Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Раздел имущества при разводе

Как выкупить доли в квартире у бывшей жены и несовершеннолетних детей после развода, если использовался материнский капитал?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте бывшей жене письменное согласие на выкуп только её доли по ст. 250 ГК РФ.
  2. 2
    От выкупа долей детей откажитесь: отчуждение их недвижимости законом не допускается.
  3. 3
    Не подписывайте договор, где мать действует за детей: это конфликт интересов.
  4. 4
    Оформите сделку по доле жены нотариально — это обязательное требование.descriptionДоговор купли-продажи доли квартиры
  5. 5
    Зарегистрируйте переход доли в Росреестре через нотариуса.
  6. 6
    При отказе жены продать вам долю — требуйте перевода прав покупателя в суде.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на квартиру с указанием долей всех четырёх собственников.
  • Письменное извещение бывшей жены о продаже её доли с ценой и условиями.
  • Письменное согласие или отказ органа опеки на отчуждение долей детей.
  • Если орган опеки установит противоречие интересов и назначит отдельного представителя: Документ о назначении органом опеки отдельного представителя интересов детей.
  • Доказательства улучшения имущественного положения детей взамен отчуждаемых долей.
  • Нотариально удостоверенный договор купли-продажи долей.

  • Сроки и риски

    • Выкуп доли бывшей жены возможен: у вас преимущественное право покупки как участника долевой собственности.
    • Мать не вправе представлять детей в сделке с их отцом — это сделка с близким родственником законного представителя.
    • Орган опеки вправе назначить отдельного представителя детям при противоречии интересов с матерью.
    • Разрешение опеки на отчуждение долей детей в вашу пользу без равноценного имущества им вряд ли будет выдано.
    • Сделка с нарушением этих требований может быть признана недействительной.

  • Чего не делать

    • Не рассчитывайте, что мать подпишет сделку за детей — это прямо запрещено при конфликте интересов.
    • Не оформляйте выкуп долей детей без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
    • Не полагайтесь на согласие опеки, если детям не предоставляется равноценное жильё взамен.
    • Не заключайте сделку только с матерью по долям детей — её подпись за них недействительна.
    • Не игнорируйте преимущественное право других участников при покупке доли жены.
    • Не совершайте сделку с долями без нотариального удостоверения — она будет ничтожной.

  • Когда нужен адвокат

    • Выкуп долей детей: нужен адвокат — отчуждение допускается лишь в исчерпывающих случаях по ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ.
    • Мать не вправе представлять детей в сделке с их отцом — прямой запрет п. 3 ст. 37 ГК РФ.
    • Нотариальное удостоверение сделки с долями обязательно (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) — нотариус проверит законность.
    • Спор о выкупе долей детей против воли матери — судебный, с риском оспаривания сделки.

  • Альтернативные пути

    • Откажитесь от выкупа долей детей: оформите с бывшей женой только её 48%.
    • Вместо выкупа долей детей предложите жене выкупить вашу долю — вы получите деньги, дети сохранят жильё.
    • Договоритесь о разделе квартиры по соглашению: вы получаете иную недвижимость или компенсацию, дети — доли без отчуждения.
    • Рассмотрите выкуп долей детей только при перемене их места жительства с предоставлением равноценного жилья.
    • При конфликте интересов просите орган опеки назначить отдельного представителя детям по п. 2 ст. 64 СК РФ.
    • Учтите: сделка с долями детей без разрешения опеки и при конфликте интересов может быть признана недействительной.

  • Что уточнить, чтобы ответ стал точнее

    • Каков источник средств выкупа и планируемая цена выкупа детских долей — рыночная или иная
    • Не обременена ли квартира ипотекой/залогом, не является ли она единственным жильём детей

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

После развода суд разделил квартиру, приобретённую с использованием материнского капитала, между бывшими супругами и двумя несовершеннолетними детьми: по 48% каждому из родителей и по 2% каждому ребёнку. Дети проживают с матерью. Бывшая жена желает продать свою долю бывшему мужу, а он настаивает на одновременном выкупе также долей детей. Возникают правовые вопросы: возможно ли отчуждение долей несовершеннолетних, требуется ли разрешение органа опеки, может ли мать как законный представитель подписывать договор от имени детей при продаже долей их отцу, и допускается ли такое отчуждение в принципе.

По вопросу о необходимости разрешения органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетних:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

По вопросу о том, может ли мать представлять детей в сделке с их отцом:

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
— п. 2 ст. 64 СК РФ

По вопросу о допустимости отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетнего:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
— ч. 1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

По вопросу о преимущественном праве покупки доли:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

По вопросу о нотариальном удостоверении сделки:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

По вопросу о последствиях сделки, нарушающей требования закона:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Выкуп доли бывшей жены возможен: она вправе продать свою долю, а вы как участник долевой собственности имеете преимущественное право покупки. Однако выкуп долей несовершеннолетних детей в описанной ситуации маловероятен. Отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего допускается только в исчерпывающих случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ, и ни один из них в описанной ситуации прямо не подтверждён, поэтому выкуп долей детей возможен лишь при доказательстве того, что сделка отвечает интересам детей (например, при перемене места жительства подопечного или в исключительных случаях). Кроме того, мать как законный представитель не вправе представлять детей в сделке с их отцом, поскольку это сделка между подопечным и близким родственником законного представителя, что прямо запрещено п. 3 ст. 37 ГК РФ. Орган опеки вправе, а при установлении противоречий между интересами родителей и детей обязан назначить отдельного представителя для защиты интересов детей, но даже при этом разрешение на отчуждение их долей в пользу отца без предоставления детям равноценного имущества в собственность вряд ли будет выдано, так как это влечёт уменьшение имущества несовершеннолетних. Сделка, совершённая с нарушением этих требований, может быть признана недействительной (оспоримой или ничтожной в зависимости от обстоятельств), в частности по п. 2 ст. 168 ГК РФ при посягательстве на охраняемые законом интересы несовершеннолетних.