Нужно ли оформлять совместную собственность на земельный участок и выделять доли детям при строительстве дома на материнский капитал, если участок куплен до брака и оформлен только на мужа?

Нужно ли оформлять в общую собственность земельный участок или только дом

Закон говорит строго о жилом помещении, а не о земельном участке. Материнским капиталом оплачивается строительство жилого дома, и именно он подлежит оформлению в общую собственность.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Формулировка «жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное)» означает: обязанность распространяется на построенный дом (объект ИЖС), а не на землю под ним. Земельный участок в перечень объектов, которые ч. 4 ст. 10 обязывает переоформить, не входит.

Подтверждает это и разъяснение Верховного Суда о круге субъектов и виде собственности:

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно подпункту «г» пункта 8, подпункту «в» пункта 9, подпункту «в» пункта 10, абзацу пятому пункта 10(2), подпункту «д» пункта 11, подпункту «в» пункта 12 и подпункту «ж» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства,
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ по делам, связанным с реализацией права на МСК (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016)

Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей. Б.В. обратился в суд с иском к Б.Ю. с учетом уточненных требований о разделе в равных долях объекта незавершенного строительства (степень готовности 36 %) общей площадью 51,8 кв.м, мотивируя свои требования тем, что состоял с ответчиком в браке, спорное имущество является совместно нажитым. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен. За Б.В. признано право собственности на ½ доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом). Право собственности Б.Ю. на ½ доли спорного объекта прекращено. Как установлено судом, Б.В. и Б.Ю. состояли в браке с 25 августа 2007 г. по 29 августа 2014 г., от брака имеют двоих детей. Решением суда, вступившим в законную силу, за Б.Ю. признано право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. Согласно материалам дела в 2011 и 2012 годах управление пенсионного фонда перечислило Б.Ю. средства материнского (семейного) капитала. Согласно обязательству от 22 июля 2011 г.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 06.07.2016 № 2/2016 (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016)

Для вашей ситуации это означает: участок трогать не надо. Землю вы купили до брака, она — ваша личная собственность (см. блок 3), и использовать МСК на её «обобществление» закон не требует. Если бы вы захотели включить участок в общую собственность добровольно, это возможно только по отдельному соглашению (ст. 38 СК РФ, п. 5 ст. 244 ГК РФ), но это право, а не обязанность.

Вывод: оформлять в общую собственность нужно только построенный жилой дом; земельный участок остаётся вашей личной собственностью и переоформлению в связи с использованием материнского капитала не подлежит. Обязанность переоформить землю отсутствует.

Кому и в каком объёме выделяются доли (супруга и оба несовершеннолетних ребёнка)

Закон прямо называет состав участников общей собственности: лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) и все дети, с определением размера долей по соглашению.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Поскольку МСК — это целевая выплата, она не становится совместно нажитым имуществом супругов, но дети в силу закона признаются участниками долевой собственности на построенный дом:

Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей. Б.В. обратился в суд с иском к Б.Ю. с учетом уточненных требований о разделе в равных долях объекта незавершенного строительства (степень готовности 36 %) общей площадью 51,8 кв.м, мотивируя свои требования тем, что состоял с ответчиком в браке, спорное имущество является совместно нажитым. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен. За Б.В. признано право собственности на ½ доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом). Право собственности Б.Ю. на ½ доли спорного объекта прекращено. Как установлено судом, Б.В. и Б.Ю. состояли в браке с 25 августа 2007 г. по 29 августа 2014 г., от брака имеют двоих детей. Решением суда, вступившим в законную силу, за Б.Ю. признано право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. Согласно материалам дела в 2011 и 2012 годах управление пенсионного фонда перечислило Б.Ю. средства материнского (семейного) капитала. Согласно обязательству от 22 июля 2011 г.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 06.07.2016 № 2/2016 (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016)

Размер долей определяется не от всей стоимости дома, а исходя из равенства долей на вложенные средства МСК:

Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ по делам, связанным с реализацией права на МСК (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016)

Практический смысл для вас: дом строится в основном на ваши личные средства и средства МСК, которыми распоряжается супруга. Доли детей рассчитываются от доли, приходящейся на МСК, а не от полной стоимости дома. Обязательный минимум — доли должны быть выделены обоим детям (обоим ещё нет 18 лет — это не препятствие) и супруге. Несовершеннолетние дети — полноправные участники: их имущественные права защищены законом.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Вывод: в общую долевую собственность на построенный дом должны быть включены вы, супруга и оба несовершеннолетних ребёнка. Размер долей детей и супруги определяется от средств МСК по соглашению; уменьшать детские доли ниже причитающихся от МСК нельзя.

Правовой режим земельного участка, купленного до брака

Земельный участок приобретён вами до брака и оформлен только на вас. Такой объект по закону является личной собственностью супруга, а не общим имуществом.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Это подтверждается и гражданско-правовой нормой о супружеском имуществе:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Общим имуществом становится только то, что нажито в браке и приобретено за счёт общих доходов; имущество, принадлежавшее супругу до брака, к общему не относится (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ). Поэтому земля сохраняет режим вашей личной собственности и не «превращается» в совместную от того, что сертификат оформлен на супругу.

Обратите внимание: если строительство дома частично ведётся за счёт общих средств супругов, дом (как вновь созданный объект) уже не будет единоличным — в нём возникнут доли детей и супруги по правилам МСК. Но сам участок при этом остаётся вашим личным.

Вывод: земельный участок — ваша личная собственность (п. 1 ст. 36 СК РФ), он не входит в общую собственность и не подлежит переоформлению; распределены между вами как супругами будут только доли в построенном доме.

Как правильно оформить доли: форма и процедура

Доли оформляются соглашением об определении долей, которое затем регистрируется в Росреестре. Основанием для внесения сведений о размере долей служит сам документ о долях:

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус.
— п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ч. 2 ст. 42)

Соглашение об определении долей — это не сделка по отчуждению долей, а фиксация уже возникшего права. Нотариальная форма требуется для сделок по отчуждению долей:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— п. 1 и п. 3 ст. 163 ГК РФ

Это важно для выбора ветки:

• Если доли распределяются впервые при постановке дома на учёт (дом ещё ни за кем не зарегистрирован) — право возникает у вас, супруги и детей, и достаточно подать соглашение об определении долей вместе с документами на дом в Росреестр; нотариальная форма именно для «первичного» определения долей законом не предписана.
• Если дом сначала регистрируется на вас одного, а затем вы переоформляете часть долей на супругу и детей — это уже распоряжение долями, и титульному собственнику надёжнее (во избежание споров об оспоримости) оформить соглашение у нотариуса по правилам п. 3 ст. 163 ГК РФ и ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ.

Для юрлица-регистратора сведения предоставляются в ЕГРН, а право общей долевой собственности, возникшее из закона при использовании МСК, регистрируется по заявлению всех участников, чьи доли устанавливаются (ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Подать документы можно в МФЦ или через нотариуса, если соглашение нотариальное.

Вывод: доли оформляются соглашением об определении долей с последующей регистрацией в Росреестре (через МФЦ). При первичной регистрации дома соглашение подаётся одновременно с документами на дом; если доли выделяются после регистрации дома на вас — соглашение об отчуждении/определении долей надёжнее удостоверить нотариально. Орган регистрации — Росреестр, госпошлина уплачивается за каждого правообладателя.

Возникновение права у детей и срок оформления (когда нельзя тянуть)

Право детей на доли возникает не с момента регистрации, а с момента использования средств МСК и приобретения права собственности на объект:

Объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей. Б.В. обратился в суд с иском к Б.Ю. с учетом уточненных требований о разделе в равных долях объекта незавершенного строительства (степень готовности 36 %) общей площадью 51,8 кв.м, мотивируя свои требования тем, что состоял с ответчиком в браке, спорное имущество является совместно нажитым. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен. За Б.В. признано право собственности на ½ доли в праве собственности на объект незавершенного строительства (индивидуальный жилой дом). Право собственности Б.Ю. на ½ доли спорного объекта прекращено. Как установлено судом, Б.В. и Б.Ю. состояли в браке с 25 августа 2007 г. по 29 августа 2014 г., от брака имеют двоих детей. Решением суда, вступившим в законную силу, за Б.Ю. признано право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом. Согласно материалам дела в 2011 и 2012 годах управление пенсионного фонда перечислило Б.Ю. средства материнского (семейного) капитала. Согласно обязательству от 22 июля 2011 г.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 06.07.2016 № 2/2016 (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016)

Срок, в который оформляются доли, отсчитывается от наступления определённого события — получения документа о построенном объекте (кадастрового паспорта/выписки), и составляет, как правило, 6 месяцев:

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно подпункту «г» пункта 8, подпункту «в» пункта 9, подпункту «в» пункта 10, абзацу пятому пункта 10(2), подпункту «д» пункта 11, подпункту «в» пункта 12 и подпункту «ж» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства,
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ по делам, связанным с реализацией права на МСК (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016)

Это означает: как только дом будет построен и поставлен на кадастровый учёт, вы обязаны в течение шести месяцев оформить его в общую собственность с детьми и супругой. Регистрация долей на основании соглашения не является сделкой по отчуждению — она лишь фиксирует уже возникшее по закону право детей.

Вывод: право детей на доли в построенном с использованием МСК доме возникает в силу закона с момента использования МСК и регистрации права на дом; оформить соглашение и зарегистрировать доли следует в течение шести месяцев с момента готовности объекта (получения документов на построенный дом). Просрочка создаёт риск претензий со стороны Фонда и оспаривания сделок с домом.

Условия получения средств МСК на строительство и земельный участок

Средства МСК на строительство объекта ИЖС перечисляются на основании сведений о праве на земельный участок лица, получившего сертификат, или его супруга, а также разрешения на строительство:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно подпункту «г» пункта 8, подпункту «в» пункта 9, подпункту «в» пункта 10, абзацу пятому пункта 10(2), подпункту «д» пункта 11, подпункту «в» пункта 12 и подпункту «ж» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства,
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ по делам, связанным с реализацией права на МСК (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016)

Это принципиально для вашей ситуации: закон не требует, чтобы земельный участок принадлежал обоим супругам или детям. Достаточно, чтобы участок принадлежал одному из супругов — в вашем случае вам. Поэтому получить средства МСК на строительство дома на вашем личном участке можно без его переоформления. В Правилах направления средств МСК (утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862) перечислены документы и сведения, в том числе о земельном участке, принадлежащем лицу, получившему сертификат, или его супругу.

Вывод: для перечисления средств МСК на строительство дома достаточно, чтобы земельный участок находился в собственности вас (лица, получившего сертификат/его супруга). Переоформление участка в общую собственность для получения МСК не требуется — участок предоставьте как есть, личный.

Риски и последствия невыделения долей

Обязанность оформить жилое помещение в общую собственность всех членов семьи прямо закреплена законом, а её неисполнение влечёт риски оспаривания и требований:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно подпункту «г» пункта 8, подпункту «в» пункта 9, подпункту «в» пункта 10, абзацу пятому пункта 10(2), подпункту «д» пункта 11, подпункту «в» пункта 12 и подпункту «ж» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства,
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ по делам, связанным с реализацией права на МСК (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016)

Риски для вас: если доли детям и супруге не выделить, любые последующие сделки с домом (продажа, дарение, залог) могут быть оспорены, а Фонд пенсионного и социального обеспечения вправе требовать оформления. Невыделение долей также ограничивает распоряжение домом.

Имущественные права ребёнка при этом защищены отдельно:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Вывод: невыделение долей детям и супруге — нарушение ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ: сделки с домом становятся оспоримыми, возможны претензии Фонда. Оформить доли нужно в срок (6 месяцев) после готовности объекта. Орган регистрации — Росреестр (через МФЦ), документ — соглашение об определении долей.

Риск «перетекания» личного участка в совместную собственность и невыделения долей

Хотя участок по ст. 36 СК РФ — ваша личная собственность, существует самостоятельный риск: суд может признать личное имущество супруга общим, если в него в период брака были произведены вложения, значительно увеличивающие его стоимость.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
— ст. 37 СК РФ

Применительно к вашей ситуации это два разных уровня:

• Дом на вашем личном участке строится в браке, в том числе за счёт общих средств и средств МСК. Такой дом — новый объект, и по правилам ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ он в любом случае становится общей долевой собственностью (вы, супруга, дети). Участок при этом отдельно не «обобществляется», но дом — да.
• Если бы вы не выделили доли и попытались распорядиться домом как единоличный собственник, то: (1) любые сделки с домом оспоримы, (2) Фонд вправе требовать оформления долей, (3) суд при разделе применит ст. 37 СК РФ и правила о долевой собственности.

Обязанность оформить доли установлена императивно:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Неисполнение влечёт риск принудительного понуждения к оформлению и оспаривания сделок. Дополнительно, если в ходе строительства в ваш личный участок или иную личную недвижимость супругами будут вложены общие средства, это может дать основание признать такое имущество общим по ст. 37 СК РФ.

Вывод: главный риск — невыделение долей в построенном доме (оспаривание сделок, претензии Фонда); отдельный, но реальный риск — признание личного участка общим, если в него будут вложены значительные общие средства (ст. 37 СК РФ). Чтобы их избежать, выделяйте доли в доме в шестимесячный срок и не смешивайте личные средства с общими без необходимости.