Обязательно ли нотариальное соглашение при выделении долей детям после погашения ипотеки и снятия обременения, если использовался материнский капитал и есть обязательство?

Нужен ли нотариус при выделении детям долей в вашей ситуации

Обязанность выделить доли возникла в силу закона — из факта погашения части ипотеки материнским капиталом — и распространяется на вас, супруга и обоих детей независимо от того, что квартира сейчас оформлена по 1/2 на супругов:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Это значит: «договорённость» о выделении долей детям — это не раздел общего имущества супругов, а исполнение публично-правовой обязанности по оформлению квартиры в общую долевую собственность всех членов семьи с определением размера долей соглашением. Ключевой вопрос — подпадает ли такое соглашение под обязательную нотариальную форму.

Общее правило об обязательном нотариусе касается лишь сделок по отчуждению долей:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Именно на это правило опирается обязательность нотариуса при разделе/отчуждении, а также п. 2 ст. 38 СК РФ (соглашение о разделе нажитого супругами имущества — нотариальное). Но Верховный Суд прямо разъяснил, что соглашение об установлении долей, исполняющее обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, не является сделкой по отчуждению общего имущества супругов и поэтому нотариального удостоверения не требует:

В случае, когда объект недвижимости по условиям договора купли-продажи был приобретен за счет средств материнского (семейного) капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака.
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021

Применение к вашей ситуации: квартира приобретена в ипотеку с погашением части долга маткапиталом, обременение снято, доли ещё не выделены. Соглашение, которым вы с супругом передаёте части своих 1/2 долей двоим несовершеннолетним детям во исполнение ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, — это не «отчуждение» имущества третьему лицу в смысле ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, а приведение состава собственников в соответствие с законом. Оно не требует обязательной нотариальной формы и может быть совершено в простой письменной форме.

Важная оговорка-развилка. Если вы одним и тем же документом, помимо выделения детских долей, ещё и перераспределяете между собой (супругами) оставшиеся доли — то в этой части соглашение затрагивает именно режим общего имущества супругов и подпадает под нотариальную форму п. 2 ст. 38 СК РФ:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Чистое «соглашение о выделении долей детям» нотариуса не требует; «соглашение о разделе/перераспределении долей между супругами» — требует. Поэтому надёжнее оформлять именно соглашение об исполнении обязательства по маткапиталу (выделение детям), не смешивая его с разделом супружеских долей, либо, если хотите «одним документом», — идти к нотариусу.

Вывод по вопросу 1: в вашей ситуации (квартира по 1/2 у супругов, обязательство по маткапиталу, двое несовершеннолетних детей, обременение снято) выделить доли детям можно без нотариуса — простым письменным соглашением, если оно направлено исключительно на исполнение ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, а не на раздел/перераспределение долей между вами. Если же одновременно меняются доли между супругами — нотариус обязателен по п. 2 ст. 38 СК РФ.

Размер долей и участие несовершеннолетних в соглашении

Закон не устанавливает фиксированного размера детских долей — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ говорит лишь о «определении размера долей по соглашению». Размер долей вы вправе определить сами, но он должен быть разумным и отражать участие средств маткапитала (на это в судебной практике обращается внимание при проверке соблюдения обязательства). При отсутствии соглашения о размере доли считаются равными:

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

Порядок участия детей в соглашении зависит от их возраста:

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

То есть: если ребёнку менее 14 лет (малолетний) — сделка совершается от его имени родителями; если 14–18 лет — ребёнок подписывает соглашение сам, но с письменного согласия родителей. Поскольку оба ваших ребёнка несовершеннолетние, эта развилка напрямую определяет, чьи подписи будут в соглашении.

Размер долей фиксируется в самом соглашении; оно направляется на регистрацию вместе с заявлением. Внесение изменений в ЕГРН о размере долей производится по заявлению всех участников, чьи доли меняются:

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей.
— ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по вопросу 2: минимальный размер детских долей законом жёстко не закреплён — он определяется вашим соглашением, но должен соответствовать доле участия средств маткапитала; для детей до 14 лет соглашение подписывают оба родителя, для детей 14–18 лет — сами дети с письменного согласия родителей.

Нужно ли согласие органа опеки, куда подавать документы и каковы сроки

Согласие органа опеки. Разрешение органа опеки требуется при отчуждении имущества несовершеннолетнего или иных действиях, уменьшающих его имущество:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— ч. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Выделение доли в пользу ребёнка не является отчуждением его имущества и не уменьшает его стоимость — оно, наоборот, наделяет ребёнка долей в праве. Поэтому предварительное разрешение органа опеки для самого выделения долей детям не требуется. (Иное дело — последующая продажа уже выделенных долей: там разрешение опеки будет необходимо.)

Куда подавать. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности подаётся в Росреестр или через МФЦ:

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Состав пакета: заявление о регистрации права (от всех участников, чьи доли меняются), соглашение о выделении долей (в простой письменной форме либо нотариальное — если оформляете раздел супружеских долей), документы, удостоверяющие личность, свидетельства о рождении детей, квитанция об уплате госпошлины. Госпошлина за регистрацию права общей долевой собственности для физлиц уплачивается за каждого нового правообладателя в установленном НК РФ размере (с 2025 года — 4000 руб. за регистрацию права, при регистрации доли пошлину уплачивают соразмерно, если иной порядок не следует из закона).

Срок регистрации. При подаче через МФЦ — девять рабочих дней:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— п. 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

При подаче документов, основанных на нотариально удостоверенной сделке, срок сокращается (п. 10 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ — пять рабочих дней), что является ещё одним практическим плюсом нотариальной формы, но не обязательным требованием в вашем случае.

Вывод по вопросу 3: разрешение органа опеки на выделение долей детям не требуется (оно нужно лишь при последующем отчуждении детских долей). Документы подаются в Росреестр непосредственно либо через МФЦ; срок регистрации — 9 рабочих дней (при подаче через МФЦ), при нотариальной сделке — 5 рабочих дней; за регистрацию уплачивается госпошлина.

Проблемы из-за выделения долей уже после погашения ипотеки и снятия обременения

То, что обременение уже снято, не отменяет и не облегчает обязанность — она уже возникла и подлежит исполнению; снятие залога лишь означает, что банк больше не ограничивает распоряжение квартирой и вы вправе свободно оформить доли.

Обязательство исполняется надлежащим образом; просрочка его исполнения влечёт правовые последствия:

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— ст. 309 ГК РФ

Практические риски невыделения долей (или затягивания):

1. Риск принуждения к выделению. Прокурор либо орган опеки вправе обратиться в суд с иском о понуждении к оформлению долей, если обязательство не исполняется. Кроме того, при обнаружении последующего распоряжения квартирой без выделенных детям долей сделка может быть оспорена как совершённая в обход закона, с риском её недействительности.

2. Риск при последующей продаже. Если вы продадите квартиру, не выделив детям доли, орган опеки не даст согласие на отчуждение, пока доли не оформлены и не обеспечены интересы детей.

3. Основание для приостановления регистрации. Если регистратор сочтёт, что форма/содержание представленного документа не соответствует закону (например, соглашение фактически содержит раздел супружеских долей без нотариального удостоверения), регистрация будет приостановлена:

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Приостановление можно преодолеть устранением замечаний либо обжалованием в суд — при этом практика ВС РФ (п. 58 Обзора от 10.11.2021 № 3/2021) поддерживает регистрацию соглашения о выделении долей по маткапиталу без нотариуса.

Вывод по вопросу 4: выделение долей после погашения ипотеки и снятия обременения законно и само по себе проблем не создаёт — наоборот, это исполнение уже наступившей обязанности. Проблемы возникнут только в случае дальнейшего бездействия: риск понуждения к выделению долей через суд и (при продаже без выделенных долей) риск отказа органа опеки и оспаривания сделки. Срок, установленный в вашем письменном обязательстве (обычно 6 месяцев с момента снятия обременения), уже течёт, поэтому оформлять доли рекомендуется безотлагательно.