Вопрос про дарение своей доли в квартире, купленной с материнским капиталом, когда детям уже выделили части, а остальное в общей собственности супругов

Дарение доли в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала, отцом супруга дедушке детей

Анализ ситуации

Вы с супругой являетесь собственниками части квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, на праве общей совместной собственности. Доли детей оформлены. Вы хотите подарить свою долю в этой совместной собственности отцу вашей супруги (дедушке детей). Все члены семьи, включая несовершеннолетних детей, зарегистрированы в данной квартире.

Ключевые правовые аспекты:

1. Режим общей совместной собственности супругов.
2. Наличие несовершеннолетних детей — сособственников этой же квартиры.
3. Сделка дарения доли в праве на недвижимость.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Определение доли в совместной собственности и согласие супруга

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Чтобы подарить конкретную часть, необходимо сначала определить долю.

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 34)

"При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 39)

Для распоряжения общим имуществом супругов требуется согласие второго супруга. Для сделок с недвижимостью это согласие должно быть нотариальным.

"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 35)

Действие: Вам с супругой необходимо заключить нотариальное соглашение об определении долей, в котором вы зафиксируете, например, что каждому из вас принадлежит по 1/2 доли в праве собственности на часть квартиры, не принадлежащую детям. После этого у вас появится конкретная доля, которую можно дарить. Также вам потребуется нотариально удостоверенное согласие супруги на дарение этой доли.

2. Обязательное нотариальное удостоверение договора дарения доли

Дарение доли в праве собственности на недвижимость требует обязательного нотариального удостоверения.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

Действие: Договор дарения вашей доли должен быть удостоверен нотариусом. Без этого он не будет иметь силы, и переход права не зарегистрируют.

3. Согласие органа опеки и попечительства

Это наиболее сложный и вероятно критичный этап. Поскольку ваши несовершеннолетние дети являются сособственниками той же квартиры, сделка по отчуждению доли одним из родителей затрагивает их имущественные права. Родители, управляя имуществом ребенка, обязаны действовать в его интересах и с предварительного разрешения органа опеки.

"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению... имущества подопечного..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 37)

"При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного..." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 60)

Важно: Орган опеки оценит, не ухудшаются ли жилищные условия детей в результате появления в квартире нового собственника (дедушки), который не обязан обеспечивать их жильем. Вероятность получения согласия при дарении доли постороннему (по отношению к ребенку) лицу крайне мала, если только детям не будет предоставлено взамен иное равноценное жилье.

Действие: Необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту нахождения квартиры с заявлением о выдаче разрешения на совершение данной сделки. Будьте готовы к возможному отказу.

4. Налоговые последствия для одаряемого (отца супруги)

При дарении недвижимости одаряемый получает доход в натуральной форме. Этот доход не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) только в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и/или близкими родственниками.

"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества... если иное не предусмотрено настоящим пунктом." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217)

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками... (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными... братьями и сестрами)" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217)

Поскольку отец супруги не является вам ни супругом, ни родителем/ребенком, ни братом/сестрой, он не является вашим близким родственником для целей налогообложения. Следовательно, он обязан:

1. Задекларировать полученный доход, подав налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дара.
2. Уплатить НДФЛ по ставке 13% от кадастровой стоимости подаренной доли (на дату дарения) до 15 июля того же года.

"В целях настоящего пункта при получении в порядке дарения доли в объекте недвижимого имущества доходы налогоплательщика принимаются равными соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 214.10)

5. Государственная регистрация перехода права собственности

Переход права собственности по договору дарения подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 131)

"Основаниями для осуществления... государственной регистрации прав являются: ... договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)

Действие: После удостоверения договора нотариус обязан самостоятельно направить его и необходимые документы в орган регистрации прав (Росреестр) в электронном виде. Вам необходимо будет оплатить государственную пошлину за регистрацию. Переход права будет зарегистрирован в течение 3 рабочих дней с момента получения документов от нотариуса.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Главное препятствие — органы опеки. Получение их согласия на сделку, в результате которой в квартире, где живут и имеют доли несовершеннолетние дети, появится новый собственник (не родитель), на практике маловероятно.
2. Обязательные нотариальные действия:
   • Соглашение об определении долей с супругой.
   • Согласие супруги на дарение.
   • Удостоверение самого договора дарения.
3. Налоговые обязательства: Отец вашей супруги (одаряемый) обязан будет уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости даримой доли.
4. Государственная регистрация: Производится нотариусом в электронном виде после удостоверения договора.

Пошаговый алгоритм (при условии преодоления основных препятствий):

1. Консультация с адвокатом, специализирующимся на жилищном и семейном праве, для оценки реальных шансов на успех.
2. Предварительное обращение в орган опеки для обсуждения возможности сделки.
3. Получение нотариального соглашения об определении долей и нотариального согласия супруги.
4. Подготовка пакета документов (паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, выписка из ЕГРН на квартиру, соглашение об определении долей, согласие супруги).
5. Обращение к нотариусу для удостоверения договора дарения (при наличии положительного решения опеки).
6. Оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права.
7. Регистрация перехода права в Росреестре (осуществляется нотариусом).
8. Одаряемый (отец супруги) обязан в следующем году задекларировать доход и уплатить НДФЛ.

Альтернативный вариант: Рассмотрите возможность дарения вашей доли не отцу супруги, а самой супруге (матери детей). В этом случае согласие опеки, скорее всего, не потребуется, так как собственником становится второй родитель, что не ущемляет права детей. Однако и в этой ситуации могут быть нюансы, связанные с использованием материнского капитала.