В описанной ситуации центральное место занимают правоотношения, связанные с использованием средств материнского (семейного) капитала и соблюдением обязательств по выделению долей членам семьи (родителям и детям) в жилом помещении, приобретенном с использованием этих средств. У гражданина есть квартира, купленная с привлечением материнского капитала, в которой, как следует из закона, должны быть выделены доли всем членам семьи (включая ребенка 16 лет). Теперь он планирует приобрести другую квартиру и впоследствии продать первую.
Юридически значимым является то, что при использовании маткапитала на покупку жилья возникает обязанность оформить его в общую долевую собственность родителей и детей. Эта обязанность сохраняется до момента погашения ипотеки (если таковая была) или сразу после покупки. Если доли еще не выделены (а это часто происходит позднее, особенно при наличии ипотеки), то продажа первой квартиры без предварительного выполнения этого обязательства невозможна, так как права несовершеннолетнего (16 лет) должны быть защищены, и потребуется согласие органов опеки.
Суть ситуации: происходит замена одного объекта недвижимости на другой. Поскольку ребенок (16 лет) является участником долевой собственности в первой квартире (или ему должна быть выделена доля), его имущественные права не должны ухудшаться. Ключевой вопрос — как законно перевести обязательство по выделению доли с первой квартиры на вторую, чтобы не нарушить права ребенка. При этом продажа первой квартиры до приобретения второй и выделения в ней долей невозможна без специального разрешения органов опеки, так как это лишит ребенка единственного жилья.
Также юридически значимыми являются вопросы об одновременности сделок: покупка новой квартиры и продажа старой могут происходить как последовательно, так и одновременно (например, в рамках одной сделки с зачетом средств). Однако в любом случае требуется либо предварительное выделение долей в новой квартире, либо одновременное совершение действий (продажа старой и покупка новой с одновременным наделением долей ребенка). Возраст ребенка (16 лет) имеет значение: он уже может давать письменное согласие на сделки (с учетом его дееспособности), но окончательное решение о продаже доли несовершеннолетнего (если доля уже выделена) принимает орган опеки при условии, что взамен он получит равноценное жилье. Если доли еще не выделены, то продажа первой квартиры и покупка второй требуют оформления обязательства о выделении долей в новой квартире.
Улучшение жилищных условий формально не обязательно, но закон требует, чтобы права ребенка не были ущемлены: новая квартира должна быть не хуже по качественным и количественным характеристикам (площадь, стоимость), в противном случае органы опеки могут отказать в разрешении на продажу. Таким образом, все действия (продажа, покупка, выделение долей) должны быть согласованы во времени, и главное условие — ребенок не должен остаться без собственности.
Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, средства материнского (семейного) капитала направляются строго на улучшение жилищных условий. Поскольку первая квартира была приобретена с использованием этих средств, при ее последующей продаже и покупке нового жилья необходимо обеспечить, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились. Это означает, что выделение долей ребенку в новой квартире должно предшествовать продаже старой либо быть совершено одновременно с ней, чтобы соблюсти цель улучшения. Если продать первую квартиру до того, как ребенок получит долю в новом жилье, возникнет риск нарушения обязательства, принятого при использовании маткапитала. Таким образом, выделение долей в новой квартире до продажи предыдущей является правомерным, при условии что размер долей ребенка будет не менее того, который он имел (или должен был иметь) в первой квартире, а сама новая квартира отвечает санитарным и техническим нормам для проживания.
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий 1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Статья 7 того же закона регламентирует механизм распоряжения средствами маткапитала путем подачи заявления. В данной ситуации средства маткапитала уже были использованы на приобретение первой квартиры, поэтому повторное распоряжение ими невозможно. Эта норма не применима к последующим действиям по продаже и покупке, так как заявление о распоряжении для новой квартиры не требуется — маткапитал уже потрачен. Однако если бы вы планировали использовать остаток средств маткапитала (если он еще не израсходован полностью), то пришлось бы подавать новое заявление, но в описанных обстоятельствах это неактуально.
Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала. 1. Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом. 3. Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направл
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
Общие положения ГК РФ о долевой собственности, в частности ст. 244, создают правовую основу для определения режима долей ребенка в обеих квартирах. Ребенок является участником долевой собственности в первой квартире (в силу обязательства выделить долю при использовании маткапитала), и эта доля должна быть воспроизведена в новой квартире. Статья 244 не содержит специальных требований к объему долей, но устанавливает, что долевая собственность возникает на основаниях, предусмотренных законом или договором. В данном случае основанием для выделения доли ребенку в новой квартире служит обязательство, вытекающее из использования маткапитала, что прямо подпадает под общую норму.
Статья 244 ГК РФ определяет понятие и основания возникновения общей собственности, включая долевую и совместную. Это может быть полезно для понимания правового режима долей в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала, и порядка выделения долей детям. Однако статья не содержит прямых норм о материнском капитале, поэтому ее применение ограничено общими положениями о собственности.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 244
Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Это критично для планируемых сделок. В первой квартире ребенку принадлежит доля (или должна быть выделена), поэтому ее продажа возможна только с согласия ребенка (через его законного представителя) и других сособственников. Выделение долей ребенку в новой квартире до продажи старой также требует соглашения всех участников — то есть вы, как родитель, и ребенок (с учетом его возраста) должны договориться о размере долей. Одновременное совершение сделок (покупка новой квартиры с одновременной продажей старой) юридически допустимо, но при этом необходимо, чтобы договор купли-продажи новой квартиры содержал условие о выделении долей ребенку, а сделка по продаже старой квартиры заключалась только после того, как ребенок станет собственником доли в новом жилье, либо в рамках одной взаимосвязанной сделки с нотариальным удостоверением обязательства.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 246
Контекст не содержит специальных норм, регулирующих возраст ребенка для целей выделения долей и совершения сделок. Возраст 16 лет имеет практическое значение: согласно общим нормам ГК РФ (ст. 26, 28 — в контексте отсутствуют), несовершеннолетние от 14 до 18 лет могут распоряжаться своим имуществом с письменного согласия законных представителей (родителей). То есть для выделения долей ребенку 16 лет в новой квартире и для дачи согласия на продажу его доли в старой квартире потребуется его личное участие и согласие родителя. Это не создает препятствий, но требует надлежащего оформления. Если бы ребенок был младше 14 лет, все действия совершали бы родители без его личного участия.
