Может ли бывший муж продать квартиру, купленную в браке с ипотекой и маткапиталом, без выделения долей и выселить бывшую жену с ребенком?

Является ли квартира общей совместной собственностью и сохраняется ли этот режим после развода, если раздел не делался

Ключевое обстоятельство — квартира приобретена в период брака. По общему правилу это общая совместная собственность.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Для фактов клиентки это решающее: запись в ЕГРН только на бывшего мужа не делает его единственным собственником. Титул (на чьё имя оформлено) на режим имущества не влияет. Аналогичное разъяснение даёт Верховный Суд:

Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15

Значит, даже спустя годы после развода квартира юридически остаётся общей, пока не произведён раздел или не заключено соглашение. Пока раздел не сделан, доли считаются равными (по умолчанию):

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака — он не «превращается» автоматически в личную собственность титульного владельца. Раздел возможен в любой момент, в том числе после развода:

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
— п. 1 ст. 38 СК РФ

Вывод: квартира, купленная в браке (включая погашение ипотеки), — общая совместная собственность бывших супругов независимо от того, что оформлена на мужа. Запись в ЕГРН на одного супруга не лишает бывшую жену права на долю. Пока раздела не было, доли предполагаются равными, а бывший муж — лишь титульный владелец общего имущества, а не его единоличный хозяин.

Может ли муж продать квартиру без согласия бывшей жены

Квартира — недвижимость, поэтому распоряжение ею требует нотариально удостоверенного согласия супруга. Пункт 3 ст. 35 СК РФ прямо распространяет это правило и на бывшего супруга, поскольку речь идёт о распоряжении общим имуществом:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Сделка без такого согласия — оспоримая:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Правила совместной собственности закрепляют то же самое:

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. 4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
— ст. 253 ГК РФ, п. 2

Однако здесь есть важная оговорка, которую нельзя обойти: по п. 2 ст. 35 СК РФ оспорить сделку по мотиву отсутствия согласия можно, только если доказано, что покупатель знал или заведомо должен был знать о несогласии супруга:

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Поэтому практически: пока раздел не произведён и право собственности числится за мужем, нотариус может оказаться введён в заблуждение, но продажа недвижимости, находящейся в совместной собственности, без нотариального согласия супруга прямо противоречит п. 3 ст. 35 СК РФ. Если сделка уже совершена — бывшая жена вправе требовать признания её недействительной в течение года со дня, когда узнала о ней, по правилам ст. 173.1 ГК РФ. Если сделка ещё не совершена — её можно заблокировать арестом (см. блок ниже).

Вывод: продать квартиру без нотариально удостоверенного согласия бывшей жены муж не вправе; сделка, совершённая без такого согласия, оспорима по его иску. Быстрее и надёжнее не полагаться только на это, а добиться судебного запрета на распоряжение квартирой до разрешения спора о разделе.

Вправе ли муж выселить и выписать мать с ребёнком до продажи

Быстрая ветка — «муж вправе выселить сам». Она не подтверждается законом: выселение и снятие с регистрационного учёта производятся только по решению суда.

Ребёнок (7 лет) в любом случае остаётся членом семьи собственника (сын собственника), его право пользования сохраняется:

Право пользования бывшей жены как бывшего члена семьи по общему правилу прекращается, но суд может сохранить его на определённый срок при отсутствии иного жилья и тяжёлом материальном положении:

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

И даже когда право прекращено, выселение — только через суд:

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда. Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением 1.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Ребёнка нельзя лишить жилища: Конституционный Суд прямо запрещает действия, приводящие к лишению детей жилища:

не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями - вопреки предписанию статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации - их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение статей 55 (части 2 и 3) и 56 (часть 3) Конституции Российской Федерации к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище
— п. 4 Постановления КС РФ от 08.06.2010 № 13-П

Снятие с регистрационного учёта возможно лишь в предусмотренных законом случаях, в том числе на основании вступившего в законную силу решения суда. Регистрация сама по себе не создаёт и не прекращает право пользования.

Вывод: до суда муж не вправе ни выселить, ни выписать ни бывшую жену, ни ребёнка — выселение возможно только по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Право пользования ребёнка сохраняется как за членом семьи собственника; за бывшей женой суд может сохранить право пользования на срок. Самовольные действия (замена замков, вынос вещей, принудительное выселение) незаконны, и их следует пресекать, в том числе через полицию и суд.

Права ребёнка, вложенного материнского капитала и невыделение долей

Использование материнского капитала создаёт самостоятельное основание для прав ребёнка и обоих родителей — независимо от режима совместной собственности. Закон обязывает оформить жильё в общую собственность с определением долей:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это обязанность и получившего сертификат, и его супруга, и она сохраняется, даже если доли не были выделены вовремя. Судебная практика подтверждает: жильё, оплаченное маткапиталом, поступает в общую долевую собственность родителей и детей, и при определении долей учитываются интересы детей (Обзор судебной практики ВС РФ от 22.06.2016, п. 12–13).

Кроме того, отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, если затрагиваются его права, требует согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ — цитата ниже, в блоке о сделке). Это дополнительный барьер для продажи.

Вывод: невыделение долей не отменяет прав ребёнка — квартира, оплаченная материнским капиталом, находится в общей долевой собственности родителей и детей, а доли лишь не оформлены в ЕГРН. Ребёнок имеет право на долю в силу самого факта использования маткапитала; муж обязан был (и обязан сейчас) оформить жильё в общую собственность с долями. Это второе, самостоятельное основание оспорить продажу и защитить интересы сына.

Как срочно заблокировать продажу — обеспечительные меры

Пока идёт спор о разделе, квартиру нужно немедленно «заморозить», иначе её продадут и взыскивать будет нечего. Инструмент — обеспечительные меры по ГПК РФ:

Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. 3. По основаниям, предусмотренным частью второй настоящей статьи, и по правилам настоящей главы меры по обеспечению иска могут быть приняты судьей или судом по заявлению стороны третейского разбирательства по месту нахождения третейского суда, либо по адресу или месту жительства должника , либо по месту нахождения имущества должника. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) (Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 409-ФЗ )
— ч. 2 ст. 139 ГПК РФ

Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия;
— п. 1, 2 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ

Можно просить и арест квартиры, и запрет ответчику совершать действия по её отчуждению, и запрет регистрационному органу регистрировать переход права. Заявление подаётся одновременно с иском о разделе либо в его рамках, и рассматривается судом в тот же или следующий день. Если сделка всё же совершена вопреки запрету, виновные лица несут ответственность, а истец вправе требовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 140 ГПК РФ).

Вывод: необходимо немедленно подать иск о разделе общего имущества с ходатайством о наложении ареста на квартиру и запрете её отчуждения. Отдельного заявления об обеспечительных мерах достаточно: они применяются при самом иске на любой стадии спора, если непринятие мер сделает исполнение решения невозможным. Это самый действенный способ остановить продажу.

Сроки на раздел и денежные последствия

Срок на раздел не потерян, если не истёк с момента, когда лицо узнало о нарушении права. Формально применяется трёхлетний срок:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Но он течёт не со дня развода, а со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права:

Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 201. Срок исковой давности при перемене лиц в обязательстве Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности 1. Течение срока исковой давности приостанавливается: 1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Для клиентки это означает: пока муж не заявил о продаже и не стал препятствовать её правам, срок, по сути, не начал течь — развод сам по себе его не запускает. Но не откладывайте: как только муж начал распоряжаться квартирой, трёхлетний срок уже пошёл.

Если муж продаст квартиру вопреки воле бывшей жены, при разделе учитывается стоимость этого имущества:

в случае когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи, либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость. Если после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства супруги совместно имущество не приобретали, суд в соответствии с п. 4 ст. 38 СК РФ может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их общей совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства. 17. При разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд в соответствии с п. 2 ст. 39 СК РФ может в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Под заслуживающими внимания интересами одного из супругов следует, в частности, понимать не только случаи, когда супруг без уважительных причин не получал доходов либо расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи, но и случаи, когда один из супругов по состоянию здоровья или по иным не зависящим от него обстоятельствам лишен возможности получать доход от трудовой деятельности. Суд обязан привести в решении мотивы отступления от начала равенства долей супругов в их общем имуществе. 18.
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15

То есть долю можно будет взыскать деньгами с мужа. Кроме того, при разделе доли могут быть не равными, а увеличены в пользу жены исходя из интересов несовершеннолетнего ребёнка:

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга
— п. 2 ст. 39 СК РФ

Вывод: право на раздел сохраняется; трёхлетний срок исчисляется со дня, когда жена узнала о нарушении права (а не со дня развода), поэтому обращаться нужно срочно, уже сейчас. При разделе доли по умолчанию равны, но суд вправе увеличить долю матери с учётом интересов 7-летнего сына, а если квартира будет продана — взыскать с мужа компенсацию стоимости её доли. Дополнительно следует заявить требование о выделении доли ребёнку по материнскому капиталу.

Общий вывод по ситуации: бывший муж вправе распоряжаться квартирой только как участник общей собственности; продать её без нотариального согласия бывшей жены он не может, а выселить и выписать мать с ребёнком может только по решению суда. Квартира — общая совместная собственность, и ребёнок имеет долю в силу использования материнского капитала. Необходимо срочно подать иск о разделе с обеспечительными мерами (арест и запрет отчуждения квартиры). На улице вы не останетесь: до решения суда о разделе и выселении квартира не может быть ни продана вопреки вашему несогласию, ни оставлена без вашего и детского права пользования.

Денежные последствия: компенсация доли и проценты

Если квартира будет продана вопреки вашим правам либо муж иным образом получит или удержит денежные средства, причитающиеся вам по разделу, к нему применимы гражданско-правовые меры. Во-первых, при разделе учитывается стоимость отчуждённого без согласия имущества (п. 16 Пленума ВС № 15 — цитата c19): присуждённая компенсация замещает утраченную долю.

Во-вторых, при неправомерном удержании причитающихся вам денег (невыплате компенсации за вашу долю, удержании средств от продажи) на сумму долга начисляются проценты:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Применение к фактам клиентки: если суд признает за вами долю в квартире (½ по общему правилу, а с учётом интересов ребёнка и вклада материнского капитала — возможно больше) и присудит компенсацию, а муж не выплатит её добровольно, на эту сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России со дня, когда он узнал о требовании, по день фактической уплаты. Аналогично — при взыскании стоимости доли, если квартира уже продана. Моральный вред и убытки в этой имущественной части, как правило, не взыскиваются, но восстановление прав происходит именно через компенсацию доли и проценты.

Вывод: ваши имущественные права защищены не только арестом и признанием сделки недействительной, но и денежно — вы вправе требовать выделения и выплаты компенсации за долю, а при её неправомерном удержании или задержке — процентов по ст. 395 ГК РФ, начисляемых по день фактической выплаты.