Действует ли нотариальное согласие бывшего мужа на продажу дома после развода, если в нём не указаны цена и срок

Сохраняет ли силу нотариальное согласие супруга после развода

Дом приобретён в браке и оформлен на вас, поэтому независимо от того, на чьё имя он зарегистрирован, он входит в совместную собственность супругов:

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено
— абз. 2 п. 2 ст. 34 СК РФ

И расторжение брака само по себе не прекращает режим совместной собственности на нажитое в браке имущество — закон допускает раздел такого имущества и после развода, а на такое требование распространяется трёхлетний срок исковой давности:

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Это означает: пока раздел не произведён (соглашением или судом), дом продолжает оставаться общим имуществом вас и бывшего мужа, и он вправе требовать свою долю. Ключевой правовой вопрос, однако, не в этом, а в природе уже выданного согласия. Закон не содержит нормы, которая прекращала бы действие нотариального согласия супруга на сделку именно в момент расторжения брака. Согласие супруга — это согласие третьего лица на сделку (ст. 157.1 ГК РФ), оно прекращает своё действие не с разводом, а по иным правилам: либо его отзывает сам давший его супруг, либо оно «реализуется» совершением сделки.

Верховный Суд прямо разъяснил, что согласие супруга действует до тех пор, пока не отозвано либо пока на его основании стороны не вступили в договорные отношения, а факт развода для этого не изменяет и не отменяет ранее выраженное нотариальное волеизъявление:

Гражданское законодательство не содержит положений, регулирующих отзыв предварительного согласия на совершение сделки. Из существа семейных отношений не исключается возможность отзыва такого согласия, данного одним из супругов, например, в связи с изменением интересов семьи, наступлением обстоятельств, приводящих к утрате согласия супругов относительно распоряжения их общим имуществом. В то же время возможность отзыва предварительного согласия на совершение сделки не может быть неограниченной во времени, поскольку такое действие способно затронуть права других участников оборота, 48 возникших из ранее данного третьим лицом согласия. Из содержания пункта 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что возможность отзыва предварительного согласия утрачивается с того момента, когда оно повлияло на правоотношения иных участников оборота, а именно послужило основанием для возникновения их прав и обязанностей на основании договора. Отзыв согласия допускается до того, как стороны, основываясь на согласии третьего лица, вступили в договорные отношения
— абз. 5–7 п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2022 (утв. 21.12.2022)

Из системного толкования этих норм следует вывод: расторжение брака НЕ прекращает действие ранее выданного нотариального согласия автоматически. Оно продолжает действовать, если иное прямо не следует из его текста. Поэтому утверждение риелтора о том, что «после развода старое согласие не годится», юридически не основано на законе — такого основания ни СК РФ, ни ГК РФ не содержат.

Однако есть два обстоятельства, которые делают старый документ рискованным для сделки. Во-первых, бывший муж вправе в любой момент до совершения сделки ОТОЗВАТЬ это согласие, уведомив вас и покупателя, — и отзыв в период до вступления сторон в договорные отношения возможен по смыслу закона:

1. Третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ). Поскольку гражданским законодательством не установлены правила об отзыве согласия третьего лица на совершение сделки, в таком случае по аналогии закона подлежат применению положения об отзыве акцепта (пункт 1 статьи 6, статья 439 ГК РФ). Отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся
   — п. 57 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Во-вторых, обязательным реквизитом предварительного согласия является определение ПРЕДМЕТА сделки — то есть конкретного отчуждаемого объекта:

1. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие. 4. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 3 ст. 157.1 ГК РФ

Из вашего описания следует, что в согласии указан адрес дома, но не указаны цена и срок сделки. Указание конкретного объекта (адреса) как раз и есть определение предмета сделки, поэтому отсутствие цены и срока само по себе не делает согласие недействительным: Верховный Суд прямо допускал, что согласие может содержать условие о продаже «за цену и на условиях по усмотрению продавца» и это допустимо. Решающее значение имеют точный текст вашего согласия и то, совершена ли уже сделка.

Вывод: само по себе расторжение брака НЕ прекращает действие нотариального согласия бывшего мужа на продажу дома — оно продолжает действовать до сделки либо до его отзыва. Риелтор неправ, однако, чтобы исключить риск отзыва согласия и приостановления регистрации, целесообразно всё же получить от бывшего супруга новое (актуальное) согласие либо иной равнозначный документ — подробнее в следующем блоке.

Нужно ли после развода новое согласие и что именно оформить

Практическая задача при продаже общего дома после развода — обеспечить беспрепятственную регистрацию перехода права. Требование о нотариальном согласии на распоряжение недвижимостью сформулировано в п. 3 ст. 35 СК РФ, и оно сформулировано для случая «одного из супругов»:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Формально после развода вы с бывшим мужем уже не «супруги», однако режим совместной собственности на дом сохраняется (см. предыдущий блок), поэтому для Росреестра значимым остаётся согласие ВТОРОГО СОБСТВЕННИКА общего имущества. Это подтверждается и общим правилом о распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, — согласие всех участников (здесь — бывших супругов) предполагается:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом
   — п. 2 ст. 253 ГК РФ

Практическое решение — в наличии трёх равнозначных по результату вариантов, и выбор зависит от поведения бывшего мужа:

1. Использовать уже выданное согласие. Если его текст корректно определяет объект (адрес дома) и не содержит ограничивающего условия, а бывший муж его не отозвал, регистратор вправе принять его как подтверждение согласия второго сособственника. Риск — отзыв согласия до сделки и возможные вопросы регистратора к форме документа.

2. Оформить нотариальное согласие уже как бывшего супруга/участника общей собственности (практически то же по содержанию, что и п. 3 ст. 35 СК РФ, но без привязки к статусу «супруга»). Это снимает спор о применимости «супружеского» согласия после развода.

3. Заключить нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества, по которому дом переходит в вашу единоличную собственность, — после этого согласие бывшего мужа на продажу вообще не требуется, поскольку он перестаёт быть сособственником:

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Если ни один из документов не оформлен и бывший муж никак не участвует в сделке, а регистратор сочтёт, что поданное согласие «устарело» или не соответствует требованиям, регистрация может быть приостановлена. Основания приостановления прямо включают как отсутствие подтверждения согласия лица, когда оно требуется законом, так и несоответствие формы/содержания документа:

1. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна
   — п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

При этом обращаю внимание: из-за отсутствия согласия сделка по продаже общего недвижимого имущества является ОСПОРИМОЙ (не ничтожной), и оспорить её вправе лишь бывший муж в течение года с момента, когда узнал о ней, — и только если покупатель знал о его несогласии:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Следовательно, даже если бывшее согласие с точки зрения регистратора «проблемное», сама сделка не является автоматически ничтожной, а лишь может быть оспорена бывшим мужем. Это главный довод против позиции риелтора о «негодности» старого согласия.

Вывод: новое согласие «от бывшего супруга для бывшей супруги» законом как отдельный обязательный документ НЕ требуется — требуется согласие второго сособственника общего имущества, которым остаётся бывший муж. Наиболее надёжно оформить либо актуальное нотариальное согласие бывшего мужа на данную сделку (с указанием объекта, а при желании — покупателя, цены и срока), либо нотариальное соглашение о разделе, переводящее дом в вашу единоличную собственность. Оба варианта устраняют риск приостановления регистрации по п. 7 и 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ и исключают последующее оспаривание сделки.

Что делать, если Росреестр приостановит или откажет в регистрации, и риски срыва сделки

Если регистратор всё же приостановит регистрацию со ссылкой на «недостаточность» согласия (п. 7 или 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ), у вас есть право обжаловать это решение в апелляционную комиссию в течение 15 рабочих дней либо сразу в суд в порядке административного судопроизводства:

1. Для обжалования решения о приостановлении лицом, указанным в части 12 1 статьи 29 настоящего Федерального закона, в апелляционную комиссию в течение пятнадцати рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении представляется заявление об обжаловании решения о приостановлении
   — ч. 1 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ

Решение апелляционной комиссии об отклонении жалобы, в свою очередь, обжалуется в суд одновременно с обжалованием самого решения о приостановлении:

1. Решение апелляционной комиссии об отклонении заявления об обжаловании решения о приостановлении может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства одновременно с обжалованием решения о приостановлении
   — ч. 17 ст. 31.2 ФЗ № 218-ФЗ

Если же в срок приостановления причины не устранены, последует отказ (ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ), который также оспаривается в суде как незаконный.

Денежные последствия отказа от завершения сделки зависят от того, что уже оформлено с покупателем. Если был заключён предварительный договор (покупатель «ждёт» именно в его рамках), обязательство заключить основной договор связывает вас с покупателем:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором
   — п. 1 ст. 429 ГК РФ

Если при этом между вами был оформлен задаток (обязательно письменно), последствия его судьбы определяются тем, по чьей инициативе сделка не состоялась:

1. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное
   — п. 2 ст. 381 ГК РФ

Если письменное соглашение о задатке отсутствует либо сумма передана без такого оформления, она по умолчанию считается авансом и подлежит возврату вне зависимости от причин срыва сделки:

1. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное
   — п. 3 ст. 380 ГК РФ

Если же обязательство прекращается до начала исполнения (например, из-за невозможности зарегистрировать сделку), задаток подлежит возврату:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен
   — п. 1 ст. 381 ГК РФ

Важная гарантия для вас: бывший муж, который ДАЛ нотариальное согласие на продажу, зная её условия, в дальнейшем не вправе оспаривать сделку по тем основаниям, о которых он знал или должен был знать в момент дачи согласия, — то есть оспорить продажу «задним числом» по мотиву «я был против» он не сможет:

1. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия
   — п. 3 ст. 173.1 ГК РФ

Вывод: риск срыва сделки из-за «устаревшего» согласия минимален и управляем: согласие действует после развода, сделка без него лишь оспорима (а не ничтожна), а давший согласие бывший муж утрачивает право её оспаривать. Для полной надёжности оформите актуальное согласие бывшего супруга либо нотариальное соглашение о разделе. Если регистратор приостановит регистрацию — обжалуйте решение в апелляционную комиссию (15 рабочих дней) или в суд (административное судопроизводство). Если с покупателем был предварительный договор с задатком — оцените риски по ст. 380–381, 429 ГК РФ: при невозможности сделки задаток возвращается, при виновном уклонении продавца возможна двойная сумма задатка или понуждение заключить договор.

Денежные последствия для продавца при срыве сделки: возврат аванса, задаток, проценты

Помимо судьбы задатка и аванса (разобраны выше), у продавца есть риск ответственности за неправомерное удержание полученных от покупателя денежных средств. Если вы приняли от покупателя аванс/задаток, а сделка не состоялась и сумму вы своевременно не возвращаете, на неё подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это означает: если сделка сорвётся и вы будете удерживать полученную сумму сверх разумного срока, покупатель вправе дополнительно к возврату денег потребовать проценты за всё время их неправомерного удержания (либо установленный договором иной размер). Данная норма применяется именно к уклонению от возврата уже полученных средств и к просрочке в их уплате — то есть к случаям, когда деньги покупателя находятся у вас, а возмещение не произведено.

Вывод по денежным последствиям: при нормальном завершении сделки денежный вопрос решается условиями договора. При срыве сделки: (а) если письменного соглашения о задатке нет или сумма передана без него — это аванс, подлежащий возврату (п. 3 ст. 380 ГК РФ); (б) если задаток оформлен письменно — при виновном уклонении продавца взыскивается двойная сумма задатка, при невозможности сделки задаток возвращается (ст. 381 ГК РФ); (в) при удержании полученных средств сверх разумного срока на них начисляются проценты по ключевой ставке (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Поэтому при любом сценарии, угрожающем сделке, своевременно возвращайте покупателю полученные деньги письменно фиксированным способом.