Нужно ли повторное согласие бывшего мужа на продажу долей детей и будет ли налог при продаже квартиры за 10 млн, купленной за 4 млн, если это единственное жилье и взамен покупается квартира за 11 млн?

Нужно ли снова брать согласие бывшего мужа и разрешение опеки на продажу долей детей

Квартира находится в долевой собственности вас и двух несовершеннолетних детей (9 и 15 лет). Доли детей — это их личное имущество, отчуждаемое только под контролем органа опеки и с соблюдением правил о представительстве несовершеннолетних.

Сначала о представительстве. Дети разного возраста, и для них действуют разные режимы дееспособности. Для младшего (9 лет) сделки совершаются от его имени родителями:

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Старший ребёнок (15 лет) совершает сделки сам, но с письменного согласия законных представителей:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Из обеих норм следует: мать — один из законных представителей — распоряжается детскими долями не свободно, а через правила о распоряжении имуществом подопечных. Эти правила установлены ст. 37 ГК РФ, на которую прямо ссылается п. 1 ст. 28 ГК РФ:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Теперь о ключевом требовании — разрешении органа опеки. Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному (несовершеннолетнему), допускается только в исчерпывающих случаях и лишь с предварительного разрешения органа опеки:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— ч. 1, 2 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для вашей ситуации важна законная цель — «отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного» (п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ). Продажа старой квартиры с одновременным приобретением новой квартиры, где детям выделяются доли не меньше прежних, — это именно перемена места жительства в интересах детей. Орган опеки выдаёт письменное разрешение либо мотивированный отказ в течение 15 дней, а любой отказ можно оспорить в суде:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Действует ли согласие отца, данное два года назад при покупке? Нет, не «переходит» на новую сделку. Согласие законного представителя (в том числе письменное согласие, которое отец давал нотариусу при покупке) — это одобрение конкретной сделки по конкретному объекту на конкретных условиях. Оно давалось на приобретение квартиры два года назад и не является полномочием на будущее отчуждение долей детей. Для новой сделки — продажи квартиры с долями детей — потребуется отдельное, новое согласие второго законного представителя (отца) на отчуждение имущества детей.

Однако личная явка отца не нужна: согласие он может оформить у нотариуса в своём городе (нотариально удостоверенное согласие законного представителя), и этот документ вы передадите в орган опеки и в сделку. Это прямо вытекает из конструкции представительства (нотариальная доверенность/согласие заменяет личное присутствие) — норма ст. 182 ГК РФ и ст. 185.1 ГК РФ, уже установленная в ранее отвеченных близких вопросах.

Риск при игнорировании. Если сделка по отчуждению долей детей будет заключена без предварительного разрешения органа опеки, орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о её расторжении, а при расторжении имущество возвращается детям, убытки возмещаете вы как опекун:

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: прежнее согласие отца на новую сделку не действует — его нужно оформить заново (нотариально, в его городе, без личной явки). Предварительное разрешение органа опеки на продажу детских долей обязательно и оформляется на новую сделку — с одновременным показом опеке, что в новой квартире детям выделяются доли не хуже прежних. Это и есть осознанное действие в интересах детей, на котором держится вся конструкция «продал-купил в один день».

Заплатите ли вы НДФЛ при продаже квартиры за 10 млн руб. при покупке новой за 11 млн руб.

Сначала общая рамка. Доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, только если объект находился в собственности непрерывно в течение минимального предельного срока владения:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

У вас квартира в собственности два года. По общему правилу минимальный срок — 5 лет:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Трёхлетний срок применяется лишь в перечисленных случаях (наследство/дарение от близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё). Подпункт о «единственном жилье»:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Важно: в вашем случае квартира хотя и единственное жильё, но срок владения три года ещё не истёк (прошло два года). Поэтому по подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ освобождение по «единственному жилью» вам пока недоступно — нужно подождать до трёх лет владения либо воспользоваться специальным правилом для семей с детьми.

Специальное правило для семей с детьми — ваша основная льгота. Для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ независимо от срока владения при одновременном соблюдении ряда условий:

2.1. Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Условия, которые в вашем случае выполняются: у вас двое детей 9 и 15 лет (не достигли 18 лет); в том же календарном году, в котором регистрируется продажа, либо не позднее 30 апреля следующего года вы приобретаете новое жильё (покупка в один день — выполняется); общая площадь (или кадастровая стоимость) приобретаемой квартиры с учётом долей вас и детей превышает площадь (кадастровую стоимость) проданной (у вас 11 млн > 10 млн — условие по стоимости выполняется); кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн руб.; на дату регистрации перехода права собственности вам, супругу и несовершеннолетним детям не принадлежит в совокупности более 50% в ином жильё с большей площадью/стоимостью, чем приобретаемое (вы пишете, что иного жилья нет — условие выполняется).

Отдельная норма прямо распространяет освобождение и на доходы детей от продажи их долей, если доли проданы одновременно с вашей долей:

Если доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение, полученный налогоплательщиком, освобождается от налогообложения на основании настоящего пункта, доходы от продажи долей в таком жилом помещении, полученные его детьми (в том числе усыновленными) и подопечными, также освобождаются от налогообложения
— абз. 9 п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (освобождение доходов детей при одновременной продаже)

Это ровно ваш сценарий «двойной сделки в один день» — продажа всех трёх долей одновременно. Следовательно, при соблюдении всех условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ ни ваш доход от продажи своей доли, ни доходы детей от продажи их долей не облагаются НДФЛ вовсе, и декларацию 3-НДФЛ на доход от продажи в связи с освобождением подавать не требуется.

Резервная ветка — если по какой-то причине условия п. 2.1 не соблюдены (например, орган опеки потребует отложить покупку, или новая квартира окажется меньше по площади, или кадастровая стоимость проданной превысит 50 млн руб., или на дату сделки у семьи окажется иное жильё). Тогда действуют общие правила ст. 220 НК РФ, и налог считается по долям. По своей доле вы вправе выбрать: фиксированный вычет 1 млн руб. либо уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение. Поскольку вы покупали квартиру за 4 млн руб. и делили доли, расходы на приобретение приходятся на каждую долю пропорционально её размеру:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (вычет 1 млн руб.)

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (см.
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (расходы вместо вычета)

При цене продажи 10 млн и расходах на приобретение 4 млн облагаемая разница составит 6 млн руб., а с неё НДФЛ по ставке 13% — до 780 тыс. руб. (если применять расходы), либо меньше при вычете 1 млн руб. (налог с 9 млн — 1,17 млн руб.; расходы выгоднее). Налог уплачивается каждым собственником со своей доли дохода (вы — за себя как законный представитель и за детей).

Одновременно у вас есть неиспользованный имущественный вычет на приобретение нового жилья:

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (вычет на приобретение)

Вычет на приобретение предоставляется в размере фактических расходов, но не более 2 млн руб., и им вы не пользовались. Этот вычет — самостоятельный механизм, который уменьшает налоговую базу по доходам, облагаемым по ставке 13%, и может зачесть (покрыть) НДФЛ с дохода от продажи в том же году, если такой налог возникнет. Однако при полном освобождении по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (а оно у вас складывается) вычет на приобретение не понадобится — налога не будет.

Вывод: при соблюдении условий п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ налог при продаже не уплачивается и доход декларировать не нужно — вы подпадаете под освобождение для семей с двумя детьми, поскольку продаёте и покупаете в один год, новая квартира дороже и больше проданной, иного жилья нет, а доли продаются одновременно. Если же какое-то условие не выполнится, наступает резервная ветка: налог считается с разницы (10 млн — 4 млн = 6 млн), уменьшается за счёт неиспользованного вычета на приобретение (до 2 млн), и подаётся декларация 3-НДФЛ с уплатой налога не позднее 15 июля следующего года.