Как подарить жене свою долю в квартире, купленной в браке, если собственником также является несовершеннолетний сын: нужно ли разрешение органов опеки?

Можно ли подарить свою 1/3 долю жене — и нужно ли преимущественное право покупки

Квартира оформлена в общую долевую собственность трёх лиц с определёнными долями (по 1/3). Поэтому отец распоряжается именно своей долей как самостоятельным объектом, а не «общей совместной» квартирой супругов. Это ключевой момент: режим совместной собственности супругов на нажитое в браке имущество (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ) здесь преобразован в режим долевой собственности самим фактом регистрации права на троих лиц с выделенными долями.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Право подарить долю прямо закреплено законом, причём именно при безвозмездном отчуждении (дарении) правила о преимущественном праве покупки других сособственников не применяются — они действуют только при продаже доли постороннему лицу, а также при мене:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: жена является одаряемой (сособственником), но даже если бы доля дарилась третьему лицу, дарение всё равно не обременяется преимущественным правом покупки. Согласие других сособственников на дарение не требуется — дарение доли не является сделкой по «распоряжению имуществом долевой собственности по соглашению всех участников» в смысле п. 1 ст. 246 ГК РФ в той части, где требуется согласие на распоряжение самим имуществом; распоряжение своей долей участник осуществляет самостоятельно.

Вывод: подарить свою 1/3 долю жене можно, согласия других сособственников (в том числе несовершеннолетнего сына через его законных представителей) и соблюдения преимущественного права покупки не требуется.

Форма сделки: обязательное нотариальное удостоверение

Договор дарения доли в праве собственности на недвижимость между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это прямо следует из нормы, введённой с 2024 года:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Кроме того, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению по специальной норме закона о регистрации недвижимости (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), причём Верховный Суд прямо подтвердил, что исключения для случая, когда в результате сделки один из сособственников становится единственным собственником, на договор дарения не распространяются — нотариальная форма обязательна и в этом случае:

Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки:

1. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 3 ст. 163 ГК РФ

Практически это значит: договор дарения 1/3 доли нужно оформить у нотариуса; простая письменная форма (даже при последующей подаче на регистрацию) не допускается — регистратор приостановит, а затем откажет в регистрации перехода права.

Нужно ли разрешение органа опеки — ребёнок несовершеннолетний, но его доля не отчуждается

Разрешение органа опеки и попечительства требуется только тогда, когда сделкой распоряжаются имуществом самого несовершеннолетнего или его действия влекут уменьшение имущества подопечного. Здесь отец отчуждает свою, а не сына долю; доля ребёнка (1/3) остаётся неизменной и не уменьшается.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Аналогичное правило закреплено в законе об опеке:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

В вашей ситуации сын ничего не отчуждает, его доля не уменьшается, и сделка совершается между двумя взрослыми сособственниками. Следовательно, обязательного предварительного разрешения органа опеки на дарение доли отца жене не требуется. Важно понимать обратное: если бы отчуждалась доля самого ребёнка (или доля дарилась бы ребёнку на невыгодных условиях), разрешение органа опеки было бы обязательным, а сделка без него оспорима. Здесь такой элемент отсутствует.

Вывод: разрешение органов опеки в данной сделке не требуется, поскольку доля несовершеннолетнего сына не отчуждается и не уменьшается.

Отдельно отмечу: сам факт достижения сыном 17 лет ничего не меняет — он остаётся несовершеннолетним до 18 лет, но его участие в сделке вообще не требуется, поскольку он не является стороной договора (он не дарит и не получает долю).

Нужно ли согласие супруги и как соотносится с режимом общего имущества

Поскольку квартира уже находится в долевой собственности с выделенными долями, доля отца 1/3 — это его личное имущество в гражданском обороте (режим совместной собственности на неё прекращён выделом долей при регистрации). Поэтому нотариально удостоверенное согласие супруги на отчуждение доли не требуется — отец распоряжается уже не «общим имуществом супругов», а своей выделенной долей.

Для сравнения, если бы право было зарегистрировано как общая совместная собственность без выделения долей, на сделку потребовалось бы нотариальное согласие другого супруга:

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 1 ст. 35 СК РФ

В вашем же случае одаряемым является сама супруга, и доля уже выделена, поэтому правило п. 3 ст. 35 СК РФ о нотариальном согласии второго супруга не применяется. Более того, сделка дарения доли между супругами не может нарушать интересы супруги-одаряемой.

Вывод: согласие супруги (одаряемой) на дарение ей доли не требуется; сделка совершается свободно между дарителем-мужем и одаряемой-женой.

Налоги и пошлины

НДФЛ при дарении между супругами не возникает. Жена и муж — члены семьи (супруги), поэтому полученная в дар доля не облагается налогом:

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— подп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

За государственную регистрацию перехода права собственности на долю уплачивается госпошлина исходя из кадастровой стоимости доли. Для физических лиц при стоимости, не превышающей 20 000 000 руб., — 4000 рублей:

1. за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
   — подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Дополнительно уплачивается нотариальный тариф (госпошлина) за удостоверение договора дарения и услуги правового и технического характера нотариуса. Поскольку даритель и одаряемая — супруги (близкие родственники), в ряде регионов применяется пониженный нотариальный тариф на удостоверение сделок дарения между близкими родственниками (льготы по ст. 333.38 НК РФ), но это зависит от региона и конкретного нотариуса.

Вывод: НДФЛ платить не нужно (дарение между супругами освобождено); уплачиваются только госпошлина за регистрацию (4000 руб. при стоимости доли до 20 млн руб.) и нотариальные тарифы.

Порядок действий и риски

Алгоритм: (1) подготовить договор дарения 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру; (2) удостоверить его у нотариуса — оба супруга лично (или по надлежаще оформленной доверенности); (3) подать нотариусом (как правило, он сам направляет электронно) или сторонами через МФЦ заявление о государственной регистрации перехода права с приложением договора, уплатив госпошлину; (4) получить выписку из ЕГРН, где у жены станет 2/3, у сына останется 1/3, доля отца прекратится.

После регистрации жена становится собственником 2/3, сын — 1/3. Перехода к совместной собственности супругов не происходит: подаренная доля в силу ст. 256 ГК РФ (имущество, полученное в дар) в ряде ситуаций может быть признана личной собственностью одаряемого, однако внутри действующего брака это, как правило, не имеет значения для распоряжения — жена распоряжается полученной долей свободно.

Риски. Дарение — безвозмездная сделка, и если за ней фактически скрывается возмездное отчуждение (например, «подарить», а фактически получить встречное предоставление), такая сделка может быть квалифицирована как притворная и оспорена:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 170 ГК РФ, п. 1

В вашем случае дарение действительно безвозмездное и внутрисемейное, поэтому этот риск минимален. Однако следует учитывать: если у отца есть кредиторы либо доля является предметом возможного взыскания, безвозмездное отчуждение доли может быть оспорено по правилам о недействительности сделок, совершённых во вред кредиторам. При отсутствии долгов и обременений (в вопросе указано, что их нет) этот риск не актуален.

Дополнительно: поскольку доля отца выделена, а сделка совершается между супругами, преимущественное право покупки сына-сособственника не нарушается (оно не применяется к дарению), поэтому риск перевода прав по п. 3 ст. 250 ГК РФ отсутствует.

Вывод: сделка безопасна и беспрепятственно регистрируема при соблюдении нотариальной формы; разрешение опеки и согласие супруги не требуются; НДФЛ не уплачивается.

Документы, порядок подачи и действия при отказе

Доказательства/документы для нотариуса и регистратора: паспорта дарителя и одаряемой; договор дарения (составляется нотариусом или заранее); выписка из ЕГРН, подтверждающая право общей долевой собственности на квартиру с долями по 1/3 (она есть у вас — этого достаточно); свидетельство о браке (подтверждает, что даритель и одаряемая — супруги, нужно для освобождения от НДФЛ и для исключения режима «общего имущества»); свидетельство о рождении ребёнка (для фиксации статуса несовершеннолетнего сособственника, если нотариус запросит сведения о составе собственников). Разрешение опеки и согласие супруги, как показано выше, не требуются.

Исполнение: после нотариального удостоверения нотариус, как правило, сам направляет документы на государственную регистрацию перехода права в электронном виде в Росреестр в срок, установленный для этой процедуры (по общему правилу регистрация права занимает рабочие дни, определённые законом о регистрации недвижимости). Регистрация перехода права собственности на долю завершается внесением записи в ЕГРН и выдачей выписки, где у жены будет 2/3, у сына — 1/3, доля отца прекратится. До этого момента (до регистрации) переход права не считается состоявшимся.

Если откажут/приостановят: регистратор вправе приостановить регистрацию при недостатке документов или, напротив, отказать. Основанием приостановления, в частности, служит отсутствие нотариального удостоверения договора дарения доли — как прямо разъяснено:

Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Поэтому главная защита от отказа — изначально оформить договор у нотариуса в надлежащей форме. Если приостановление/отказ всё же произошли по иной причине, уведомление регистратора можно обжаловать в административном порядке в апелляционную комиссию либо в суд по правилам административного судопроизводства (КАС РФ). На практике для устранения замечаний достаточно представить недостающие документы в срок приостановления.

Вывод: при правильном нотариальном оформлении отказ маловероятен; все перечисленные у вас документы достаточны, разрешение опеки и согласие супруги запрашиваться не будут.