Можно ли продать или разменять квартиру с долей сына 15 лет после развода, нужно ли разрешение опеки и как разделить доли, если продавать никто не хочет

Нужно ли разрешение органа опеки или достаточно согласия 15-летнего сына

Сын — несовершеннолетний собственник доли, а не просто проживающий член семьи. Поэтому к распоряжению его долей применяются правила о распоряжении имуществом подопечного, а не только общие нормы о дееспособности подростков.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Из этого следует ключевой вывод: одним письменным согласием самого сына (даже заверенным) обойтись нельзя. То, что применительно к ребёнку 14–17 лет сделка совершается «с письменного согласия законных представителей», регулирует лишь дееспособность подростка как лица, — но не отменяет защитного механизма имущества несовершеннолетнего, установленного для родителей-законных представителей.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

Связка этих норм означает: сын подписывает сделку сам (с письменного согласия обоих родителей, которые являются его законными представителями), но при этом родители как управляющие имуществом ребёнка обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, поскольку речь идёт об отчуждении имущества несовершеннолетнего.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Отчуждение доли несовершеннолетнего — это прямо названная в законе сделка «по отчуждению имущества подопечного», требующая предварительного разрешения органа опеки. Дополнительно то же правило закреплено для недвижимости особой нормой.

1. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 2 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Обратите внимание на исчерпывающий перечень допустимых оснований отчуждения недвижимости подопечного в ч. 1 ст. 20: для вашей ситуации наиболее применимы п. 3 (мена, если к выгоде ребёнка), п. 4 (отчуждение жилого помещения при перемене места жительства подопечного) и п. 5 (исключительные случаи, если этого требуют интересы подопечного). Ни «размен на меньшее», ни «продажа чтобы поделить деньги» как самоцель в перечень не входят — орган опеки оценит, будет ли сделка к выгоде ребёнка.

Вывод: разрешение органа опеки и попечительства обязательно. Само по себе согласие 15-летнего сына его не заменяет — без предварительного разрешения опеки сделка по отчуждению его доли не может быть законно совершена и зарегистрирована.

Чем определяется доля сына и почему маткапитал закрепляет его право

Доли в вашей квартире уже выделены (оформлены через нотариуса) — это означает, что квартира находится в общей долевой собственности всех троих, и доля сына является его личным имуществом, которое разделу между супругами не подлежит.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Доля сына возникла из обязанности, установленной законом о маткапитале: жильё, купленное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность и родителей, и ребёнка, а размер долей определяется соглашением.

1. Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки .
   — ч. 3 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

1. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ
   — п. 4, 5 ст. 60 СК РФ

Значит, при разводе супруги делят между собой только свои доли. Доля сына ни в раздел, ни в «общий котёл» не включается — она остаётся за ним и должна сохраняться (или заменяться равноценным жильём) при любой сделке с квартирой.

Вывод: доля сына — его личная собственность, возникшая из императивного требования закона о маткапитале; она не участвует в разделе имущества супругов и не может быть «поглощена» родителями.

Как делятся доли родителей между собой

Поскольку квартира приобретена в браке (в том числе на внесённые вами 2 млн рублей — эти деньги по общему правилу относятся к общему имуществу супругов), независимо от того, на чьё имя оформлены доли, нажитое в браке имущество является совместной собственностью супругов.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

1. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 2 ст. 34 СК РФ

При разделе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором или если суд не отступит от равенства в интересах ребёнка или одного из супругов.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
   — п. 1 ст. 39 СК РФ

1. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
   — п. 2 ст. 39 СК РФ

Раздел можно произвести добровольно — нотариальным соглашением — либо в суде при споре.

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
   — п. 1 ст. 38 СК РФ

Важное для вас ограничение по срокам:

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Вывод: при отсутствии соглашения доли супругов в квартире признаются равными; отступление от равенства возможно в пользу того родителя, с которым остаётся ребёнок, по усмотрению суда. Требование о разделе после развода подлежит трёхлетнему сроку исковой давности.

Можно ли продать/разменять, если кто-то не хочет: раздел долевой собственности

Поскольку квартира в долевой собственности, распорядиться ею целиком можно только по соглашению всех участников.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Отдельно взятый сособственник вправе продать или подарить только свою долю, с соблюдением преимущественного права покупки остальных сособственников.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
   — п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Если договориться о продаже целой квартиры не удаётся, любой участник вправе требовать выдела своей доли в натуре, а при невозможности — выплаты стоимости доли.

1. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 3 ст. 252 ГК РФ

В вашем случае выдел доли в натуре в двухкомнатной квартире 42 кв. м практически невозможен без несоразмерного ущерба, поэтому принудительный механизм — это выплата компенсации вместо выдела. При этом закон допускает принудительную выплату компенсации даже без согласия сособственника, только если его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании имущества.

1. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 4 ст. 252 ГК РФ

Вывод: целую квартиру без согласия всех сособственников продать нельзя. Если кто-то не хочет продавать, выход — либо выкуп долей по договорённости, либо судебный раздел (определение порядка пользования, выдел или выплата компенсации). Долю сына в любом случае можно отчуждать только через опеку.

Последствия сделки без разрешения опеки и право на пользование квартирой

Квартира находится в долевой собственности, поэтому выселить сына или распорядиться его долей без опеки в принципе нельзя — никто не может быть лишён имущества иначе как по решению суда.

1. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. 4. Право наследования гарантируется.
   — ч. 3 ст. 35 Конституции РФ

Продажа доли несовершеннолетнего без предварительного разрешения органа опеки влечёт, во-первых, оспоримость сделки (она может быть признана недействительной), во-вторых — обязанность органа опеки обратиться в суд за расторжением договора с возвратом имущества.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Если сделка всё же совершена в обход опеки, орган опеки обязан незамедлительно предъявить требование о расторжении договора и возврате имущества ребёнку; кроме того, регистрация такой сделки в Росреестре будет приостановлена/приостановлена, поскольку отсутствует обязательный документ-основание.

Вывод: сделка по отчуждению доли сына без предварительного разрешения опеки юридически порочна — она оспорима, и орган опеки вправе добиться её расторжения с возвратом имущества несовершеннолетнему.

Порядок получения разрешения опеки и условия сделки

Получить предварительное разрешение органа опеки нужно до совершения сделки: заявление подаётся в орган опеки по месту жительства ребёнка, ответ даётся в письменной форме не позднее 15 дней, отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

На региональном уровне процедура конкретизирована (на примере города Москвы, если применимо к вашему региону): услуга по выдаче предварительного разрешения на сделки с имуществом несовершеннолетнего предоставляется органами соцзащиты через МФЦ, экстерриториально, независимо от места нахождения имущества.

1. Организовать предоставление следующих государственных услуг города Москвы в сфере опеки, попечительства и патронажа: 1.1. По выдаче предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину.
   — п. 1 Постановления Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП

1. Подача заявлений о предоставлении государственных услуг города Москвы в сфере опеки, попечительства и патронажа, указанных в пункте 1 настоящего постановления, осуществляется: 3.1. В филиалы Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы" - многофункциональные центры предоставления государственных услуг окружного значения и филиал Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы" - многофункциональный центр предоставления государственных услуг поселения Сосенское по экстерриториальному принципу вне зависимости от места жительства несовершеннолетнего, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина в городе Москве, вне зависимости от уполномоченного органа в сфере организации и деятельности по опеке, попечительству и патронажу в городе Москве, в котором состоит на учете несовершеннолетний, совершеннолетний недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, и вне зависимости от места нахождения имущества в городе Москве.
   — п. 3 Постановления Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП

Ключевое условие, которое будет проверять орган опеки, — сохранность имущественных прав ребёнка: отчуждение его доли допускается, только если сделка к выгоде ребёнка (мена на равнозначное жильё, предоставление ему взамен доли в новом жильё не меньшей стоимости/площади, либо зачисление его доли вырученных средств на счёт ребёнка — в зависимости от практики региона).

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Вывод: до сделки подайте заявление в орган опеки по месту жительства сына (через МФЦ), приложив проект сделки, подтверждающий равноценную замену жилья или зачисление средств на счёт ребёнка; срок ответа — до 15 дней; отказ можно обжаловать в суд.

Ответственность и налоговые последствия

Административная ответственность по ст. 5.37 КоАП РФ установлена за незаконные действия по усыновлению, передаче под опеку/попечительство или в приёмную семью — к продаже доли несовершеннолетнего собственника через родителей она напрямую не относится.

Незаконные действия по усыновлению (удочерению) ребенка, передаче его под опеку (попечительство) или в приемную семью - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей. (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ ; от 05.04.2013 № 58-ФЗ )
— ст. 5.37 КоАП РФ

Основной риск при обходе опеки — не штраф по 5.37, а гражданско-правовые последствия: оспоримость сделки и её расторжение по требованию органа опеки (см. выше). Что касается НДФЛ, доходы от продажи недвижимости освобождаются при соблюдении минимального предельного срока владения (ст. 217.1 НК РФ); для долей, выделенных ребёнку на основании закона о маткапитале, применяются общие правила — точный расчёт зависит от даты возникновения права и оснований его изменения, поэтому по конкретной сумме налога целесообразно отдельно уточнить с учётом года покупки и кадастровой стоимости.

Вывод: специального штрафа именно за продажу доли ребёнка без опеки в КоАП нет — главным последствием является недействительность (оспоримость) сделки и её расторжение с возвратом имущества. Налоговый режим определяется сроком владения долями и подлежит отдельному расчёту.

Денежные последствия: компенсация стоимости доли при разделе

Если продать квартиру целиком не удаётся и речь идёт о принудительном разделе долевой собственности, закон предусматривает денежное последствие — выплату стоимости доли вместо её выделения в натуре.

1. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 3 ст. 252 ГК РФ

Получение компенсации означает утрату права на долю — то есть сособственник перестаёт быть собственником, взамен получает денежный эквивалент.

1. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 4, 5 ст. 252 ГК РФ

Применительно к вашему случаю это работает так: если один из родителей (или оба) не хочет продавать, а договориться не удаётся, заинтересованный сособственник может требовать в суде выдела доли в натуре, а при невозможности — компенсацию стоимости. Для долевой собственности с долей ребёнка любое такое отчуждение его доли снова потребует разрешения опеки, а вырученная за долю ребёнка сумма должна быть зачислена на счёт ребёнка либо направлена на приобретение ему жилья.

Вывод: денежное последствие раздела — выплата компенсации стоимости доли с утратой права на неё (ст. 252 ГК РФ); вопрос о деньгах при продаже решается в зависимости от соглашения сторон либо суда, а средства, приходящиеся на долю сына, защищены режимом опеки.