Кому достанется дом, купленный в браке на деньги от продажи добрачного имущества, при разводе?

Является ли дом № 1 (приобретённый в «гражданском браке») личным имуществом клиентки

Ключевой вопрос: сожительство без регистрации брака не создаёт режима совместной собственности — Семейный кодекс связывает законный режим именно с зарегистрированным браком.

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. 2. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3.
   — п. 1 ст. 33 СК РФ

Законный режим совместной собственности возникает только с момента государственной регистрации брака, поэтому имущество, купленное до регистрации, в любом случае не является общим: нормы ст. 34 СК РФ на тот период не распространяются. «Гражданский брак» (сожительство) сам по себе режима общей собственности не порождает — если только не доказано создание общей собственности по правилам ГК РФ.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Пункт 1 ст. 36 СК РФ прямо закрепляет: имущество, принадлежавшее каждому из супругов до брака, — его собственность. Значит дом № 1, приобретённый до регистрации брака, является личным имуществом клиентки. Даже если в его оплату частично вошли средства будущего мужа, это не превращает сожительство в брак — такие вложения могут дать лишь обязательственное требование о возврате средств, но не долю в праве собственности, поскольку на момент покупки брачные отношения не возникли. Для этого клиентке нужно подтвердить дату покупки дома № 1 (выписка ЕГРН, договор) ранее даты регистрации брака.

Вывод по вопросу 1: дом № 1 — личное имущество клиентки, поскольку приобретён до регистрации брака; «гражданский брак» режима общей собственности не создаёт. Ключевые документы — договор купли-продажи дома № 1 и свидетельство о браке (сравнение дат).

Сохраняет ли дом № 2 статус личного имущества, если куплен в браке на выручку от продажи дома № 1

Это центральный вопрос. Формально дом № 2 куплен в браке, и в силу п. 1 ст. 34 СК РФ на него распространяется презумпция общности; однако эта презумпция опровержима, если источник средств был личным.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Норма устанавливает презумпцию: имущество, приобретённое в браке, — общее независимо от того, на чьё имя оно оформлено. Именно на неё ссылается муж. Но презумпция «независимо от того, кем внесены средства» касается общих доходов; для личных средств действует прямо противоположное правило.

Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности. Вместе с тем судом такое юридически значимое обстоятельство, как использование для приобретения спорной квартиры средств, принадлежавших лично П., ошибочно было оставлено без внимания. 29 Делая вывод о том, что спорная квартира относится к совместно нажитому имуществу супругов, суд исходил из отсутствия в договоре о ее покупке условий о распределении долей в квартире. При этом суд не учел, что полученные П. в дар денежные средства в размере 1 750 000 руб. и потраченные на покупку квартиры являлись личной собственностью П., поскольку совместно в период брака с истцом не приобретались и не являлись общим доходом супругов. Внесение этих средств для покупки квартиры не меняет их природы личного имущества П. Таким образом, доли сторон в праве собственности на квартиру подлежали определению пропорционально вложенным личным денежным средствам ответчика и совместным средствам сторон. Это судебными инстанциями учтено не было и повлекло за собой вынесение незаконных судебных постановлений. Определение № 45-КГ16-16 Разрешение споров, связанных с жилищными отношениями
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017

Верховный Суд прямо формулирует: приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, ИСКЛЮЧАЕТ такое имущество из режима общей совместной собственности. Это и есть правовое обоснование клиентки: дом № 1 был её личным, выручка от его продажи унаследовала личный характер, а значит дом № 2, купленный на эти деньги, личным и остался. В приведённом деле ВС также указал, что доли сторон определяются пропорционально вложенным личным и общим средствам — это важно, если часть цены дома № 2 всё же была покрыта общими деньгами.

При покупке квартиры истцом были внесены личные денежные средства, которые получены Н. от продажи принадлежащей ей комнаты, и заемные денежные средства. 16 марта 2016 г. стороны подарили своим двоим детям по 1/4 доли в праве собственности на спорную квартиру каждому. В квартире, являющейся для Н. единственным жильем, она проживает с детьми, несет бремя ее содержания. В. проживает и зарегистрирован по иному месту жительства, его доля в праве собственности на жилое помещение составляет 4,45 кв.м и является незначительной, в связи с чем выделена в пользование быть не может. Просила признать доли сторон в имуществе равными, прекратить право собственности на 1/4 доли за каждым в праве на квартиру, прекратить ее право собственности на транспортное средство, признать за ней право собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, признать за В. право собственности на автомашину. 10 Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что совместно нажитым имуществом сторон являются 24/100 доли в праве собственности на квартиру, поскольку оплата части стоимости квартиры произведена за счет личных денежных средств Н., что соответствует 26/100 доли в праве собственности на квартиру и является личным имуществом Н. Приняв во внимание, что брак между сторонами расторгнут, между бывшими супругами сложились конфликтные отношения и доля В.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2022 от 21.12.2022

Обзор закрепляет «прослеживаемость» (правило замещения): личные средства, полученные от продажи личного объекта и вложенные в новый, не меняют своей природы личного имущества. Применительно к клиентке это означает: цепочка «продажа дома № 1 → покупка дома № 2» должна быть подтверждена документально (договор продажи дома № 1, дата и сумма поступления денег, договор покупки дома № 2, совпадение суммы и периода). Если промежуток между сделками короткий и деньги не смешивались с общими поступлениями — суд признает дом № 2 личным.

Вывод по вопросу 2: дом № 2 признаётся личным имуществом клиентки, если будет доказано, что он полностью (или в соответствующей доле) оплачен выручкой от продажи её личного дома № 1. Бремя доказывания источника средств лежит на клиентке. При частичной оплате общими деньгами суд определит доли пропорционально вложениям.

Может ли дом № 2 стать общим из-за вложений мужа (ст. 37 СК РФ)

Даже если дом № 2 остаётся личным имуществом клиентки, муж может заявить встречное требование о признании его общей собственностью — если в период брака за общие или его личные средства либо его трудом была значительно увеличена стоимость этого дома.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4.
— ст. 37 СК РФ, п. 3

Эта норма — второй «вход» для мужа в спор, помимо ст. 34 СК РФ: недостаточно факта покупки в браке, нужно доказать, что в дом № 2 были произведены вложения, значительно увеличивающие его стоимость (капремонт, реконструкция, переоборудование). Если муж докажет, что существенно улучшил дом за счёт общих средств — суд вправе признать дом общим целиком или присудить мужу компенсацию.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества. 4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.
— п. 2 ст. 256 ГК РФ

ГК РФ добавляет: то же правило действует, если вложения произведены за счёт ЛИЧНОГО имущества другого супруга. Значит, если муж вкладывал личные деньги в реконструкцию дома № 2, он вправе претендовать на признание имущества общим. Существенно, что одно лишь совместное проживание или мелкий ремонт такими «значительными вложениями» не являются.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
   — п. 1 ст. 39 СК РФ

Если суд всё же квалифицирует дом № 2 как общее имущество (например, из-за недоказанности прослеживаемости или вложений мужа), доли супругов признаются равными, но суд может отступить от равенства — в том числе исходя из интересов детей или с учётом того, что стоимость создавалась преимущественно на личные средства клиентки.

Вывод по вопросу 3: личный статус дома № 2 сохраняется, НО он может быть опровергнут мужем по ст. 37 СК РФ, если тот докажет значительные вложения общих или его личных средств в этот дом. Если доказательств вложений мужа нет, дом остаётся личным. Если дом всё же признают общим — доли по умолчанию равны (п. 1 ст. 39 СК РФ), но суд вправе отступить от равенства.

Доказательства источника средств и судьба сделки продажи дома № 1

Исход спора решает доказывание: кто и чем подтвердит источник средств, за счёт которых куплен дом № 2. Здесь действуют общие правила доказывания.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Доказательствами являются договоры, платёжные документы, выписки по счетам, расписки, объяснения сторон, показания свидетелей. Клиентке следует собрать всю цепочку: договор продажи дома № 1 с суммой и датой, выписку о зачислении выручки, договор покупки дома № 2 — и показать безналичный «мостик» между ними.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
— ст. 60 ГПК РФ

Специальное правило: обстоятельства, которые по закону должны подтверждаться определёнными средствами доказывания, иными доказательствами подтверждать нельзя. Это важно, если муж начнёт ссылаться на устные договорённости о том, что дом № 2 «покупался на семью» — такие факты без письменного подтверждения суд во внимание не примет. Также следует проверить, не давал ли муж нотариального согласия на сделки по дому № 1 — при личном статусе имущества такое согласие не требовалось.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Пункт 2 ст. 35 СК РФ содержит презумпцию согласия супруга на распоряжение ОБЩИМ имуществом и позволяет оспорить сделку лишь при доказанности недобросовестности контрагента. Это значит: муж не сможет «задним числом» оспорить продажу дома № 1 (и покупку дома № 2) только потому, что не давал согласия, — а для личного имущества клиентки согласие вообще не требовалось.

Вывод по вопросу 4: ключ к победе — документальная прослеживаемость: договоры обеих сделок, банковские выписки, платёжные документы. Суд оценивает совокупность письменных доказательств (ч. 1 ст. 55, ст. 60 ГПК РФ). Устные возражения мужа о «семейных» договорённостях юридического значения без письменных подтверждений не имеют; оспорить уже совершённые сделки по мотиву отсутствия его согласия муж не вправе (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Процедура раздела: суд, сроки, возможные развилки

Если спор о разделе всё же будет — либо муж предъявит иск, либо клиентка захочет защитить право на дом № 2 — процедура такова.

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Раздел возможен как по нотариальному соглашению (п. 2 ст. 38 СК РФ), так и в суде при споре (п. 3). Поскольку дом № 2 оформлен на клиентку, именно муж, желающий признать его общим, выступит истцом. Суд определяет, какое имущество кому передаётся, и присуждает денежную компенсацию, если кому-то досталось больше его доли.

1. о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются. Статья 24. Гражданские дела, подсудные районному суду Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 25.
   — п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Подсудность зависит от цены иска: при цене иска до 50 000 рублей спор о разделе рассматривает мировой судья. Для спора о доме цена иска, равная стоимости дома, многократно превышает этот порог, поэтому дело подсудно районному суду первой инстанции.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Требования о разделе общего имущества после расторжения брака подлежат трёхлетнему сроку исковой давности. Срок исчисляется не с даты развода, а с момента, когда супругу стало известно о нарушении его права на общее имущество, — поэтому сам по себе развод срок не «запускает» и клиентке опасаться пропуска срока только из-за времени, прошедшего с развода, не стоит.

Вывод по вопросу 5: спор о доме рассматривает районный суд (цена иска превышает 50 000 рублей); по общему правилу иск предъявляется по месту жительства ответчика. Раздел возможен и без суда — нотариальным соглашением (п. 2 ст. 38 СК РФ). Трёхлетний срок (п. 7 ст. 38 СК РФ) исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права, а не с даты расторжения брака.

Общий вывод по ситуации: муж не прав в категоричной форме. Дом № 2, купленный в браке, презюмируется общим (п. 1 ст. 34 СК РФ), но эта презумпция опровергается установлением личного источника средств (п. 10 Обзора ВС № 2/2017). Поскольку клиентка оплатила его выручкой от продажи своего личного дома № 1, при наличии документальной прослеживаемости суд признает дом № 2 её личным имуществом и разделу он не подлежит. Два риска нужно нейтрализовать заранее: (1) доказать прослеживаемость личных средств (договоры обеих сделок, выписки); (2) парировать возможное требование мужа по ст. 37 СК РФ о значительных вложениях в дом. Правильный шаг клиентки — иск о признании дома № 2 личным имуществом (если ответчик уже претендует) либо возражения на иск мужа о разделе, с приложением всей цепочки платёжных документов.

Доказательства источника средств, мнимые сделки и фиксация результата в ЕГРН

Этот блок закрывает три смежных вопроса: чем подтверждается источник средств, можно ли оспорить сделки как мнимые и как закрепить результат раздела.

Доказательства источника средств. Суд оценивает реальность происхождения денег по совокупности письменных документов — это прямо подтверждается практикой:

Оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд пришел к выводу о доказанности С. законности происхождения денежных средств, затраченных ею на приобретение квартиры. Судом учтены объяснения ответчика и показания свидетелей о том, что денежные средства были подарены с целью приобретения жилья для себя и двоих несовершеннолетних детей бывшей свекровью В. на основании устного договора. При этом представленными доказательствами, а именно: справками о доходах по форме 2-НДФЛ, договором купли-продажи, согласно которому В. была отчуждена другая квартира по цене 1 500 000 руб., информацией о движении денежных средств на банковских счетах – была подтверждена реальность получения С. денежных средств по договору дарения от В. и, тем самым, законность происхождения средств, затраченных на приобретение спорного имущества. 3. Положения Федерального закона «О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их 8 доходам» распространяются на депутатов законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации независимо от того, осуществляет он свои полномочия на профессиональной постоянной основе, или на профессиональной основе в определенный период, или без отрыва от основной деятельности. Прокурор области обратился в суд с заявлением к Р. и другим об обращении имущества в доход Российской Федерации. Судом установлено, что Р.
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ от 30.06.2017 (о доказательствах источника средств)

Для клиентки это означает: чтобы обосновать личный характер дома № 2, недостаточно слов «я покупала на свои». Нужен «мостик» из документов: договор продажи дома № 1 (с ценой и датой), выписка по счёту о зачислении выручки, договор покупки дома № 2 с датой и суммой — как в приведённом деле, где реальность средств подтвердили договором купли-продажи и движением средств на счёте. Свидетелей привлекать можно, но решают письменные доказательства.

Мнимость сделок. Если муж будет утверждать, что продажа дома № 1 была «фиктивной» (якобы для вывода имущества), применяется следующая норма:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
— п. 86 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015

Мнимая сделка ничтожна, но Верховный Суд специально разъяснил: формальное исполнение сделки (включая государственную регистрацию перехода права) само по себе не мешает признать её мнимой. Для клиентки это «обоюдоострая» норма: с одной стороны, муж не сможет оспорить реальную продажу дома № 1, если сделка фактически исполнена (деньги получены, право перешло покупателю); с другой — если окажется, что сделки по домам оформлялись «для вида» без реального исполнения, суд может применить последствия ничтожности. Поэтому важно иметь доказательства реального исполнения обеих сделок.

Фиксация результата. Даже при личном статусе дома № 2 в ЕГРН никаких изменений вносить не нужно — право на него уже зарегистрировано за клиенткой. Если же суд признает дом общим и определит доли, то изменение записи в реестре происходит по правилам регистрации:

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — п. 1 ст. 8.1 ГК РФ (государственная регистрация прав)

Права на недвижимость возникают с момента внесения записи в ЕГРН, поэтому при разделе доли мужа запись о его праве появится только после государственной регистрации на основании судебного решения (которое и будет основанием для регистрации). Для личного статуса дома № 2 никакая регистрация не требуется: право уже оформлено на клиентку.

Вывод по вопросу 6: источник средств доказывается письменно (договоры обеих сделок, выписки, платёжные документы) — именно они, а не слова, подтвердят прослеживаемость. Оспорить реально исполненные сделки по мотиву мнимости (ст. 170 ГК РФ) сложно, но для этого клиентке нужно доказать реальное исполнение обеих сделок. Если дом № 2 признают личным — никаких регистрационных действий не требуется; если общим — доли мужа фиксируются в ЕГРН на основании судебного решения.

Риск смешения личных и общих средств; бремя доказывания личного характера имущества

Главный риск клиентки — недоказанность «чистоты» цепочки. Если личные деньги от продажи дома № 1 смешались с общими поступлениями (зарплаты, совместные кредиты) или покупка дома № 2 частично оплачена общими средствами, суд не признает весь дом личным — он определит доли пропорционально вложенному, как это прямо делает Верховный Суд.

Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности. Вместе с тем судом такое юридически значимое обстоятельство, как использование для приобретения спорной квартиры средств, принадлежавших лично П., ошибочно было оставлено без внимания. 29 Делая вывод о том, что спорная квартира относится к совместно нажитому имуществу супругов, суд исходил из отсутствия в договоре о ее покупке условий о распределении долей в квартире. При этом суд не учел, что полученные П. в дар денежные средства в размере 1 750 000 руб. и потраченные на покупку квартиры являлись личной собственностью П., поскольку совместно в период брака с истцом не приобретались и не являлись общим доходом супругов. Внесение этих средств для покупки квартиры не меняет их природы личного имущества П. Таким образом, доли сторон в праве собственности на квартиру подлежали определению пропорционально вложенным личным денежным средствам ответчика и совместным средствам сторон. Это судебными инстанциями учтено не было и повлекло за собой вынесение незаконных судебных постановлений. Определение № 45-КГ16-16 Разрешение споров, связанных с жилищными отношениями
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017

В приведённом деле ВС указал: нельзя сделать вывод об общности имущества только потому, что в договоре о покупке нет условий о распределении долей; доли определяются пропорционально вложенным личным и общим средствам. Для клиентки это одновременно и защита, и предупреждение: если удастся доказать, что дом № 2 полностью оплачен выручкой от личного дома № 1, дом остаётся личным целиком; если часть цены покрыта общими средствами — личным признают только соответствующую часть, а остальное разделят.

При покупке квартиры истцом были внесены личные денежные средства, которые получены Н. от продажи принадлежащей ей комнаты, и заемные денежные средства. 16 марта 2016 г. стороны подарили своим двоим детям по 1/4 доли в праве собственности на спорную квартиру каждому. В квартире, являющейся для Н. единственным жильем, она проживает с детьми, несет бремя ее содержания. В. проживает и зарегистрирован по иному месту жительства, его доля в праве собственности на жилое помещение составляет 4,45 кв.м и является незначительной, в связи с чем выделена в пользование быть не может. Просила признать доли сторон в имуществе равными, прекратить право собственности на 1/4 доли за каждым в праве на квартиру, прекратить ее право собственности на транспортное средство, признать за ней право собственности на 1/2 доли в праве собственности на квартиру, признать за В. право собственности на автомашину. 10 Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что совместно нажитым имуществом сторон являются 24/100 доли в праве собственности на квартиру, поскольку оплата части стоимости квартиры произведена за счет личных денежных средств Н., что соответствует 26/100 доли в праве собственности на квартиру и является личным имуществом Н. Приняв во внимание, что брак между сторонами расторгнут, между бывшими супругами сложились конфликтные отношения и доля В.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2022 от 21.12.2022

Тот же Обзор закрепляет правило «замещения» и указывает на бремя доказывания: сторона, ссылающаяся на личный источник средств, должна доказать, что деньги были её личной собственностью и не являлись общим доходом. Значит, риск возлагается именно на клиентку: ей нужно исключить любую связь выручки с общими счетами и доказать, что между продажей дома № 1 и покупкой дома № 2 деньги не были смешаны (например, отдельный счёт, короткий временной разрыв, отсутствие общих поступлений на него).

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Подтвердить или опровергнуть смешение можно совокупностью доказательств — выписками, платёжными документами, объяснениями сторон; именно на этой базе суд установит источник средств. Клиентке нужно заранее собрать все движения по счетам за период между двумя сделками, чтобы показать отсутствие «общих» примесей в оплате дома № 2.

Вывод по вопросу 7: решающий риск — смешение личных и общих средств. Если дом № 2 полностью оплачен выручкой от личного дома № 1 и это документально подтверждено — он остаётся личным имуществом полностью. Если часть цены покрыта общими средствами — личным признают лишь соответствующую часть (долю), а остальное подлежит разделу. Бремя доказывания личного источника средств лежит на клиентке, поэтому ей необходимо собрать полную цепочку: договор продажи дома № 1, выписку о зачислении выручки, доказательства раздельного хранения этих денег и договор покупки дома № 2.