Возможность выписки членов семьи из муниципальной квартиры для её "продажи" и ваши права
Ситуация: Ответственный наниматель неприватизированной (муниципальной) квартиры хочет выписать вас и ваших несовершеннолетних детей для того, чтобы якобы "продать" жилье, и угрожает судом.
Анализ ситуации
1. Правовой статус квартиры и невозможность её продажи
Квартира является муниципальной, предоставленной по договору социального найма. Наниматель не является собственником, а лишь пользуется жильем на определенных условиях.
"По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда... обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 60)
"Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 60)
Вывод: Ответственный наниматель не может продать муниципальную квартиру, так как не является её собственником. Он обладает лишь правом пользования на условиях договора социального найма.
2. Ваши права как члена семьи нанимателя
Поскольку вы проживаете и зарегистрированы в квартире продолжительное время, вы, скорее всего, являетесь членом семьи нанимателя. Это дает вам равные с нанимателем права.
"Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 69)
"Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 69)
Вывод: Вы и ваши дети, как члены семьи нанимателя (или бывшие члены семьи, продолжающие проживать), обладаете равным правом пользования жилым помещением. Наниматель не может единолично лишить вас этого права.
3. Основания для принудительного выселения через суд
Жилищный кодекс устанавливает исчерпывающий перечень оснований для выселения из жилья по договору социального найма.
-
Задолженность по оплате: Периодическая просрочка платежей сама по себе не является достаточным основанием для выселения без предоставления другого жилья.
"Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 90)
Вывод: Только долг более 6 месяцев может быть основанием для выселения, и даже в этом случае суд обязан предоставить альтернативное жилье (обычно в общежитии). Ваши "иногда опоздания" под эту норму не подпадают.
-
Иные нарушения: Выселение без предоставления другого жилья возможно только в исключительных случаях:
"Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 91)
Из вашего описания таких действий не следует.
4. Особые права несовершеннолетних детей
Права детей на жилище защищаются особо. Их выселение существенно затруднено, особенно если это приведет к ухудшению жилищных условий.
"Ребенок имеет право жить и воспитываться в семье... право на совместное с [родителями] проживание, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 54)
"Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 56)
Суд обязан привлекать к участию в деле орган опеки и попечительства, который будет давать заключение о том, не нарушает ли выселение интересы детей. Отсутствие у вас иного жилья будет являться веским аргументом против выселения.
Выводы и рекомендации
-
Перспективы иска нанимателя: Шансы ответственного нанимателя выселить вас и, главное, ваших несовершеннолетних детей (8 и 12 лет) через суд крайне низки. Суд, скорее всего, откажет в иске, так как:
- Нет законных оснований для выселения (долга более 6 месяцев, нарушений правил пользования).
- Нарушаются ваши равные права как члена семьи нанимателя.
- Нарушаются жилищные права несовершеннолетних детей, что требует обязательного участия органа опеки.
- Цель "продажи" муниципальной квартиры незаконна и не может служить основанием для выселения.
-
Ваши действия в случае получения судебной повестки:
- Не игнорируйте суд. Явка обязательна. В случае неявки суд может рассмотреть дело без вас.
- Подготовьте письменные возражения на иск. В них укажите:
- Вы являетесь членом семьи нанимателя (или бывшим, но продолжающим проживать) и имеете равные права на пользование жильем (ст. 69 ЖК РФ).
- Проживаете более 7 лет, своевременно (с редкими опозданиями) участвуете в расходах.
- У вас нет иного жилья для проживания с двумя несовершеннолетними детьми.
- Наличие несовершеннолетних детей, чьи интересы будет защищать орган опеки.
- Отсутствие законных оснований для выселения, предусмотренных ст. 90, 91 ЖК РФ.
- Заявите ходатайство об участии в деле органа опеки и попечительства. Это ваше важнейшее право, так как их заключение будет иметь большой вес.
- Соберите доказательства: квитанции об оплате коммунальных услуг, свидетельства о рождении детей, любые документы, подтверждающие длительность проживания.
- Рассмотрите возможность обращения к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, особенно учитывая наличие несовершеннолетних детей.
-
Что делать сейчас: Вы можете попытаться донести до нанимателя, что её требование незаконно. Продать муниципальную квартиру она не может. Для этого необходимо сначала приватизировать её, на что потребуется письменное согласие всех совершеннолетних и несовершеннолетних (с 14 лет) членов семьи, зарегистрированных в квартире, включая вас и ваших детей (через вас как законного представителя). Без этого приватизация невозможна, а следовательно, невозможна и последующая продажа.
