Как разделить доли детей при продаже квартиры, купленной с маткапиталом, и покупке двух отдельных квартир после развода

Главный вопрос: можно ли «развести» доли детей — долю сына в квартиру отца, долю дочери в квартиру матери

Ключ к ответу — в том, что сделка по отчуждению долей детей возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, и в том, что у каждого ребёнка есть самостоятельное право собственности на его долю.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребёнка на них распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Значит, доли сына и дочери — это их личное имущество, а не «семейное», которым родители распоряжаются свободно. И родители не могут «перелить» долю одного ребёнка в собственность другого или в свою: у каждого ребёнка своя доля, и она принадлежит именно ему.

Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2. Несовершеннолетние родители, не состоящие в браке, в случае рождения у них ребенка и при установлении их материнства и (или) отцовства вправе самостоятельно осуществлять родительские права по достижении ими возраста шестнадцати лет. До достижения несовершеннолетними родителями возраста шестнадцати лет их ребенку назначается опекун, который осуществляет его воспитание совместно с несовершеннолетними родителями ребенка.
— п. 4 ст. 60 СК РФ

Отсюда прямо следует: распределить доли так, чтобы доля сына «перешла» в квартиру отца, а доля дочери — в квартиру матери, можно. Более того, это и есть нормальный способ защиты интересов каждого ребёнка: сын сохраняет свою долю (в новой квартире отца), дочь — свою (в новой квартире матери). Закон этого не запрещает. Запрещено другое — уменьшение имущества ребёнка и распоряжение его долей без разрешения опеки:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Орган опеки даёт разрешение именно на конкретную сделку, и если взамен доли ребёнка он получает равноценную (или лучшую) долю в другом жилье — права ребёнка не нарушаются. Поэтому «перекрёстная» схема, при которой доля каждого ребёнка «переезжает» в квартиру того родителя, с которым он остаётся, правомерна — при условии, что разрешение опеки получено и доли каждого ребёнка в новой квартире не хуже прежних.

Важно: требование опеки «выделить детям доли в ОБЕИХ квартирах» законом не подкреплено. Дети не обязаны становиться сособственниками двух квартир — достаточно, чтобы каждый ребёнок получил взамен адекватную долю в одном жилом помещении. Позиция «нельзя разделять доли детей между родителями» также неверна: разделяются не доли (они остаются у детей), а объекты, в которых эти доли находятся.

Вывод: «развести» доли детей по двум квартирам (доля сына — в квартире отца, доля дочери — в квартире матери) законно. Обязательное условие — предварительное разрешение органа опеки на сделку по отчуждению долей несовершеннолетних и сохранение за каждым ребёнком равноценной (не худшей) доли в приобретаемом взамен жилье.

Обязательно ли получать разрешение органа опеки и каковы последствия его отсутствия

Распоряжение долями детей без разрешения опеки недопустимо — это прямо запрещено, в том числе когда сделка влечёт выдел долей из имущества подопечного:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

То же правило установлено в специальном законе об опеке:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Порядок, сроки и форма такого разрешения установлены законом. Заявление рассматривается в письменной форме в 15-дневный срок, отказ должен быть мотивирован и может быть обжалован в суд:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Если сделка совершена без разрешения опеки, орган опеки обязан потребовать её расторжения, а убытки возлагаются на родителей:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством
— ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Кроме того, при отчуждении жилья, где проживает ребёнок, права которого затрагиваются, требуется согласие опеки по жилищному основанию:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Вывод: предварительное разрешение органа опеки на отчуждение долей обоих детей — обязательное и ключевое условие сделки. Без него сделку можно оспорить, а орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о её расторжении. Заявление рассматривается в течение 15 дней; немотивированный отказ обжалуется в суде.

Вправе ли опека требовать, чтобы метры и стоимость у детей не уменьшились

Критерий, которым руководствуется опека, — не «равенство метров по обеим квартирам», а недопустимость уменьшения имущества ребёнка. Закон запрещает сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Отчуждение недвижимости подопечного допускается лишь в оговорённых случаях, в том числе при перемене места жительства подопечного, и только с предварительного разрешения:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного
— ч. 1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона
— ч. 2 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Практический смысл для вашей ситуации: опека будет сопоставлять долю каждого ребёнка в старой квартире (её стоимость и площадь) с той долей, которую этот ребёнок получает в новой квартире. Если доля сына в квартире отца и доля дочери в квартире матери по стоимости не меньше прежних — уменьшения имущества нет, и требование «не хуже» считается соблюдённым. Формально-арифметическое равенство квадратных метров в обеих новых квартирах закон не устанавливает; опека оценивает не «симметрию» между детьми, а сохранность имущества каждого ребёнка в отдельности.

Однако на практике опеки в разных регионах трактуют «равноценность» по-разному: одни засчитывают стоимость и метраж, другие требуют, чтобы доля ребёнка в новой квартире была не меньше по площади, чем прежняя. Поэтому заранее подготовьте оценочные отчёты по всем трём объектам и расчёт долей «до/после» по каждому ребёнку.

Вывод: опека вправе и будет проверять, что имущественное положение каждого ребёнка не ухудшилось. Если доля сына в квартире отца и доля дочери в квартире матери не меньше прежних по стоимости (а по возможности и по площади) — требование «метры не меньше» соблюдено, и выделять детям доли в обеих квартирах не требуется.

Как правильно оформить «одновременную» сделку

Сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению, но из этого правила есть прямое исключение для случая, когда доли продаются всеми сособственниками по одной сделке:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ (о нотариальной форме сделок с долями)

Это как раз ваш случай: квартиру продают все четверо сособственников одной сделкой — и такое отчуждение нотариальному удостоверению не подлежит (хотя на практике стороны часто всё равно идут к нотариусу ради чистоты оформления и сопровождения сделки). То есть ваша идея «продать одной сделкой» законна и даже упрощает оформление.

Поскольку отчуждаются доли несовершеннолетних, нотариус/регистратор потребует предварительное разрешение опеки на каждого ребёнка. При распределении долей учитывайте правило о преимущественном праве покупки: при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право, а нарушение этого права даёт им право в течение трёх месяцев требовать перевода прав покупателя:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

В вашей схеме это не создаёт проблемы, если продаётся вся квартира целиком всем составом сособственников по одному договору (тогда преимущественное право не задействуется). Но если вы станете продавать доли по отдельности или «зачитывать» доли между собой — рискуете натолкнуться на это правило.

Вывод: продавайте всю квартиру одним договором купли-продажи, где продавцами выступают все четверо (за детей до 14 лет подписывают родители, с 14 до 18 — дети сами с письменного согласия родителей), с предварительными разрешениями опеки на отчуждение долей каждого ребёнка. Одновременно оформляйте покупку двух квартир. Нотариальная форма в силу ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ не обязательна, но удостоверение сделки у нотариуса значительно снижает риски оспаривания.

Не нарушает ли схема запрет на сделки родителя с ребёнком (п. 3 ст. 37 ГК РФ)

Уязвимость вашей схемы — в том, что квартира отца и квартира матери покупаются с использованием долей детей, а родители в этих сделках выступают и как законные представители детей, и как собственники. Прямой запрет устанавливает:

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Для малолетних (до 14 лет) правило применяется через ст. 28 ГК РФ, для подростков 14–18 лет — через согласие, оформляемое по ст. 26 ГК РФ:

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Смысл запрета: нельзя, чтобы юридическая сделка совершалась «сам с собой» — родитель-законный представитель ребёнка и родитель-собственник в одном лице. Практика опеки обычно «снимает» эту проблему так: деньги от продажи детских долей не зачисляются на счёт родителя, а вкладываются напрямую в приобретение долей ребёнку по отдельному договору; либо второй родитель выступает представителем ребёнка в той сделке, где первый родитель — сторона. Сделки по приобретению имущества ребёнку (когда родитель продаёт/передаёт — но только безвозмездно) — единственное исключение из запрета.

Вывод: прямые сделки «родитель — ребёнок» по купле-продаже доли недопустимы. Чтобы не нарушить п. 3 ст. 37 ГК РФ, доли детей в новых квартирах должны появляться либо через приобретение у сторонних лиц (не у второго родителя), либо через безвозмездную передачу (дарение) — и ни в коем случае не оформляться как «зачёт» доли ребёнка в счёт доли родителя. Способ подписания зависит от возраста детей: до 14 лет — только родители, 14–18 лет — сам ребёнок с письменного согласия обоих родителей.

Раздел общего имущества супругов и его связь с детскими долями

Ваша взрослая часть квартиры (доли мужа и жены) — это совместно нажитое имущество, и распорядиться им в рамках обмена вы вправе по соглашению:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Суд при разделе вправе отступить от равенства долей исходя из интересов детей — это резерв на случай спора:

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2.
— п. 2 ст. 39 СК РФ

Но детские доли разделу между супругами не подлежат в принципе: родители не вправе распоряжаться имуществом ребёнка, а дети — имуществом родителей:

Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2. Несовершеннолетние родители, не состоящие в браке, в случае рождения у них ребенка и при установлении их материнства и (или) отцовства вправе самостоятельно осуществлять родительские права по достижении ими возраста шестнадцати лет. До достижения несовершеннолетними родителями возраста шестнадцати лет их ребенку назначается опекун, который осуществляет его воспитание совместно с несовершеннолетними родителями ребенка.
— п. 4 ст. 60 СК РФ

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, возможен по соглашению участников (а в вашей сделке все четверо — участники):

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1 ст. 252 ГК РФ

Таким образом, у вас две параллельные задачи: (1) между собой как супругами вы договариваетесь о том, кто какую квартиру покупает (это ваша совместно нажитая часть); (2) доли каждого ребёнка выделяются в конкретной новой квартире. Смешивать эти две части в одном «зачёте» нельзя — детская доля не может «закрыть» долю родителя.

Вывод: соглашение о разделе совместного имущества супругов (в том числе по конфигурации «доля мужа → квартира отца, доля жены → квартира матери») требует нотариальной формы. Детские доли в это соглашение как «делимые между супругами» не включаются — они лишь выделяются детям в новых объектах под контролем опеки.

Материнский капитал, налоги и риски

Использование маткапитала не отменяет обязанности оформить жильё в общую собственность с детьми — их доли должны сохраняться и при обмене, что вы и планируете:

Оставшийся имущественный «след» маткапитала в том, что при продаже доли, приобретённой с использованием средств маткапитала, для целей НДФЛ считается минимальный предельный срок владения:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Это означает: если квартира была в собственности более минимального предельного срока (по общим правилам — 5 лет, а в отдельных случаях 3 года; для долей, полученных в порядке приватизации/по наследству/по ДДУ сроки считаются особо, а доля, приобретённая с использованием маткапитала, имеет свою специфику) — продажа освобождается от налога. Если срок не истёк, каждый сособственник (включая детей) обязан задекларировать доход с продажи своей доли, но имеет право на имущественный вычет. Учитывайте это при распределении цен в договоре по квартирам.

Отдельно о рисках: если опека не дала разрешение или нарушены интересы ребёнка, сделка может быть признана недействительной — оспоримой по общему правилу либо ничтожной, если посягает на охраняемые законом интересы несовершеннолетнего:

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5.
— п. 1 ст. 166 ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Вывод: обязанность по выделению детям долей, возникшая из использования маткапитала, сохраняется и при обмене — поэтому доли детей обязательно должны появиться в новых квартирах. При продаже следите за минимальным предельным сроком владения во избежание НДФЛ. Ключевой риск — недействительность сделки при отсутствии разрешения опеки либо очевидном ухудшении положения детей.

Альтернативы построения сделки и обеспечение её исполнения

«Одновременность» продажи и покупки — не жёсткое требование закона, а практическая необходимость (иначе у вас есть момент, когда квартира продана, а доли детям ещё не выделены). Есть несколько способов обезопасить конструкцию.

Во-первых, предварительный договор: можно заключить предварительные договоры на покупку двух новых квартир и на продажу старой, а затем одновременно провести основные сделки после выдачи разрешения опеки.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
— п. 1 ст. 429 ГК РФ

Во-вторых, альтернативой купле-продаже «с зачётом» детских долей может быть договор мены, прямо допускаемый для отчуждения недвижимости подопечного, если он выгоден подопечному:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного
— ч. 1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Что касается обеспечения исполнения: разрешение опеки обязательно для самой сделки, а контроль за соблюдением интересов ребёнка сохраняется и после её совершения. Если сделка совершена без разрешения либо в нарушение интересов ребёнка, орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о её расторжении, имущество подлежит возврату, а убытки возмещают родители:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2. Совершеннолетний гражданин, ограниченный судом в дееспособности, самостоятельно принимает меры по охране своих имущественных интересов. 3.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона. Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3.
— ч. 3 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Поэтому после регистрации перехода прав на новые квартиры важно подтвердить перед опекой факт выделения детям долей (предоставить выписки из ЕГРН). Неисполнение условий разрешения — прямой риск того, что опека инициирует расторжение сделки.

Вывод: надёжная конструкция — предварительные договоры (купли-продажи старой квартиры и покупки двух новых) с последующим одновременным заключением основных договоров после получения разрешений опеки; либо договоры мены как выгодная детям альтернатива. Исполнение условия о выделении детям долей подтверждается выписками из ЕГРН в орган опеки; невыделение долей грозит требованием о расторжении сделки и возмещением убытков родителями. Орган во всех случаях — орган опеки и попечительства по месту жительства детей; споры (оспаривание разрешения/отказа, расторжение сделки) рассматриваются районным судом.