Оформление права собственности на квартиру после давнего дарения и распределение между членами семьи

Оформление права собственности на квартиру, полученную по старому договору дарения, и распределение долей между членами семьи

Анализ ситуации

Ситуация заключается в следующем: между гражданами был заключен нотариально удостоверенный договор дарения квартиры. Договор является действительным и порождает обязательства, но право собственности у одаряемой не возникло, так как для недвижимого имущества оно возникает только с момента государственной регистрации. Вы хотите зарегистрировать это право сейчас и распределить доли между собой и своими совершеннолетними детьми.

1. Юридическая сила договора и момент возникновения права собственности

Нотариально удостоверенный договор дарения недвижимости между гражданами является надлежаще оформленной сделкой.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 574)

Однако само право собственности на недвижимость возникает не из договора, а с момента его государственной регистрации.

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 131)
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 223)

Вывод: У вас есть действительный договор, который является основанием для регистрации права, но вы не стали собственником квартиры, пока не прошли государственную регистрацию в ЕГРН.

2. Порядок регистрации права и возможность сразу оформить доли на детей

Основанием для регистрации права является старый нотариально удостоверенный договор дарения. Закон не устанавливает сроков, в течение которых одаряемый обязан зарегистрировать право. Пропуск времени сам по себе не лишает права обратиться за регистрацией.

Невозможно сразу, при первой регистрации, оформить право собственности на третьих лиц (ваших детей), минуя регистрацию права на вас, как на одаряемую по договору.

Право возникает у лица, указанного в правоустанавливающем документе (договоре дарения). По этому договору одаряемой являетесь только вы. Государственная регистрация права осуществляется на основании документов, подтверждающих возникновение права у конкретного лица.

"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: ... лица, право которого на объект недвижимости возникает ... - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 15)

"Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права, возникающего с момента государственной регистрации, на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 15)

Это означает, что для регистрации общей долевой собственности нужен документ-основание (например, договор), по которому квартира приобретается в собственность несколькими лицами одновременно. Ваш договор дарения таким документом не является.

Стандартный (обязательный) порядок действий:

1. Регистрация перехода права собственности от дарителя к вам (одаряемой) на основании нотариально удостоверенного договора дарения.
2. Совершение новых сделок по отчуждению долей: После того как вы станете единоличным собственником, вы можете передать долю в праве собственности своим детям. Это можно сделать путем дарения (еще один договор дарения) или купли-продажи. Для этого потребуется нотариальное удостоверение сделки.

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)

3. Применение норм права и налоговые последствия

• К порядку оформления применяются нормы, действовавшие на момент совершения сделки (принцип действия закона во времени). Если договор был нотариально удостоверен по правилам, действовавшим на момент его заключения, он является действительным.

"Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 4)

• Налогообложение (НДФЛ):

  • При регистрации права по старому договору дарения: Для вас, как одаряемой, доход в виде подаренной квартиры не облагается НДФЛ, так как вы и даритель (предположительно) являетесь близкими родственниками.

  "Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217)

  • При последующем дарении долей детям: Поскольку вы и ваши дети также являетесь близкими родственниками, доходы детей в виде подаренных долей также не подлежат обложению НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
  • Если дети в будущем решат продать полученные доли: Тогда у них может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ. Доход от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения, облагается налогом. Однако они смогут воспользоваться имущественным налоговым вычетом (1 млн рублей) или уменьшить доход на сумму расходов на приобретение (в данном случае — нулевую, так как доли получены по дарению).

4. Значение факта проживания и оплаты коммунальных услуг

Фактическое проживание в квартире и оплата коммунальных услуг не являются юридическим основанием для регистрации права собственности. Эти обстоятельства могут иметь значение в судебном споре, например, для подтверждения добросовестного владения или в рамках иска о признании права собственности в порядке приобретательной давности, но для простой регистрации по договору они не требуются.

Выводы и рекомендации

1. Обязательный порядок действий: Вы не можете сразу оформить квартиры на себя и детей. Необходимо пройти два этапа:

   • Этап 1: Подать в Росреестр (лично, через МФЦ или нотариуса) заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к вам на основании имеющегося нотариального договора дарения. После этого вы станете единоличным собственником.
   • Этап 2: Обратиться к нотариусу для удостоверения договора(ов) дарения долей в праве собственности на квартиру в пользу каждого из ваших детей. После этого нотариус или вы сами подадите документы на регистрацию перехода права на доли к детям.

2. Налоги: При получении имущества по договору дарения от близкого родственника (и при последующем дарении долей детям) НДФЛ не уплачивается. Подавать налоговую декларацию в этих случаях не требуется.

3. Сроки и давность: Отсутствие срока для регистрации не является препятствием. Нотариально удостоверенный договор имеет силу. Однако рекомендуется оформить права как можно скорее, чтобы избежать потенциальных рисков (потеря документов, изменение законодательства, споры с третьими лицами).

4. Факт проживания не влияет на процедуру регистрации, но сохраняйте квитанции об оплате ЖКУ как доказательство владения.

5. Рекомендация: Соберите все имеющиеся документы (нотариальный договор дарения, свой паспорт, возможно, свидетельства о рождении детей для подтверждения родства) и обратитесь к нотариусу или в МФЦ для начала процедуры регистрации права на себя. При возникновении сложностей (например, если в Росреестре откажут в регистрации) следует обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и наследственном праве.