Может ли строящаяся квартира не делиться при разводе, если ипотека оформлена на жену, а платежи вносит только она, а муж — поручитель?

Является ли право по ДДУ на строящуюся квартиру общим имуществом и можно ли исключить её из раздела

Строящаяся квартира приобретена в браке, поэтому по общему правилу режим совместной собственности возникает независимо от того, на чьё имя оформлен кредит и с чьей карты вносились платежи.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Оплата только с вашей карты сама по себе не превращает объект в вашу личную собственность: закон прямо указывает, что имущество, нажитое в браке, является общим «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства». Право требования по ДДУ — это тоже имущественное право, нажитое в браке за счёт общих доходов. Исключением была бы покупка на ваши личные средства (полученные до брака, в дар, по наследству) — тогда применялась бы ст. 36 СК РФ и объект в раздел не попадал бы. Поэтому вам нужно документально доказать источник платежей: если это ваша зарплата в браке — она относится к общим доходам (п. 2 ст. 34 СК РФ).

Отсутствие зарегистрированного права собственности не мешает разделу — делится имущественное право (требование) по ДДУ, а не готовый объект.

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 1, 3, 7 ст. 38 СК РФ

Раздел возможен «как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов». Пункт 3 ст. 38 СК РФ позволяет суду передать имущество одному супругу с присуждением другому денежной компенсации — это ваш главный инструмент: платить одному и получить денежную компенсацию с вас. Отмечу и п. 7 ст. 38 СК РФ — трёхлетний срок исковой давности к требованию о разделе (он течёт не со дня развода, а со дня, когда вы узнали о нарушении права).

Вывод: полностью «исключить» строящуюся квартиру из раздела, скорее всего, не удастся — она является общим имуществом (п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 38 СК РФ), так как куплена в браке и оплачена из ваших доходов, а доходы в браке общие. Реально достижимые варианты: (1) если докажете, что все платежи сделаны вашими личными средствами (добрачные, подарок, наследство) — объект признаётся вашим личным и в раздел не входит (ст. 36 СК РФ); (2) если это не доказано — суд делит, но может отступить от равенства долей в вашу пользу по п. 2 ст. 39 СК РФ (двое детей с вами, платежи несёте вы), либо оставить квартиру вам с денежной компенсацией мужу (п. 3 ст. 38 СК РФ).

Отступление от равенства долей в пользу жены при двух детях и единоличной оплате

По общему правилу доли равны, но суд вправе отступить от равенства в вашу пользу.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
   — п. 1, 2, 3 ст. 39 СК РФ

Пункт 2 ст. 39 СК РФ прямо называет основанием для отступления «интересы несовершеннолетних детей» — у вас двое детей 6 и 3 лет, оба остаются с вами. Это самостоятельное и сильное основание. Дополнительно суд учитывает «заслуживающий внимания интерес одного из супругов», в том числе случаи, когда другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам. Неофициальный доход мужа, не подтверждаемый документально, и его уклонение от платежей по ипотеке работают именно в эту логику. Пункт 3 ст. 39 СК РФ: общие долги распределяются пропорционально присуждённым долям — то есть если вам отойдёт большая доля, на вас ляжет и большая часть кредита.

Вывод: вы вправе требовать от суда отступления от равенства долей в вашу пользу. Наиболее вероятный результат — вам присуждается больший размер доли (например, с учётом интересов двух детей и того, что платежи вносите только вы), а мужу — меньшая доля либо денежная компенсация. Каких-либо гарантированных процентов долей закон не устанавливает: размер отступления определяет суд.

Распределение ипотечного долга и статус мужа как поручителя

Кредит оформлен на вас, муж — поручитель. Формально должником перед банком остаётесь вы, и это ваш личный долг, однако он может быть признан общим, если деньги использованы на нужды семьи.

1. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.
   — п. 2 ст. 45 СК РФ

Пункт 2 ст. 45 СК РФ: взыскание обращается на общее имущество по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что всё полученное по обязательствам было использовано на нужды семьи. Кредит на строящуюся квартиру, в которой будет жить семья, — типичный случай использования на нужды семьи, поэтому суд, скорее всего, признает долг общим и распределит его между вами пропорционально долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Тогда «невыгодным» для вас будет не сам раздел, а то, что муж получит долю в объекте, а обязательство останется фактически на вас — поэтому важно добиваться либо отступления от равенства долей, либо денежной компенсации.

Если муж как поручитель когда-либо сам погасит часть кредита, он получит право требования к вам:

1. К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
   — п. 1 ст. 365 ГК РФ

Статья 365 ГК РФ даёт поручителю, исполнившему обязательство, право регресса к должнику — то есть к вам — с процентами и убытками. Это довод, который снижает риск того, что суд «обяжет» мужа платить: пока он поручитель и сам не платил, регресс у него не возникает, а требование банка адресовано вам как заёмщику.

Вывод: ипотечный долг по строящейся квартире, скорее всего, будет квалифицирован как общий (п. 2 ст. 45 СК РФ) и распределён пропорционально присуждённым долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Оформление кредита только на вас и поручительство мужа не освобождают его от имущественных претензий на объект, но и не делают его автоматически обязанным платить банку: должником перед банком остаётесь вы, а регресс к вам у мужа возникает лишь после того, как он сам внесёт платежи (ст. 365 ГК РФ).

Алименты при неподтверждённом (неофициальном) доходе мужа

Неофициальный доход — это не препятствие для алиментов, а основание для взыскания их в твёрдой сумме.

1. При отсутствии соглашения об уплате алиментов алименты на несовершеннолетних детей взыскиваются судом с их родителей ежемесячно в размере: на одного ребенка - одной четверти, на двух детей - одной трети, на трех и более детей - половины заработка и (или) иного дохода родителей. 2. Размер этих долей может быть уменьшен или увеличен судом с учетом материального или семейного положения сторон и иных заслуживающих внимания обстоятельств.
   — п. 1, 2 ст. 81 СК РФ

По ст. 81 СК РФ на двух детей по общему правилу взыскивается треть заработка и иного дохода. Но если доход не подтверждён, эта доля исчисляется от официально показанного дохода и часто оказывается мизерной. Именно на этот случай работает ст. 83 СК РФ:

1. При отсутствии соглашения родителей об уплате алиментов на несовершеннолетних детей и в случаях, если родитель, обязанный уплачивать алименты, имеет нерегулярный, меняющийся заработок и (или) иной доход, либо если этот родитель получает заработок и (или) иной доход полностью или частично в натуре или в иностранной валюте, либо если у него отсутствует заработок и (или) иной доход, а также в других случаях, если взыскание алиментов в долевом отношении к заработку и (или) иному доходу родителя невозможно, затруднительно или существенно нарушает интересы одной из сторон, суд вправе определить размер алиментов, взыскиваемых ежемесячно, в твердой денежной сумме или одновременно в долях (в соответствии со статьей 81 настоящего Кодекса) и в твердой денежной сумме. 2. Размер твердой денежной суммы определяется судом исходя из максимально возможного сохранения ребенку прежнего уровня его обеспечения с учетом материального и семейного положения сторон и других заслуживающих внимания обстоятельств.
   — п. 1, 2 ст. 83 СК РФ

Ст. 83 СК РФ прямо предусматривает твёрдую денежную сумму, если родитель имеет нерегулярный, меняющийся заработок и (или) иной доход, либо если у него отсутствует заработок, а также если взыскание в долях «невозможно, затруднительно или существенно нарушает интересы одной из сторон». Размер твёрдой суммы определяется «исходя из максимально возможного сохранения ребенку прежнего уровня его обеспечения» и с учётом материального и семейного положения сторон. Судебная практика (Обзор судебной практики ВС РФ от 13.05.2015) подтверждает: отсутствие постоянной работы — распространённое основание для взыскания алиментов в твёрдой сумме.

Вывод: вы вправе требовать алименты на двоих детей в твёрдой денежной сумме (ст. 83 СК РФ), поскольку официальный доход мужа не подтверждён и взыскание в долях затруднительно. Альтернативно можно просить алименты одновременно в долях и в твёрдой сумме. Достаточно приложить сведения о его фактическом образе жизни (имущество, расходы, вторая ипотека) — суд оценит материальное положение и определит сумму.**

Процедура развода: судебный порядок, подсудность, состав требований

Наличие общих несовершеннолетних детей исключает развод через ЗАГС.

1. Расторжение брака производится в судебном порядке при наличии у супругов общих несовершеннолетних детей, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 19 настоящего Кодекса, или при отсутствии согласия одного из супругов на расторжение брака. 2. Расторжение брака производится в судебном порядке также в случаях, если один из супругов, несмотря на отсутствие у него возражений, уклоняется от расторжения брака в органе записи актов гражданского состояния, в том числе отказывается подать заявление.
   — п. 1, 2 ст. 21 СК РФ

Пока есть общие несовершеннолетние дети (6 и 3 года), брак расторгается только в судебном порядке (п. 1 ст. 21 СК РФ). Пункт 2 ст. 24 СК РФ: суд обязан самостоятельно определить, с кем будут жить дети, с кого и в каком размере взыскиваются алименты, и по требованию — произвести раздел имущества. То есть вопрос о детях и алиментах суд решит даже без отдельного иска, а раздел имущества — только если вы заявите требование.

1. В случае, если отсутствует соглашение между супругами по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, а также в случае, если установлено, что данное соглашение нарушает интересы детей или одного из супругов, суд обязан: определить, с кем из родителей будут проживать несовершеннолетние дети после развода; определить, с кого из родителей и в каких размерах взыскиваются алименты на их детей; по требованию супругов (одного из них) произвести раздел имущества, находящегося в их совместной собственности;
   — п. 2 ст. 24 СК РФ

Если раздел затрагивает интересы третьих лиц (банка по ипотеке), суд может выделить его в отдельное производство — тогда развод пройдёт отдельно от раздела строящейся квартиры.

По подсудности: при отсутствии спора о детях развод подсуден мировому судье, но у вас спор о детях и раздел имущества превышает 50 000 руб., поэтому дело идёт в районный суд.

1. о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
   — п. 1 ст. 23 ГПК РФ

Ст. 29 ГПК РФ позволяет вам подать иск о разводе и алиментах по вашему месту жительства, так как при вас находятся несовершеннолетние дети (п. 4 ст. 29 ГПК РФ; аналогичное правило есть для алиментов по месту жительства истца).

Вывод: развод и требования о детях, алиментах и разделе имущества оформляются единым иском в районный суд по месту жительства мужа (ст. 28 ГПК РФ), но вы вправе подать по своему месту жительства — при вас несовершеннолетние дети (п. 4 ст. 29 ГПК РФ). Состав требований: расторжение брака, определение места жительства детей с вами, взыскание алиментов, раздел общего имущества и долгов.

Госпошлина

1. при подаче искового заявления о расторжении брака - 5000 рублей; 6) при подаче административного искового заявления об оспаривании (полностью или частично) нормативных правовых актов (нормативных актов) государственных органов, Центрального банка Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов, органов местного самоуправления, органов публичной власти федеральной территории "Сириус", государственных корпораций, должностных лиц, при подаче административного искового заявления об оспаривании ненормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации, а также при подаче административного искового заявления об оспаривании актов федеральных органов исполнительной власти, иных федеральных государственных органов, Центрального банка Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами: для физических лиц - 4000 рублей; для организаций - 20 000 рублей;
   — пп. 5 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

1. при подаче заявления по делам о взыскании алиментов - 150 рублей. Если судом выносится решение о взыскании алиментов как на содержание детей, так и на содержание истца, размер государственной пошлины увеличивается в два раза; 17) при подаче административного искового заявления о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок: для физических лиц - 300 рублей; для организаций - 6000 рублей; 18) при подаче административного искового заявления о присуждении компенсации за нарушение условий содержания под стражей, содержания в исправительном учреждении - 300 рублей; 19) при подаче апелляционной жалобы, частной жалобы, а также при подаче кассационной жалобы на судебный приказ: для физических лиц - 3000 рублей; для организаций - 15 000 рублей; 20) при подаче кассационной жалобы: для физических лиц - 5000 рублей; для организаций - 20 000 рублей; 21) при подаче кассационной или надзорной жалобы в Верховный Суд Российской Федерации, а также жалобы на определение судьи Верховного Суда Российской Федерации об отказе в передаче кассационной или надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании: для физических лиц - 7000 рублей; для организаций - 25 000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2. Положения настоящей статьи применяются с учетом положений статьи 333 20 настоящего Кодекса.
   — пп. 16 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Госпошлина за иск о расторжении брака — 5000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). За требование о взыскании алиментов — 150 руб. (пп. 16 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). За требование о разделе квартиры госпошлина рассчитывается как за имущественный иск от цены иска (стоимости вашей доли объекта) по шкале пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Вывод: при подаче иска закладывайте не менее 5000 руб. за развод и 150 руб. за алименты; госпошлина за раздел считается отдельно от цены требования.

Ипотека и залог: сохранение обременения и необходимость согласия банка

Раздел строящегося объекта не «сбрасывает» залог банка.

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
   — п. 1, 3 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Пункт 1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке»: тот, кто приобретает заложенное имущество, «становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке». Пункт 3: залог сохраняет силу независимо от нарушений правил перехода. Это значит, что раздел права по ДДУ и определение долей не отменяют обременение в пользу банка; банк останется залогодержателем.

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Пункт 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»: заложенное имущество может быть отчуждено лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Поэтому любые операции по передаче доли мужу или её отчуждению требуют согласия банка; само по себе решение суда о разделе — это ещё не изменение кредитного договора.

Перевод долга на другое лицо (например, попытка «переписать» кредит на мужа) возможен только с согласия кредитора, иначе ничтожен:

1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
   — п. 2 ст. 391 ГК РФ

Вывод: залог банка сохранится на строящейся квартире независимо от раздела (п. 1, 3 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке»), а изменение кредитного договора или перевод долга без согласия банка невозможны (п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», п. 2 ст. 391 ГК РФ). Поэтому раздел права по ДДУ между вами и мужем следует оформлять с участием банка; иначе обременение останется, но управлять объектом и распоряжаться долей без согласия банка не получится.

Если суд включит квартиру в раздел: что делать (компенсация и защита жилья)

Если суд признает объект общим и присудит мужу долю, ключевые инструменты — денежная компенсация и учёт интересов детей.

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 1, 3, 7 ст. 38 СК РФ

Пункт 3 ст. 38 СК РФ позволяет передать объект одному супругу с присуждением другому денежной или иной компенсации. Пункт 7 ст. 38 СК РФ: срок исковой давности по требованию о разделе — три года с момента нарушения права, что даёт вам пространство для манёвра.

По защите жилья от взыскания банка: обратите внимание, что исполнительский иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ)не действует в отношении квартиры, являющейся предметом ипотеки — это прямо отмечено в Постановлении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 5-П. То есть при просрочке банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Вывод: при включении строящейся квартиры в раздел добивайтесь либо отступления от равенства долей (п. 2 ст. 39 СК РФ), либо передачи объекта вам с денежной компенсацией мужу (п. 3 ст. 38 СК РФ). Учитывайте, что на ипотечное жильё исполнительский иммунитет единственного жилья не распространяется и при просрочке возможна его реализация.**

Исковая давность по требованию о разделе

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 1, 3, 7 ст. 38 СК РФ

Пункт 7 ст. 38 СК РФ устанавливает трёхлетний срок исковой давности к требованиям о разделе имущества после расторжения брака. По общему правилу п. 1 ст. 200 ГК РФ этот срок течёт со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права, а не автоматически со дня развода.

Вывод: требование о разделе общего имущества (включая право по ДДУ) можно заявить в течение трёх лет после расторжения брака (п. 7 ст. 38 СК РФ); течение срока начинается со дня, когда вы узнали о нарушении права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Целесообразно заявить раздел одновременно с разводом, чтобы не возвращаться к спору отдельно.

Что делать, если муж согласен — соглашение о разделе и его форма

Закон допускает добровольный вариант, но с существенной формальностью.

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 1, 3, 7 ст. 38 СК РФ

По п. 2 ст. 38 СК РФ раздел возможен по соглашению сторон, но соглашение о разделе общего имущества, нажитого в браке, должно быть нотариально удостоверено. Это более простой путь, чем суд: если муж соглашается, что строящаяся квартира (или большая её доля) остаётся вам, стороны оформляют нотариальное соглашение, и суд не делит объект.

Вывод: если муж согласен, оформите нотариальное соглашение о разделе (п. 2 ст. 38 СК РФ) — оно позволит закрепить объект за вами и распределить ипотечный долг без судебного спора; одновременно с банком решается вопрос о сохранении залога (ст. 37, 38 ФЗ «Об ипотеке»). Если согласия нет — работает судебный порядок с отступлением от равенства долей и компенсацией.

Денежные последствия: проценты, компенсация, регресс, возврат неосновательного обогащения

Оплата ипотеки только вами при сохранении объекта в общей собственности порождает денежные требования к мужу.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если суд распределит долг между супругами пропорционально долям (п. 3 ст. 39 СК РФ), а вы продолжите единолично вносить платежи по общей части долга, приходящейся на мужа, эти суммы могут быть взысканы с него как с лица, уклонившегося от исполнения денежного обязательства, с процентами по ключевой ставке Банка России (ст. 395 ГК РФ). Это же правило действует при просрочке выплаты присуждённой вам денежной компенсации.

1. К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.
   — п. 1 ст. 365 ГК РФ

По ст. 365 ГК РФ поручитель, исполнивший обязательство, получает право регресса к должнику «с процентами» и возмещением убытков. Для вас это работает двояко: (1) если муж как поручитель будет вынужден платить банку, он получит регресс к вам — поэтому важно зафиксировать присуждённые доли и распределение долга в решении суда; (2) напротив, если вы платите по общей части долга за мужа, вы вправе требовать с него эти суммы с процентами.

Дополнительно действует общее правило о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ): если вы вносили платежи, а доля в объекте в итоге распределена так, что часть ваших платежей пошла на покрытие доли мужа, он неосновательно сберёг имущество за ваш счёт и обязан вернуть неосновательно сбережённое (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

При этом денежная компенсация при разделе прямо предусмотрена семейным законодательством:

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 1, 3, 7 ст. 38 СК РФ

Вывод: ваше единоличное внесение ипотечных платежей не «пропадает» — оно даёт вам денежные требования к мужу: возврат уплаченного за его долю (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), проценты при просрочке (п. 1 ст. 395 ГК РФ), а при разделе — денежную компенсацию с мужа (п. 3 ст. 38 СК РФ). Соберите выписки со своей карты как доказательство платежей: они послужат основанием и для отступления от равенства долей, и для взыскания уплаченных сумм.