей

Квартира, купленная с маткапиталом, имеет специальный режим: она должна быть в общей долевой собственности родителей и детей.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Доли детей по вашему нотариальному обязательству выделены именно во исполнение этой обязанности — режим соблюдён, свидетельства на детей оформлены. Само по себе это не создаёт запрета на распоряжение долей одного из родителей, но означает, что доли детей находятся под усиленной защитой: они не являются частью общего имущества супругов, подлежащей разделу между вами.

Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей. Б.В. обратился в суд с иском к Б.Ю. с учетом уточненных требований о разделе в равных долях объекта незавершенного строительства (степень готовности 36 %) общей площадью 51,8 кв.м, мотивируя свои требования тем, что состоял с ответчиком в браке, спорное имущество является совместно нажитым. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен. За Б.В. признано право собственности на ½ доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом). Право собственности Б.Ю. на ½ доли спорного объекта прекращено. Как установлено судом, Б.В. и Б.Ю. состояли в браке с 25 августа 2007 г. по 29 августа 2014 г., от брака имеют двоих детей. Решением суда, вступившим в законную силу, за Б.Ю. признано право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. Согласно материалам дела в 2011 и 2012 годах управление пенсионного фонда перечислило Б.Ю. средства материнского (семейного) капитала. Согласно обязательству от 22 июля 2011 г.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2016 от 06.07.2016

Отсюда практический вывод: дети — полноценные собственники своих долей, и никто (включая вас и бывшего мужа) не может распорядиться их долями без предварительного разрешения органа опеки. Но муж распоряжается своей 1/4, а не долями детей, — поэтому согласие опеки именно на продажу его доли как таковое не требуется. Опека понадобится при сделках с детскими долями, а не с его долей.

Вывод: режим маткапитала защищает именно доли детей, а не запрещает вашему бывшему мужу продать его собственную 1/4. Продажа его доли не требует согласия органа опеки, поскольку имущество несовершеннолетних при этом не отчуждается и не уменьшается. Если же в сделку попытаются «втянуть» доли детей (например, продать всю квартиру по одной сделке), это возможно только с предварительного разрешения органа опеки.

Требуется ли согласие органа опеки при сделках с долями несовершеннолетних

Если бы в сделку вовлекались доли детей, закон требует предварительного разрешения органа опеки.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Разъяснение то же: без предварительного разрешения органа опеки родители не вправе совершать сделки по отчуждению имущества подопечного и любые сделки, влекущие уменьшение стоимости его имущества. Важно понимать адресата нормы: она защищает имущество детей, а не ограничивает распоряжение долей мужа. Поэтому он не должен получать разрешение опеки, чтобы продать свою 1/4. Но если вы или покупатель предложите схему «продать квартиру целиком» — доли детей отчуждать нельзя без разрешения опеки, и Росреестр такую сделку не зарегистрирует без соответствующего документа.

Вывод: предварительное разрешение органа опеки при продаже именно вашим бывшим мужем его собственной 1/4 доли не требуется. Согласие опеки обязательно только тогда, когда сделкой затрагиваются доли несовершеннолетних (отчуждение, раздел, уменьшение их имущества). Дополнительное жильё детям при продаже доли мужа выделять не обязана ни вы, ни он — эта обязанность возникает при распоряжении детскими долями.

Нотариальное удостоверение и порядок регистрации сделки по продаже доли

Продажа доли постороннему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Из этого следует: муж не может продать долю по простой письменной расписке или «в обход» нотариуса — сделка должна быть нотариально удостоверена. Для этого нотариусу понадобится доказательство соблюдения преимущественного права (ваше извещение и ваше согласие/отказ либо истечение месячного срока). Если вы не дадите отказа и не выкупите долю, а документы о вашем извещении будут дефектными, нотариус может отказать в удостоверении сделки.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Если же вы сами решите выкупить долю — вы становитесь собственником дополнительной доли, и с этого момента именно вы соразмерно доле отвечаете за содержание квартиры. Но и до выкупа у мужа сохраняется бремя содержания: долг по коммунальным платежам за его 1/4, накопившийся, пока он не платил, ложится и на него.

Вывод: продать свою 1/4 доли третьему лицу ваш бывший муж может только нотариально удостоверенной сделкой, для удостоверения которой нужно подтвердить соблюдение вашего преимущественного права (извещение + истечение месячного срока или ваш отказ). Нотариус вправе отказать, если документы о вашем извещении не представлены. Само оформление документов по долевой сделке проходит через нотариуса, а право регистрируется в Росреестре.

Коммунальные платежи и содержание — обязанность каждого сособственника

Каждый собственник доли несёт расходы пропорционально своей доле, независимо от того, живёт он в квартире или нет.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1.
   — ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

Ключевой вывод для вашей ситуации: обязанность платить за коммунальные услуги и содержание НЕ связана с фактом проживания. То, что муж съехал и не живёт, не освобождает его от расходов на содержание. Значит, уплаченная вами «за него» часть расходов за его 1/4 — это неосновательное сбережение на его стороне, которое можно взыскать. Практически речь идёт о сумме, приходящейся на его долю, — обычно 1/4 от начислений за содержание и коммунальные ресурсы. Такое требование предъявляется со ссылкой на бремя содержания и неосновательное обогащение. При этом имеет значение срок исковой давности — по таким периодическим платежам обычно можно взыскать задолженность за последние три года.

Вывод: ваш бывший муж несёт бремя содержания квартиры соразмерно своей 1/4 доли, и то, что он не живёт в квартире и не платит, не освобождает его от этой обязанности. Вы вправе взыскать с него в качестве неосновательного обогащения уплаченную за него долю коммунальных платежей и расходов на содержание — с учётом трёхлетнего срока исковой давности.

Можно ли принудительно выкупить его долю / лишить его доли

Принудительная выплата компенсации за долю возможна лишь в узком случае, когда доля незначительна и её нельзя выделить.

1. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
   — п. 4 ст. 252 ГК РФ

Эта норма — ключ к вопросу «могут ли ему запретить продажу». По общему правилу раздел и выдел доли возможны только по соглашению, а принудительная выплата компенсации — исключение: она допускается, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Ваша 1/4-доля — не «незначительная» доля в терминах практики, и муж, по вашим словам, имеет интерес (хочет продать по рыночной цене). Поэтому рассчитывать на принудительный выкуп его 1/4 через суд по ст. 252 ГК РФ как на надёжный инструмент нельзя. Это возможно лишь при доказанном отсутствии у него существенного интереса и невозможности выдела — а это нужно доказывать, и перспектива не гарантирована. Именно поэтому «запретить продажу» через этот механизм — не тот путь.

Вывод: принудительно выкупить или лишить вашего бывшего мужа его 1/4 доли как таковую нельзя — право собственности прекращается только по прямо установленным законом основаниям. Принудительная выплата компенсации судом возможна лишь при незначительности доли, невозможности выдела и отсутствии существенного интереса в использовании квартиры; в вашей ситуации (1/4 доли, ясно выраженное намерение продать) эти условия не выполняются. Единственный реальный путь — переговоры о цене либо реализация преимущественного права покупки.

Могут ли сделку признать недействительной

Оспоримость сделки возможна в двух вариантах — по нарушению преимущественного права или по нарушению закона, но это не автоматический исход.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 168 ГК РФ, п. 2

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Здесь два канала. Первый — специальный (и основной): нарушение преимущественного права покупки не делает сделку недействительной, а даёт право на перевод прав и обязанностей покупателя на вас (см. блок 1). Именно это, а не ничтожность, — надлежащий способ защиты. Второй — общий (ст. 168 ГК РФ): сделка, нарушающая закон и посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что она оспорима. Этот вариант теоретически применим, если бы сделкой ущемлялись права несовершеннолетних, но при продаже доли именно мужа права детей не затрагиваются, а для преимущественного права закон предусмотрел собственное последствие (перевод прав), что как раз исключает применение общего ст. 168. Последствия признания сделки недействительной — возврат всего полученного по сделке (реституция).

Вывод: самостоятельного основания для признания сделки ничтожной только из-за «соседства» с детскими долями или из-за того, что квартира куплена на маткапитал, нет. Если ваше преимущественное право нарушено, надлежащий и наиболее надёжный способ — не иск о недействительности, а требование о переводе на вас прав и обязанностей покупателя в течение трёх месяцев с момента, когда вы узнали о продаже. Признания же сделки недействительной можно добиваться лишь при доказанном нарушении требований закона и ущемлении прав детей/третьих лиц — это отдельный, менее очевидный путь, влекущий реституцию.

Денежные последствия: что и в каком размере можно взыскать с бывшего мужа

Уплата вами коммунальных платежей и расходов на содержание «за долю мужа» — это его неосновательное обогащение.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Эта норма даёт вам материально-правовое основание вернуть то, что он без законных оснований сберёг, пока вы платили и за себя, и за него. Достаточно подтвердить факт платежей и их приходящуюся на 1/4 мужа долю (квитанции, выписки, расчёт управляющей компании).

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Сверх самой суммы неосновательного обогащения вы вправе требовать проценты за пользование чужими денежными средствами — по ключевой ставке Банка России, начисляемые по день фактической уплаты. Это превращает простое взыскание долга по коммуналке в денежное требование с «процентами на долг».

Вывод: помимо признания преимущественного права, у вас есть самостоятельное денежное требование к бывшему мужу. Он обязан нести расходы на содержание квартиры соразмерно своей 1/4 доли (ст. 249 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ), и уплаченное вами за него можно взыскать как неосновательное обогащение, начислив дополнительно проценты по ключевой ставке ЦБ РФ по день уплаты. Срок исковой давности по периодическим платежам — три года.

Как правильно поступить: порядок действий

Для защиты своих интересов выстраивайте действия в три линии.

Первая — фиксация позиции по выкупу. Преимущественное право реализуется на условиях продавца: вы вправе выкупить долю по заявленной цене, но не обязаны этого делать. Если названная мужем цена для вас неподъёмна, сделать выкуп «навязанным» он вам не может, но и заставить его снизить цену тоже нельзя. Практически полезно зафиксировать письменно (заказным письмом с описью, либо через нотариуса) свою готовность приобрести долю по разумной цене либо предложить иную цену — на случай, если впоследствии он продаст долю постороннему дешевле, чем предлагал вам, и вы будете оспаривать.

Вторая — взыскание расходов. Параллельно с переговорами соберите квитанции и выписки за последние три года, определите долю мужа (1/4) и предъявите требование о возмещении неосновательного обогащения с процентами по ст. 395 ГК РФ — это даст вам рычаг и снизит его экономическую выгоду от «упрямства».

Третья — готовность к суду. Если он продаст долю третьему лицу в обход вашего извещения, в течение трёх месяцев с момента, когда вы узнали о сделке, подавайте иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Одновременно с подачей иска следует внести покупную цену, по которой доля продана, на счёт суда либо подтвердить готовность её уплатить — это условие удовлетворения иска. Оспаривание отказа нотариуса в удостоверении сделки либо совершенного нотариального действия производится в порядке особого производства.

Исчисляйте сроки точно: месячный срок на преимущественный выкуп — с момента доставки вам извещения; трёхмесячный срок на иск о переводе прав — с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении; трёхлетний срок — по коммунальным платежам. Пропуск трёхмесячного срока на перевод прав покупателя влечёт утрату главного средства защиты, поэтому не тяните после того, как узнали о продаже.

Вывод: основная линия защиты — активная реализация преимущественного права покупки и немедленный судебный иск о переводе прав покупателя в трёхмесячный срок в случае продажи в обход извещения. Дополнительно — взыскание с мужа доли коммунальных платежей как неосновательного обогащения с процентами. Запретить саму продажу третьим лицам вы не можете, но можете сделать так, чтобы доля в итоге оказалась у вас.