Нужно ли нотариальное согласие жены на продажу квартиры, купленной в браке, если идёт развод, но брак ещё не расторгнут? Что делать покупателю и вернут ли задаток

Нужно ли нотариальное согласие жены, пока брак не расторгнут

Квартира и доля приобретены продавцом в период брака, значит по общему правилу это совместная собственность супругов независимо от того, на кого из них оформлено право и кто вносил деньги.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Для вашей ситуации это означает: запись в ЕГРН только на продавца сама по себе не делает квартиру его единоличной собственностью. Права на неё в силу закона принадлежат обоим супругам, и распоряжение таким имуществом подчинено особому правилу.

Сделки по распоряжению недвижимостью, права на которую подлежат госрегистрации, совершаются с нотариально удостоверенного согласия второго супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Норма адресована именно случаю, когда объект оформлен на одного супруга, но является общим. Продавец — плательщик, чьё право зарегистрировано в ЕГРН, — может действовать только с нотариально удостоверенным согласием жены. Разговор продавца о том, что «раз он собственник по документам, согласие не нужно», этой нормой прямо опровергается.

Ключевой момент — сохраняется ли брак. Он прекращается не с подачи иска и не с первого заседания, а только со дня вступления решения суда в законную силу:

Брак, расторгаемый в органах записи актов гражданского состояния, прекращается со дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - со дня вступления решения суда в законную силу. 2. Расторжение брака в суде подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации актов гражданского состояния. Суд обязан в течение трех дней со дня вступления в законную силу решения суда о расторжении брака направить выписку из этого решения суда в орган записи актов гражданского состояния по месту государственной регистрации заключения брака. Супруги не вправе вступить в новый брак до получения свидетельства о расторжении брака в органе записи актов гражданского состояния по месту жительства любого из них или по месту государственной регистрации заключения брака. (В редакции Федерального закона от 12.11.2012 № 183-ФЗ)
— п. 1 ст. 25 СК РФ

Факты клиента: иск подан, но решения нет, первое заседание перенесено. Значит, брак юридически продолжается, жена остаётся супругом и режим совместной собственности действует. Поэтому нотариус прав: без нотариального согласия жены ни основную сделку, ни сделку по доле он удостоверить не может. Важный практический вывод: позиция «развод уже идёт, поэтому согласие не нужно» юридически несостоятельна, пока решение суда не вступило в силу. Дата, с которой согласие перестанет требоваться, — день вступления решения в законную силу (и до этого момента — регистрация расторжения уже не имеет значения для распоряжения).

Вывод по вопросу: нотариальное согласие супруги на продажу квартиры и доли обязательно, поскольку на дату сделки брак не прекращён. Отсутствие решения суда и идущий бракоразводный процесс значения не имеют — они не отменяют режим совместной собственности и требование п. 3 ст. 35 СК РФ.

Можно ли продать без согласия жены и каковы риски

Продавец будет ссылаться на презумпцию согласия супруга. Она действительно существует, но действует лишь как общее правило и по прямому указанию закона не распространяется на недвижимость и нотариальные сделки:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Для вас это означает: «проскочить» без согласия по презумпции не получится — квартира и доля подпадают под специальное правило п. 3. Более того, отсутствие согласия при обязательной нотариальной форме влечёт ничтожность сделки:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

И даже если представить, что сделку каким-то образом оформят, она остаётся оспоримой по требованию супруги, не давшей согласия:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Важно и то, что вы теперь знаете о несогласии жены. Это лишает вас позиции «добросовестного покупателя, положившегося на ЕГРН». Регистрация права — единственное доказательство существования права, но её можно оспорить только в суде:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— п. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Особый риск по второму объекту — доля в другом жилье. Помимо согласия жены, здесь действует преимущественное право покупки других содольщиков, и их тоже нужно известить:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Вывод по вопросу: продать квартиру и долю без нотариального согласия жены нельзя. Игнорирование этого требования при обязательной нотариальной форме ведёт к ничтожности сделки, а при отсутствии согласия третьего лица — к её оспоримости по иску жены в течение года и к утрате вами статуса добросовестного приобретателя. Единственный корректный путь — нотариальное согласие либо прекращение брака (вступление решения суда в силу) до сделки, а по доле — ещё и соблюдение преимущественного права содольщиков.

Что делать покупателю при отказе жены и как защитить задаток

Определяющим для судьбы задатка будет вопрос, чья сторона отвечает за неисполнение договора. Если сделка не состоится из-за того, что продавец не смог обеспечить нотариальное согласие супруги, ответственность лежит на продавце:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

Для вас это означает: невозможность продажи из-за отказа жены — это неисполнение со стороны продавца, поэтому вы вправе требовать возврата задатка в двойном размере, а также убытков сверх этой суммы. Если же стороны просто прекратят обязательство по соглашению, закон требует вернуть задаток в одинарном размере:

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 381 ГК РФ

Если продавец удержит деньги без основания (например, сделку расторгли, а он их не возвращает), он обязан вернуть их как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Ключевая развилка — как оформлен ваш платёж. Если в договоре он назван именно «задатком», работают правила ст. 381 ГК РФ и при вине продавца вы вправе требовать двойную сумму. Если это аванс (предоплата), задатковые последствия не применяются, и возвращается уплаченная сумма; тогда дополнительные потери можно покрывать убытками и процентами. Поэтому проверьте буквальную формулировку в договоре и расписке. Также вы вправе расторгнуть договор и требовать возврата средств, если продавец не способен передать вам свободный от притязаний жены объект.

Вывод по вопросу: отказ жены сам по себе сделку «не убивает» — нотариальная сделка без её согласия не может быть удостоверена, поэтому договор не может быть исполнен по вине продавца. Тогда задаток подлежит возврату, а при вине продавца — в двойном размере; если стороны расторгают договор по соглашению, возвращается одинарная сумма. Дополнительно вы можете взыскать убытки (в том числе расходы на оформление) и проценты на удерживаемую сумму. Если платёж оформлен как аванс, а не задаток, — двойная сумма не применяется, а удержанные деньги взыскиваются как неосновательное обогащение.

Процедурная сторона: почему нотариус требует согласие и какие есть развилки

Нотариус при удостоверении сделки обязан проверить её законность, включая наличие у сторон права на её совершение. Поэтому он проверяет семейное положение продавца и считает отсутствие согласия супруги препятствием:

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 163 ГК РФ

Из этой нормы следует, что проверка — прямая обязанность нотариуса, а ваша сделка по отчуждению недвижимости в любом случае затрагивает интересы супруга, поэтому его требование основано на законе, а не на произволе. Самостоятельно «проскочить» мимо этой проверки не получится.

Развилки, которые здесь важны:
— если решение суда о расторжении брака вступит в силу до сделки, продавец перестаёт быть супругом, и согласие жены не требуется (п. 1 ст. 25 СК РФ) — законный «чистый» вариант;
— если имеется брачный договор либо объект получен по безвозмездной сделке/до брака, он может быть личным имуществом продавца, и согласие не требуется (п. 1 ст. 36 СК РФ), — но это должно быть подтверждено документами, иначе действует ст. 34 СК РФ;
— если имущественный спор уже рассматривается судом, разумно, чтобы продавец представил нотариусу и покупателю определение суда о разделе имущества либо иной документ, подтверждающий, что притязания жены не затрагивают объект;
— если жена отказывается систематически, вопрос решается не устным спором с продавцом, а через суд (иск о разделе имущества либо иск покупателя к продавцу о расторжении и возврате средств).

По доле во втором объекте дополнительно действует обязательная нотариальная форма сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость; даже без согласия жены такая сделка не может быть оформлена в простой письменной форме.

Что можно сделать покупателю уже сейчас: (1) письменно зафиксировать отказ продавца обеспечить согласие (претензия с требованием возврата задатка и расторжения договора либо предоставления нотариального согласия в срок); (2) сохранить доказательства — договор, расписку о задатке, переписку, сведения о семейном положении продавца; (3) при отказе от сделки — в суде требовать возврата (при вине продавца — двойной суммы), убытков и процентов. Спор о расторжении договора и взыскании денег рассматривает районный суд по месту жительства ответчика (общее правило подсудности).

Вывод по вопросу: нотариус действует в рамках закона, его проверка обязательна, и обойти её нельзя. Для покупателя разумная стратегия — не двигать сделку без ясности по согласию либо по расторжению брака, зафиксировать отказ продавца, а при срыве требовать возврата задатка (при вине продавца — в двойном размере) и убытков. Если брак будет расторгнут до сделки или объект признан личным имуществом продавца, согласие не потребуется.

Риски покупателя и исполнение денежного требования к продавцу

Договор купли-продажи обязывает продавца передать вещь свободной от прав третьих лиц, а покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора при нарушении этого условия:

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
— ст. 460 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это самостоятельное основание защитить деньги: притязание супруги на квартиру — реальное право третьего лица, о котором продавцу известно, и покупатель вправе через расторжение договора вернуть свои средства, а не ждать, пока жена оспорит сделку.

Если продавец не возвращает полученное по сделке, деньги взыскиваются как неосновательное обогащение, независимо от того, чьим поведением оно вызвано:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Отсюда рекомендация на будущее: в претензии к продавцу прямо квалифицировать переданную сумму именно как задаток (со ссылкой на соответствующее условие договора) и заявить требование о двойной сумме; если договор уже расторгнут, требовать возврата неосновательного обогащения и процентов на сумму удержания. Важно: при наличии спора по вине продавца покупатель может взыскать и понесённые реальные расходы (оценка, оформление, госпошлины).

Риски, которые нужно зафиксировать в решении по сделке:
— чистый риск — оспаривание покупки женой по правилам ст. 173.1 ГК РФ и ст. 35 СК РФ, с утратой вами статуса добросовестного приобретателя из-за знания о несогласии;
— риск по доле — преимущественное право содольщиков (ст. 250 ГК РФ) и обязательное нотариальное удостоверение при отчуждении доли;
— риск затягивания сделки из-за бракоразводного процесса, который может затягивать раздел имущества.

Вывод по вопросу: риски покупателя состоят в оспоримости сделки по иску жены (год на оспаривание) и в отсутствии добросовестности из-за знания о её несогласии; при срыве сделки покупатель вправе требовать расторжения договора по ст. 460 ГК РФ, возврата задатка (при вине продавца — двойной суммы), а при удержании денег — их взыскания как неосновательного обогащения с процентами. Практически: не платить полную цену до получения нотариального согласия или до вступления в силу решения суда о расторжении брака.

Что подтверждает режим имущества и срок оспаривания сделки

Распоряжение общим имуществом осуществляется по обоюдному согласию супругов — это базовое правило, из которого и вытекает требование нотариуса:

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 1 ст. 35 СК РФ

Какие документы подтверждают режим имущества и помогут вам оценить сделку: (1) выписка из ЕГРН — фиксирует запись о праве и дату её внесения; (2) документы о браке — устанавливают, что объект приобретён в браке; (3) договор, на основании которого продавец приобрёл объект (дата, цена, источник оплаты); (4) сведения об отсутствии брачного договора или соглашения о разделе — именно они могут изменить законный режим. Отсутствие брачного договора означает действие общего правила ст. 34 СК РФ.

Исключение из общего правила — когда объект получен продавцом по безвозмездной сделке (дар, наследство) или принадлежал ему до брака; тогда это его личное имущество, и согласие жены не требуется:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Для вас это означает: если бы продавец доказал, что квартира или доля приобретены на безвозмездно полученные им личные средства или достались в дар/наследство, согласие жены не требовалось бы. Но по описанным вами фактам объекты куплены в браке за общие доходы, то есть действует режим совместной собственности (ст. 34 СК РФ), и развилка «личное имущество» для вас, скорее всего, не работает.

Срок, в течение которого жена может оспорить сделку, совершённую без её согласия, — один год, и он течёт со дня, когда она узнала или должна была узнать о сделке:

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Вывод по вопросу: режим имущества подтверждается выпиской из ЕГРН, документами о браке и договором приобретения, а также отсутствием брачного договора/соглашения о разделе; сделка, совершённая без нотариального согласия жены, может быть оспорена ею в течение одного года со дня, когда ей стало о ней известно. Пока брак не расторгнут вступившим в силу решением суда, согласие супруги на продажу квартиры и доли обязательно, и оспаривание для вас реально.