Может ли муж претендовать на долю в новой квартире, если даст нотариальное согласие, и нужно ли выделять доли детям при продаже квартиры с маткапиталом

Принадлежит ли старая квартира только вам и может ли муж претендовать на неё

Квартира куплена в 2019 г. до брака и оформлена только на вас. Законный режим имущества супругов — совместная собственность, но он распространяется лишь на нажитое во время брака.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Это значит: то, что приобретено за счёт общих доходов супругов и общих выплат в браке, становится общим, независимо от того, на кого оформлено. Но ваша квартира приобретена до брака — на неё этот режим сам по себе не распространяется.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
   — ст. 256 ГК РФ, п. 2

Для вас это ключевое: имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак, — его личное. Однако здесь есть оговорка — ст. 256 ГК РФ допускает признание личного имущества общей собственностью, если в течение брака за счёт общего имущества были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капремонт, реконструкция, переоборудование). Поэтому единственный реальный риск для вас — не сам факт платежей по ипотеке в браке, а возможность мужа доказать существенное улучшение (ремонт, перепланировка) за счёт общих средств сверх обычных платежей.

Также включается второй, более важный для практики пласт: пользуясь семейным капиталом на первоначальный взнос, вы сами наделили жильё особым правовым режимом (см. блок про маткапитал), и уже в силу закона оно не может оставаться сугубо вашей единоличной собственностью.

Вывод. Старая квартира — ваше личное имущество (п. 1 ст. 36 СК РФ, п. 2 ст. 256 ГК РФ), и как таковое разделу как совместно нажитое не подлежит. Муж претендовать на долю в ней не вправе, если только не докажет значительное увеличение её стоимости за счёт общих средств (капремонт/реконструкция). Но оговорка про маткапитал и интересы детей сохраняется и имеет приоритет — см. соответствующий блок.

Станет ли новая квартира общей собственностью мужа и закроет ли спор нотариальное «согласие»

Покупка новой квартиры в браке — это уже другой режим. Здесь работает презумпция общности.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

То есть «оформление на ваше имя» само по себе ничего не решает: любое имущество, нажитое в браке, считается общим, независимо от того, на кого оформлено. Какая-то часть новой квартиры (в той доле, в которой она будет оплачена общими деньгами, включая платежи по ипотеке из общего бюджета) превратится в совместную собственность.

Отдельно стоит учесть: п. 1 ст. 34 СК РФ прямо относит к общему имуществу вещи, «приобретённые за счёт общих доходов супругов», а не только расходование формально общих взносов.

И вот главное про обещание мужа. Простое нотариальное «согласие, что он не имеет отношения к сделке и не претендует» — это одностороннее волеизъявление одного лица на конкретную сделку, а не изменение законного режима имущества. Режим имущества супругов меняется только в форме, специально предусмотренной СК РФ:

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— ст. 40 СК РФ, п. 3

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
   — п. 2 ст. 35 СК РФ

Вернёмся к вашему вопросу — «закроет ли согласие». Договорный режим (раздельная собственность и определение, чьим имуществом будет квартира) устанавливается брачным договором или соглашением о разделе общего имущества, а не разовым «согласием». Поскольку п. 1 ст. 42 СК РФ позволяет распространить брачный договор на «будущее имущество», правильно оформленный брачный договор заранее объявит новую квартиру вашей личной собственностью — вне зависимости от того, что она куплена в браке.

Пока такого договора или соглашения о разделе нет, нотариальное согласие сделку защитить не сможет: режим общей собственности на приобретённую квартиру остаётся законным, и оно не помешает мужу впоследствии требовать раздела. Более того, п. 3 ст. 35 СК РФ требует нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку по распоряжению недвижимостью именно тогда, когда она является общим имуществом; если же вы настаиваете, что квартира — не общее имущество, то и поле для такого согласия исчезает — возникает логическое противоречие: вы либо считаете квартиру общей (и тогда согласие нужно), либо личной (и тогда его выдача юридически излишня и защитного эффекта не даёт).

Вывод. Если вы хотите, чтобы новая квартира (или её часть) гарантированно осталась лично вашей и муж не мог бы её разделить, простое нотариальное согласие этого НЕ решит. Нужен либо брачный договор с режимом раздельной собственности на будущее/имеющееся имущество (ст. 40–42 СК РФ), либо нотариально удостоверенное соглашение о разделе (п. 2 ст. 38 СК РФ). Без такого документа фактическое финансирование покупки из ваших личных средств (выручка от продажи добрачной квартиры) позволяет оспорить общность, но само по себе автоматически её не исключает.

Ветка «если вложения в новую квартиру будут личными». Если новая квартира будет полностью оплачена вашими личными средствами — выручкой от продажи добрачной квартиры, это, с учётом ст. 256 ГК РФ и сложившейся судебной практики, подтверждает приобретение не за счёт общих средств и является основанием для признания её вашей личной собственностью. Поэтому важно документально проследить, что деньги в новую квартиру пришли именно из продажи старой (договор, платёжные документы), а не из совместных накоплений. Если же часть новой квартиры приобретается в ипотеку и она гасится в браке из общего бюджета — это указывает на появление общей доли, и здесь без брачного договора/соглашения не обойтись.

Обязанность выделить доли детям по материнскому капиталу и судьба этих долей при продаже

Поскольку вы использовали маткапитал, жильё приобретено с его участием, и действует прямая обязанность оформить его в общую собственность.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Согласно этой норме, вы и ваш супруг обязаны оформить жильё, приобретённое с использованием средств маткапитала, в общую собственность — вашу, супруга и всех детей — с определением долей по соглашению. Даже если на момент использования капитала брак не был зарегистрирован, доля детей возникает в силу закона.

{ca_obzor}

Судебная практика идёт дальше и подтверждает: дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект, приобретённый с использованием маткапитала, — и это право не зависит от того, оформили вы доли вовремя или нет.

Теперь — про продажу. Вы давали нотариальное обязательство выделить доли детям после погашения ипотеки. Это и есть ваша публичная обязанность. Обременение и непогашенный кредит не отменяют права детей, а лишь откладывают момент оформления долей. Поэтому:

• Продавая старую квартиру, вы не вправе продать то, что по закону уже частично принадлежит детям, без предоставления детям равнозначного жилья.
• Приобретая новую квартиру, вы обязаны выделить детям доли в другом жилье — либо в новой квартире, либо в ином жилье, но с сохранением объёма прав детей, причём это должна одобрить опека (см. ниже).
• Обойтись без выделения доли детям нельзя — нотариальное обязательство исполняется, а его игнорирование влечёт со стороны прокуратуры/органов опеки требования признать сделку недействительной и восстановить права детей.

Вывод. Да, дети по закону должны получить доли, и при продаже старой квартиры это право никуда не исчезает. Простая схема «продали старую — купили новую на своё имя» нарушит права детей. Правильный путь: одновременно с продажей старой квартиры выделить детям доли в новой (или в другом равноценном жилье) — с предварительного разрешения органа опеки. Если доли в новой квартире будут предоставлены меньшего размера, чем причиталось в старой, орган опеки, скорее всего, не даст согласия.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке: согласие банка и опеки

Квартира в залоге, обременение не снято, кредит оформлен только на вас. Продать её без банка не получится.

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ об ипотеке

Отчуждение заложенной квартиры возможно только с согласия залогодержателя (за некоторыми исключениями, предусмотренными самим договором). Для кредита, оформленного физическим лицом не для предпринимательства, возможна и самостоятельная реализация в порядке ст. 37.1 ФЗ № 102-ФЗ: залогодатель в любой момент до обращения взыскания направляет банку заявление, и банк в течение 10 рабочих дней сообщает согласие с указанием минимальной продажной цены и порядка расчётов; срок реализации — четыре месяца. Это позволяет продать квартиру с направлением выручки на погашение кредита без предварительного полного досрочного погашения.

Отдельный пласт — права детей. Жильё, в котором они имеют право или проживают, отчуждается с разрешения опеки.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

А поскольку доли в этом жилье формально принадлежат (или должны принадлежать) детям, действует и специальный контроль над распоряжением их имуществом:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2, 3 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Для вас это означает: получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры, затрагивающей права несовершеннолетних, обязательно. Без такого разрешения сделку по отчуждению имущества, принадлежащего подопечным, могут признать недействительной, а орган опеки обратится в суд с требованием о расторжении договора (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Это разрешение — самостоятельный документ, помимо согласия банка.

Также при продаже после выделения долей детям нужно помнить о преимущественном праве покупки сособственников:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — ст. 250 ГК РФ, п. 1

Если вы продаёте не всю квартиру, а доли и среди сособственников появляются дети (или иные лица), им нужно направить письменное извещение о продаже доли постороннему лицу с указанием цены; они вправе преимущественно купить долю в течение месяца. Если продаётся объект целиком с одновременным выделением детьми долей в новом жилье, эта процедура не применяется, но при раздельных сделках её нельзя игнорировать.

Вывод. Продажу заложенной квартиры можно провести двумя путями: (1) с согласия банка по п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ либо (2) через самостоятельную реализацию по ст. 37.1 ФЗ № 102-ФЗ (заявление банку, ответ в 10 рабочих дней, срок 4 месяца, выручка — на погашение кредита). Дополнительно и обязательно — предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, затрагивающего права детей (п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Без разрешения опеки сделку можно оспорить. При продаже именно долей — соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

Если банк откажет — продайте через механизм ст. 37.1 ФЗ № 102-ФЗ; если банк откажет и по нему (например, есть основания из п. 6 ст. 37.1), придётся гасить кредит и снимать обременение до сделки либо обращаться за согласием повторно. Если опека откажет — отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ); чаще отказ связан с непредоставлением детям равноценного жилья, поэтому в заявлении в опеку нужно показать будущие доли детей в новой квартире.

Денежные (налоговые) последствия продажи старой и покупки новой квартиры

Это «денежный» пласт сделки. Квартира у вас с 2019 г., значит, минимальный предельный срок владения уже истёк, и доход от её продажи от налога освобождён.

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Квартира в собственности с 2019 года, то есть более пяти лет, — доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ уже по сроку владения. Отдельно для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми есть дополнительное освобождение, не зависящее от срока:

Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия:
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

У вас двое детей 10 и 14 лет, то есть условие о двух детях до 18 лет соблюдается; при приобретении нового жилья большей площади в том же календарном году (или до 30 апреля следующего года) продажа старой квартиры освобождается от НДФЛ независимо от срока владения. Ограничения: кадастровая стоимость проданного жилья — не более 50 млн руб., приобретаемое жильё по площади (или кадастровой стоимости) должно превышать проданное, и ни у кого из членов семьи не должно оставаться более 50% в ином жилье большей площади.

Если бы срок владения не истёк, налог всё равно можно было бы обнулить или уменьшить за счёт вычета:

{c18}

То есть при продаже вместо вычета в 1 млн руб. вы вправе уменьшить облагаемый доход на документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры — это резерв на случай, если налоговая по каким-то причинам не применит освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Кроме того, при покупке новой квартиры сохраняется право на имущественный вычет по расходам на приобретение и по процентам по ипотеке.

Важно про доли детей. Закон прямо приравнивает срок владения долей ребёнка к сроку владения квартирой родителем-владельцем сертификата (абзац о долях, приобретённых по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, в п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Поэтому отдельного «детского» налога при продаже выделенных долей не возникает, и применять спецправило не нужно.

Вывод. Продажа старой квартиры (в собственности с 2019 г.) от НДФЛ освобождена по сроку владения; дополнительно применяется освобождение для семей с двумя несовершеннолетними детьми при покупке большего жилья в том же году (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Налоговых препятствий к схеме «продажа — покупка» нет. Сохраните документы о расходах на приобретение старой квартиры и по уплаченным процентам по ипотеке (ст. 220 НК РФ) — они служат резервом и основанием для вычетов. Неустойка и проценты за пользование чужими денежными средствами здесь неприменимы: между вами и мужем нет денежного обязательства или задержки выплаты, спор касается режима имущества.

Как правильно оформить, чтобы защитить и детей, и себя: выбор конструкции

Сведём нормы вместе, чтобы вы могли выбрать рабочий вариант. Режим имущества супругов можно изменить только брачным договором или соглашением о разделе:

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— ст. 40 СК РФ, п. 3

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

Наделение детей долями — это безвозмездная передача имущества, то есть по своей природе дарение:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Дарение долей детям — правильный способ исполнить обязательство по маткапиталу, но при этом нужно помнить, что дарение несовершеннолетнему не требует разрешения опеки на принятие дара; разрешение опеки нужно на отчуждение имущества ребёнка, то есть когда вы в дальнейшем будете распоряжаться его долей.

Как правильно сделать шаг за шагом:

1. Составьте брачный договор с мужем, установив режим раздельной собственности: указать, что новая квартира и доли в ней являются вашей личной собственностью, а также что муж не участвует в её приобретении. Это надёжнее, чем нотариальное согласие. Брачный договор можно заключить в любой момент брака.
2. Получите согласие банка на продажу заложенной квартиры (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ) или используйте самостоятельную реализацию по ст. 37.1.
3. Получите предварительное разрешение органа опеки на отчуждение квартиры с правами детей (ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 4 ст. 292 ГК РФ), представив будущее наделение детей долями в новой квартире.
4. В сделке по новой квартире сразу определите доли — вашу и детей (и, если хотите сохранить режим личного имущества, долю мужа не выделяйте, опираясь на брачный договор).
5. Оформите соглашение о выделении долей детям и зарегистрируйте в Росреестре.
6. Соблюдайте преимущественное право при продаже именно долей (ст. 250 ГК РФ).

Вывод. Наилучшая конструкция, защищающая и детей, и вас: (1) брачный договор с режимом раздельной собственности на новую квартиру (ст. 40–42 СК РФ), (2) согласие банка на продажу заложенной квартиры (ст. 37 или 37.1 ФЗ № 102-ФЗ), (3) предварительное разрешение опеки (ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 4 ст. 292 ГК РФ), (4) одновременное выделение детям долей в новом жилье (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Простое нотариальное согласие мужа «я не претендую» — недостаточно: оно не меняет законный режим общей собственности и не гарантирует, что муж в будущем не заявит о разделе. Брачный договор, напротив, прямо позволяет распространить раздельный режим на будущее имущество.

Риски, если не оформить должным образом. Без брачного договора муж сможет претендовать на долю в новой квартире (ст. 34 СК РФ); без разрешения опеки сделку по отчуждению квартиры, где есть права детей, могут оспорить (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ); без согласия банка продажа заложенной квартиры невозможна (п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).

Преимущественное право покупки при продаже долей и последствия его нарушения

Если в старой квартире появятся отдельные доли (ваша и доли детей после исполнения обязательства по маткапиталу), то при продаже таких долей возникает дополнительное требование — преимущественное право покупки других сособственников.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — ст. 250 ГК РФ, п. 1

То есть при продаже доли постороннему покупателю вы обязаны письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать, указав цену и условия; они вправе купить долю по этой цене в течение месяца (для недвижимости). Если все в письменной форме откажутся — долю можно продать раньше срока. Нарушение этого порядка имеет серьёзные последствия:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Для вас это значит: если после выделения долей детям вы будете продавать квартиру не целиком единой сделкой, а по долям, необходимо соблюдать извещение сособственников. Однако применительно именно к вашей схеме важнее то, что продажа квартиры целиком (объекта в целом) с одновременным перенаделением детей долями в новом жилье не подпадает под ст. 250 ГК РФ — там нет «продажи доли постороннему лицу», а происходит замена одного жилья другим с сохранением прав детей, одобряемая опекой.

Вывод. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) актуально только при продаже именно доли в праве общей собственности постороннему лицу: тогда нужно письменно извещать сособственников (срок — месяц) и помнить о трёхмесячном сроке перевода на них прав покупателя при нарушении. При продаже всей квартиры единой сделкой с выделением детям долей в новом жилье это требование не применяется, но тогда обязательно разрешение опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) — см. блок 4.