Можно ли продать квартиру с маткапиталом и купить другую у родителей: согласие опеки и риски фиктивности

Допустима ли продажа «детской» квартиры и покупка взамен у близких родственников (родителей)

Продажа квартиры, где детям принадлежат доли, — это отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних. Закон разрешает такое отчуждение, но только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (в случаях, прямо перечисленных в законе, — в частности при перемене места жительства):

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
   — ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ, п. 1

Значит, сама по себе продажа не запрещена — ключевой вопрос не «можно ли», а «получите ли вы разрешение опеки». Оснований для отказа «из-за родства покупателя новой квартиры» в норме нет; отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде в 15-дневный срок рассмотрения:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Опека (равно как и вы сами как законные представители) не вправе совершать сделки, влекущие уменьшение имущества детей; именно поэтому доли в новой квартире не должны быть меньше по стоимости (а не только по метражу):

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Тот же запрет дублирован в ГК РФ и распространён на родителей несовершеннолетних (то есть и на вас) через СК РФ:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ
   При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Вывод: продать квартиру с детскими долями и купить взамен большую квартиру у ваших родителей закон не запрещает. Условия: (1) предварительное разрешение опеки на продажу (и согласие опеки на отчуждение жилья, где проживают дети, — по п. 4 ст. 292 ГК РФ); (2) взамен детям предоставляется жильё не хуже — по стоимости и по потребительским свойствам. Родство продавца (бабушка/дедушка) самостоятельным основанием для отказа опеки не является.

Распространяется ли запрет п. 3 ст. 37 ГК РФ на покупку у родителей — границы запрета

Есть норма, которую опека и СФР проверяют в первую очередь: опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также представлять подопечного в сделках между подопечным и близкими родственниками:

1. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
   — п. 3 ст. 37 ГК РФ

Эта норма — ключевая для вашей ситуации, и её нужно читать буквально.

• Она запрещает сделки, где подопечный (ребёнок) — сторона сделки с вами, вашим супругом или вашими близкими родственниками, а также ваше представительство ребёнка в сделке «ребёнок ↔ бабушка/дедушка».
• Ваша схема — покупка квартиры у ваших родителей вами как покупателем (и/или супругом), где детские доли возникают не из сделки с бабушкой/дедушкой, а из исполнения вашей обязанности по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ (оформление в общую собственность после использования МСК). В такой конструкции ребёнок не «совершает сделку» с бабушкой/дедушкой, а становится сособственником по вашему соглашению о выделении долей.
• Запрет не распространяется на ситуации, когда имущество передаётся подопечному (дар, безвозмездное пользование) — то есть сделки в пользу детей не запрещены.

Вывод: прямой запрет на покупку квартиры у ваших родителей для вас как покупателей не установлен; ограничение п. 3 ст. 37 ГК РФ касается сделок, где ребёнок сам выступает стороной с вами/вашими близкими родственниками. Это подтверждает прежний вывод по смежным делам о допустимости приобретения жилья у близких родственников с использованием МСК. Чтобы не «попасть» в запрет, оформляйте покупку так, чтобы продавцами были ваши родители, а покупателями — вы (и супруг), а доли детям выделялись отдельным соглашением после регистрации.

Нет ли запрета покупать именно у родственников: целевое использование МСК и роль СФР

Покупка у физического лица прямо входит в перечень того, на что можно направить средства МСК, и Фонд (СФР) перечисляет деньги на счёт физического лица — продавца, то есть ваших родителей:

1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
   — п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации (территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации) в безналичном порядке: на указанный в соответствующем договоре банковский счет организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физического лица, осуществляющего отчуждение приобретаемого жилого помещения
   — п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862

Использование МСК порождает вашу собственную обязанность — оформить новое жильё в общую собственность всех членов семьи с определением долей по соглашению. Это и есть механизм, которым дети получают доли в новой квартире:

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Вывод: запрета на покупку квартиры именно у родственников нет; средства МСК перечисляются на счёт продавца-физического лица (в том числе родителя). Статус «родственник» сам по себе не основание для отказа СФР, но и не освобождает от обязанности оформить новое жильё в общую собственность с детьми. Если МСК ещё не использован полностью, можно направить остаток на новую квартиру; если средства уже полностью израсходованы — вы всё равно обязаны выделить детям доли в новом жилье, купленном на выручку от продажи.

Риск признания сделки мнимой/притворной из-за родства

Опасение «фиктивности» основано на норме о мнимых и притворных сделках:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 170 ГК РФ

Мнимой сделка является, только если она совершена лишь для вида, без намерения создать правовые последствия. В вашем случае намерение реальное: вы фактически продаёте одну квартиру, получаете деньги, покупаете другую большую квартиру и вселяетесь, детям выделяются доли. При реальном исполнении (передача денег, регистрация права, вселение) состава мнимой сделки нет даже при родстве сторон. Кроме того, тот, кто ссылается на недействительность, должен сам действовать добросовестно:

1. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
   — п. 5 ст. 166 ГК РФ

Вывод: сама по себе покупка у родителей не делает сделку мнимой или притворной. Риск возникает только если сделка не исполняется реально (нет оплаты/передачи/регистрации), цена существенно занижена, а доли детям не выделены. Чтобы исключить спор: фиксируйте реальную цену (не ниже рыночной по отчёту об оценке), перечисляйте деньги безналично, регистрируйте право в Росреестре, сразу оформляйте выделение долей детям.
→ Если кто-то попытается оспорить сделку как мнимую, — то защитой служит доказательство реального исполнения: расписки/банковские документы об оплате, акт приёма-передачи, запись ЕГРН, вселение и факт выделения долей детям.

Если дети в старой квартире — сособственники (долевая собственность): преимущественное право и нотариальная форма

Поскольку доли детей в продаваемой квартире оформлены (а, вероятно, доли есть и у вас с супругом — общая долевая собственность), при продаже долей нужно соблюсти преимущественное право покупки других сособственников:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ
2. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Кроме того, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в том числе при продаже всеми сособственниками своих долей по одной сделке:

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.
— ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод: поскольку продаётся квартира, где доли распределены между членами семьи, сделку следует совершать одним нотариальным договором купли-продажи (нотариус обязателен по ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Если доли будут продаваться не все сразу одним договором, а по отдельности, необходимо предварительно известить иных сособственников (ст. 250 ГК РФ) с соблюдением месячного срока; нарушение даёт им право в течение трёх месяцев требовать перевода на них прав покупателя. Один нотариальный договор снимает для вас эту проблему внутри семьи.

Если сначала продаётся старая квартира, а день покупки новой «приходит» раньше/позже: риски для детей

Главное практическое правило — нельзя допускать «бездомности» детей между сделками и продавать старую квартиру до получения разрешения опеки и до того, как определён объект покупки. Обязанность сохранять имущество детей и не уменьшать его — прямая:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Согласие опеки необходимо и на отчуждение жилого помещения, в котором проживают дети (по п. 4 ст. 292 ГК РФ), а срок выдачи разрешения/мотивированного отказа — 15 дней:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ
   Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 5 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Инструмент, гарантирующий опеке и вам, что дети не останутся без жилья, — предварительный договор купли-продажи новой квартиры, который заключается в той же форме, что и основной (то есть нотариально, если основная сделка нотариальная):

1. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
   — п. 2 ст. 429 ГК РФ

Вывод: безопасная последовательность — сначала (а) подписать предварительный нотариальный договор о покупке квартиры у родителей и зафиксировать, какие доли получат дети; (б) получить у опеки предварительное разрешение на продажу старой квартиры с условием одновременного/последующего выделения доли детям в новой; (в) одной сделкой продать старую и купить новую (или в короткий срок с регистрацией в Росреестре); (г) немедленно выделить доли детям. Если продать старую раньше, чем согласован объект покупки, — риск отказа опеки и оспаривания.
→ Если опека откажет, — то отказ должен быть мотивирован и обжалуется в суде; до вступления решения в силу сделку продажи не совершайте.

Кто подписывает сделку за детей и налоговые последствия

Если доли принадлежат детям, при отчуждении их доли за ребёнка действует законный представитель; для малолетних (до 14 лет) сделки от их имени совершают родители, для подростков 14–18 лет требуется их письменное согласие (и письменное одобрение допустимо после):

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

По налогам — доход от продажи доли ребёнка освобождается от НДФЛ при владении в течение минимального предельного срока:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Вывод по подписи: за детей-малолетних договор подписываете вы (оба родителя либо один при согласии второго); дети 14–18 лет подписывают сами с вашего письменного согласия. Учтите, что в сделке с долями детей опеку (и нотариуса) интересует, чтобы дети не остались без жилья. По налогам: если дети (или вы) владели долями дольше минимального предельного срока, доход не облагается НДФЛ; иначе налог с продажи доли считается с учётом права на имущественный вычет и особенностей для «детских» долей, приобретённых по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ. Рекомендую до сделки уточнить в ФНС минимальный срок владения именно для «маткапитальной» доли.

Какие документы нужны опеке, СФР и нотариусу (подтверждение равноценности и реальности сделки)

Предмет доказывания прост: что дети не теряют, а приобретают по стоимости, и что сделка реальна. Норма, из которой это вытекает, — запрет уменьшения имущества подопечного:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Практический набор документов под оба адресата:

• предварительный (нотариальный) договор купли-продажи новой квартиры у родителей и проект договора продажи старой — фиксирует, какие именно доли получат дети;
• отчёт об оценке (или кадастровая/рыночная справка) старой и новой квартиры — доказывает, что детская доля по стоимости не меньше;
• выписки ЕГРН на оба объекта; документы о правах на доли детей;
• предварительное разрешение опеки на отчуждение долей детей и согласие по п. 4 ст. 292 ГК РФ;
• соглашение о выделении долей детям в новой квартире (по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ);
• банковские документы о расчётах (реальность сделки — против инсценировки).

Вывод: для опеки главный документ — доказательство равноценного замещения (отчёт об оценке двух объектов + проект выделения долей), для СФР — подтверждение целевого расходования, для нотариуса — форма и права. Запросите в своей опеке памятку с точным перечнем (он утверждён региональным регламентом); в Москве действует Постановление Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП о порядке предоставления услуг в сфере опеки.

Альтернативы прямой «продажа + покупка»: мена, рассрочка, дарение

Если две сделки (продажа старой и покупка новой) неудобно разводить во времени, возможна мена: каждая сторона передаёт свой объект в обмен на другой, а к мене применяются правила купли-продажи:

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы
— п. 2 ст. 567 ГК РФ

Мена допустима и «к выгоде подопечного» — закон прямо называет договор мены в перечне исключений, когда недвижимое имущество подопечного может быть отчуждено (п. 3 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ, процитировано в > 1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

— ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ, п. 1). Поэтому мена вашей «детской» квартиры на большую квартиру родителей — законная альтернатива, если доли детей при этом не уменьшаются по стоимости.

• Рассрочка/зачёт: при недостатке наличных можно оформить оплату новой квартиры с рассрочкой либо зачётом встречных требований, но — с разрешения опеки и так, чтобы права детей не ухудшались; зачёт (уменьшение денежного эквивалента доли ребёнка) не допускается, если ведёт к уменьшению его имущества (запрет из > 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ).

• Дарение: дарение доли родителем (бабушкой/дедушкой) ребёнку — сделка «в пользу подопечного», разрешённая законом, но сама продажа квартиры с детскими долями всё равно требует разрешения опеки (> 1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

— ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ, п. 1, > 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Дарить «вместо» покупки с уменьшением доли ребёнка нельзя.

Вывод: рабочие варианты — (1) две связанные сделки купли-продажи (продажа старой + покупка новой у родителей), (2) договор мены старой квартиры на большую квартиру родителей. В обоих случаях обязательны предварительное разрешение опеки и выделение детям долей не меньших по стоимости; рассрочку/зачёт можно использовать как вспомогательный механизм только при условии, что это не уменьшает имущество детей.