Обмен долями возможен только при наличии согласия всех собственников. Поскольку обе квартиры находятся в долевой собственности, распоряжение каждой долей осуществляется по соглашению всех участников (статья 246 ГК РФ). В первой квартире собственники — только супруги, поэтому оба они, соглашаясь на передачу своих долей, дают необходимое согласие. Во второй квартире собственниками являются жена, муж и оба ребенка; каждый из них, действуя лично или через законных представителей, должен выразить согласие на отчуждение своей доли. В рамках договора мены такое согласие будет получено путем подписания договора всеми сторонами (родители как законные представители детей, с учетом разрешения органов опеки). Статья 246 прямо предусматривает, что участник долевой собственности вправе продать, подарить или иным образом распорядиться своей долей, а мена — один из способов распоряжения.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Ключевое ограничение касается несовершеннолетнего ребенка 16 лет. Он является подопечным в смысле опеки и попечительства, и отчуждение его доли во второй квартире (даже в обмен на долю в другой) требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Статья 37 ГК РФ прямо запрещает опекунам и попечителям совершать или давать согласие на сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе по обмену, без разрешения органа опеки. Поскольку ребенок является подопечным своих родителей (оба родителя — его попечители), для заключения договора мены необходимо получить разрешение на отчуждение его недвижимости. Это разрешение требуется даже если сделка является обменом, так как отчуждение все равно происходит.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, ... сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 37
Аналогичное требование закреплено в статье 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве». Она конкретизирует, что предварительное разрешение органа опеки требуется на совершение опекунами и попечителями любых сделок по отчуждению имущества подопечного, включая обмен, а также на сделки, которые могут повлечь уменьшение стоимости имущества. В вашем случае родители (попечители) дают согласие на отчуждение доли несовершеннолетнего, поэтому они обязаны получить такое разрешение до подписания договора.
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
Статья 20 того же Закона устанавливает, что отчуждение недвижимости подопечного по договору мены допускается только при условии, что сделка совершается к выгоде подопечного. Орган опеки проверит, не ухудшается ли имущественное положение ребенка: потеря доли во второй квартире должна компенсироваться получением доли в первой квартире, которая по стоимости как минимум равноценна. Если первая квартира дороже или дешевле, может потребоваться доплата, чтобы сделка не уменьшила стоимость имущества ребенка. Разрешение выдается под условием такой выгоды.
Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; ... Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20
Поскольку квартиры являются имуществом, нажитым супругами в браке, они составляют их совместную собственность (статья 34 Семейного кодекса РФ). Даже после регистрации долей в ЕГРН (по 1/2 в первой, по 1/4 у каждого супруга во второй) эти доли остаются объектами совместной собственности супругов, что влияет на возможность их раздела. При разводе супруги вправе разделить это имущество по соглашению, но соглашение должно быть нотариально удостоверено (статья 38 СК РФ). В вашем случае обмен долями между супругами (жена отдает 1/2 первой квартиры и получает 1/4 мужа во второй) является одновременно разделом общего имущества. Поэтому в договоре мены следует явно указать, что в части взаимоотношений супругов он является соглашением о разделе общего имущества, подлежащим нотариальному удостоверению. Договор мены, по общему правилу, также требует нотариального удостоверения для долей в недвижимости — эта норма не содержится в представленном контексте, но она установлена пунктом 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», и её необходимо соблюдать; без нотариуса Росреестр не зарегистрирует переход прав.
Статья 34 СК РФ определяет, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К такому имуществу относятся, в частности, недвижимые вещи, приобретенные за счет общих доходов супругов. В данной ситуации квартиры, приобретенные в браке, являются совместной собственностью супругов, что влияет на порядок их раздела и возможность передачи долей детям.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов... Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Если обмениваемые доли не равноценны по стоимости, применяется статья 568 ГК РФ: товары предполагаются равноценными, но при неравноценности сторона, получающая более дорогое имущество, обязана оплатить разницу. В вашей ситуации жена отдает 1/2 первой квартиры, а получает 3/4 второй (доли мужа и детей). Соответственно, если стоимость 1/2 первой квартиры меньше или больше стоимости 3/4 второй, может потребоваться доплата. Это важно для оценки выгоды несовершеннолетнего: чтобы сделка была признана органом опеки выгодной для ребенка, его доля в первой квартире (которую он получит) должна быть не менее стоимости отданной доли во второй. Если потребуется доплата, её можно предусмотреть в договоре.
Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 568
Наконец, раздел общего имущества участников долевой собственности (например, если бы вместо мены вы решили произвести раздел каждой квартиры) возможен по соглашению (статья 252 ГК РФ). Но в данном случае вы хотите не разделить один объект, а обменять доли между разными квартирами, поэтому статья 252 применима лишь дополнительно: она подтверждает, что участники вправе договариваться о способах изменения долей. Однако более подходящей является именно мена, так как происходит встречная передача имущества между разными объектами.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252
Таким образом, единый договор мены между всеми четырьмя участниками допустим, но требует: (а) нотариального удостоверения (в силу закона о регистрации недвижимости, что не отражено в контексте, но необходимо); (б) предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего, которое будет выдано только если сделка к выгоде ребенка (равноценный обмен с возможной доплатой). Развод не препятствует заключению такого договора ни до, ни после расторжения брака; до развода проще оформить нотариальное соглашение о разделе имущества супругов, которое можно объединить с договором мены.
