- Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. ... Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 253
Квалификация данной сделки как оспоримой, а не ничтожной, прямо следует из статьи 168 ГК РФ, которая разграничивает последствия нарушения закона. В соответствии с этой статьей сделка, нарушающая требования закона, является оспоримой, если только она не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В вашем случае нарушены права супруги продавца — это частный интерес, а не публичный, поэтому сделка не может быть признана ничтожной по данному основанию. К тому же специальная норма СК РФ (ст. 35) уже прямо устанавливает оспоримость такой сделки.
- За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 168
Статья 166 ГК РФ уточняет процедуру оспаривания: требование о признании оспоримой сделки недействительной может предъявить лицо, указанное в законе (в данном случае — супруга Сергея). Важно, что сторона, которая своим поведением выражала волю сохранить сделку, не вправе её оспаривать. Это означает, что если супруга после 2021 года одобряла сделку (например, получала доходы от участка или не предъявляла претензий), её шансы на оспаривание снижаются.
- Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 3. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительно
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 166
Ключевым для вас является срок исковой давности. Статья 181 ГК РФ устанавливает, что по требованию о признании оспоримой сделки недействительной срок составляет один год. В вашей ситуации течение этого срока начинается со дня, когда супруга Сергея узнала или должна была узнать о совершении сделки. Если она узнала в 2021 году (например, после регистрации перехода права), то годовой срок давно истёк, и она утратила право на иск. Однако если она узнала недавно (например, когда вы начали готовить участок к продаже), срок ещё может не истечь, и риск предъявления иска сохраняется.
- Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 181
Наконец, если сделка всё же будет признана недействительной, наступают последствия, предусмотренные статьёй 167 ГК РФ: каждая сторона обязана возвратить другой всё полученное по сделке (двусторонняя реституция). Это означает, что вам придётся вернуть участок, а Сергей — возвратить уплаченные деньги. Однако если вы считаете себя добросовестными приобретателями (не знали и не могли знать об отсутствии согласия), вы можете ссылаться на это обстоятельство в суде, но прямого указания в данной статье на защиту добросовестных приобретателей при оспоримых сделках нет — соответствующие нормы содержатся в других статьях ГК РФ (например, ст. 302 о виндикации), которые не приведены в контексте. В целом, для защиты ваших прав важно заручиться последующим согласием супруги на сделку 2021 года — хотя в представленных нормах нет прямого указания на такую возможность, по аналогии с общими правилами об одобрении сделок (ст. 183 ГК РФ) можно попытаться получить от супруги нотариально удостоверенное согласие, подтверждающее, что она не возражает против продажи участка Сергеем. Это согласие должно быть датировано текущим моментом, но явно указывать на одобрение сделки 2021 года, что практически лишает её оснований для оспаривания.
- Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 167
