Нужно ли выделять доли мужу и младшему сыну перед дарением квартиры старшему, купленной с маткапиталом

Обязанность выделить доли и круг лиц, кому они положены

Квартира куплена с использованием средств материнского капитала, но до сих пор остаётся в единоличной собственности. Это означает неисполнение обязательства, которое закон возлагает на получившего сертификат и его супруга.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Закон прямо называет круг обязательных участников общей собственности: лицо, получившее сертификат (мать), её супруг и все дети — «детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)». Заметим: норма не ставит выделение доли детям в зависимость от их возраста. Поэтому имеет значение не нынешний возраст, а дата, на которую определялся состав семьи. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 22.06.2016 (п. 13) разъяснено: доли определяются в отношении жилого помещения, приобретённого с использованием средств маткапитала, в пользу лиц, получившего сертификат, его супруга и детей.

В вашей ситуации старшему сыну на дату покупки (2023 г.) было 20 лет — он уже совершеннолетний. По буквальному тексту ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ доля выделяется «детям», то есть всем детям, независимо от возраста, если сделка с маткапиталом совершена в отношении них. Судебная практика (п. 13 Обзора ВС РФ от 22.06.2016) толкует круг субъектов как «родители и дети», не выводя совершеннолетних детей из состава. Однако если вы ранее оформляли нотариальное обязательство о выделении долей именно в пользу несовершеннолетних на тот момент детей, круг лиц может быть уже зафиксирован этим обязательством.

Вывод: сначала нужно исполнить законное обязательство — оформить квартиру в общую долевую собственность с участием как минимум матери, мужа и младшего сына (а при необходимости — и старшего). Размер долей определяется соглашением. Только после государственной регистрации долей квартирой можно распоряжаться с соблюдением прав всех сособственников.

Можно ли сразу оформить квартиру на старшего сына и почему нет

Прямой ответ на вопрос «можно ли сразу оформить на старшего, раз он совершеннолетний» — нет, пока не исполнено обязательство о долях. Пока квартира юридически целиком ваша, но на неё «висят» права мужа и младшего сына, возникшие из ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ.

Если вы сейчас, до выделения долей, подарите квартиру старшему сыну целиком, эта сделка посягает на права и охраняемые законом интересы мужа и младшего ребёнка (они лишаются причитающихся им долей), то есть является ничтожной.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Дополнительно, квартира приобретена в браке, а значит, является общим имуществом супругов независимо от того, что оформлена только на вас.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Распоряжение такой недвижимостью без нотариального согласия мужа даёт ему право оспорить сделку.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Поэтому «передарить» квартиру старшему сыну в обход обязательства — это одновременно нарушение маткапитального обязательства, нарушение прав мужа и лишение права несовершеннолетнего на долю, что влечёт ничтожность и риск оспаривания (прокурором, мужем, а после 18 лет — и самим младшим сыном).

Вывод: сразу оформить квартиру на старшего сына нельзя. Единственно правомерный путь — сначала выделить доли всем, кому они причитаются, и только потом распоряжаться долями.

Права младшего сына и разрешение органа опеки

Младшему сыну 11 лет, после выдела доли он станет собственником доли в квартире. Любое последующее отчуждение его доли (дарение, продажа, мена) — это сделка с имуществом несовершеннолетнего, и она находится под контролем органа опеки.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Ключевой практический момент: дарение доли несовершеннолетнего (безвозмездное отчуждение) орган опеки, как правило, не разрешает, поскольку оно прямо уменьшает имущество ребёнка, не принося ему никакой выгоды. Перечень оснований, по которым допускается отчуждение недвижимости подопечного, закрытый: принудительное взыскание, рента, мена к выгоде подопечного, перемена места жительства, исключительные случаи (п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ). Дарения в этом перечне нет.

Это значит, что цель «квартира полностью у старшего сына» в части доли младшего недостижима простым дарением. Возможны только два пути:

1. Мена — долю младшего сына обменивают на равноценную долю/жильё в другом объекте (например, в частном доме мужа), что совершается «к выгоде подопечного» и допускается в п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ с предварительного разрешения опеки.
2. Оставить долю младшего сына в квартире — тогда квартира в собственность старшего полностью не перейдёт (старший получит только доли матери и, при желании, отца).

Разрешение (или мотивированный отказ) орган опеки выдаёт в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Вывод: для любой сделки с долей 11-летнего сына обязательно предварительное разрешение органа опеки и попечительства; безвозмездное дарение его доли опека не санкционирует. Реально учесть интересы ребёнка можно только через мену на равноценное жильё (с разрешения опеки) либо оставив долю за ним.

Порядок и форма документов: соглашение о выдела, дарение, регистрация

Шаг 1 — выдел долей. Оформляется соглашением об определении (выделении) долей между вами, мужем и детьми. Поскольку это соглашение о правах на недвижимость, оно подлежит нотариальному удостоверению (в силу ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ сделки с долями в праве общей собственности нотариально удостоверяются, за указанными исключениями), после чего — государственная регистрация права общей долевой собственности в Росреестре.

Шаг 2 — дарение вашей (и, при желании мужа, его) доли старшему сыну. Дарение доли в праве общей собственности на недвижимость — сделка по отчуждению доли, она подлежит нотариальному удостоверению.

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вне зависимости от доли, договор дарения недвижимости между гражданами теперь прямо требует нотариальной формы.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Дарение доли (в отличие от её продажи) не требует соблюдения преимущественного права покупки остальными сособственниками — ст. 250 ГК РФ применяется только к возмездному отчуждению (п. 2 ст. 246 ГК РФ прямо допускает дарение доли «по своему усмотрению»). Поэтому согласие сособственников на дарение вашей доли именно старшему сыну не требуется — нужны лишь нотариальная форма и регистрация перехода права.

Шаг 3 — регистрация в Росреестре. Договор дарения (нотариально удостоверенный) подаётся на государственную регистрацию перехода права собственности на долю; право переходит с момента внесения записи в ЕГРН.

Если же вы хотите передать квартиру целиком (все доли), то с учётом доли младшего сына понадобится также разрешение опеки и сделка, соответствующая п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ (мена к выгоде ребёнка), а не простое дарение.

Вывод: цепочка «соглашение о выдела долей (нотариально) → регистрация долей → нотариальное дарение доли → регистрация перехода права» — это минимально необходимый и правомерный порядок.

Налоговые последствия дарения сыну

Дарение доли между близкими родственниками (мать — сын, а также, если дарит отец, отец — сын) освобождено от НДФЛ у одаряемого: доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников, не облагаются налогом (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Соответственно, старшему сыну платить НДФЛ с полученной в дар доли не нужно.

Для будущей продажи сыном полученной по дарению недвижимости важен минимальный срок владения: он составит три года, поскольку право получено по договору дарения от близкого родственника.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Дополнительно, при продаже доли, приобретённой в соответствии с ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, срок владения такой доли исчисляется с даты приобретения объекта членом семьи — владельцем сертификата (абз., введённый ФЗ от 08.08.2024 № 259-ФЗ в п. 2 ст. 217.1 НК РФ), что смягчает налогообложение при последующей реализации.

Вывод: дарение доли от матери (отца) сыну налогом у одаряемого не облагается; при последующей продаже сын освобождается от НДФЛ по истечении трёх лет владения.

Риски и что делать, если цель недостижима в полном объёме

Главный риск текущего состояния — невыделенные доли при использованном маткапитале. Это нарушение обязательства, которое контролируется Социальным фондом (правопреемником прежних функций ПФР по маткапиталу) и прокурором: возможен судебный иск о понуждении выделить доли и признании последующих сделок с квартирой недействительными.

Если вы хотите, чтобы квартира в итоге досталась старшему сыну, но при этом доля должна быть выделена младшему, практически достижимый и законный вариант такой:

1. Соглашением выделяете доли: вам, мужу, младшему и (в зависимости от толкования обязательства) старшему.
2. Вашу долю и долю мужа дарите старшему сыну (нотариально, с согласием/участием каждого дарителя).
3. Долю младшего либо оставляете за ним, либо обмениваете на равноценное жильё (например, на долю в доме мужа) с предварительного разрешения органа опеки по правилам п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ о мене к выгоде подопечного.

Если орган опеки откажет в мене, отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ): споры о разрешениях опеки рассматриваются районным судом по месту нахождения органа опеки в порядке административного или гражданского судопроизводства в зависимости от характера требования.

Вывод: без выдела долей и без учёта доли младшего сына передача всей квартиры старшему невозможна и опасна. Правомерная последовательность — сначала оформить доли, затем распорядиться каждой долей отдельно с соблюдением нотариальной формы, согласия супруга и разрешения опеки в отношении доли ребёнка.