Здравствуйте, подскажите: есть квартира, купленная с маткапиталом. Если я куплю еще одну квартиру и потом выставлю ту, с маткапиталом, на продажу, можно ли будет сначала выделить доли ребенку в этой новой квартире? Ребенку 16 лет. Или можно это сделать одновременно: продавать и покупать?
НейроадвокатВ описанной ситуации центральное место занимают правоотношения, связанные с использованием средств материнского (семейного) капитала и соблюдением обязательств по выделению долей членам семьи (родителям и детям) в жилом помещении, приобретенном с использованием этих средств. У гражданина есть квартира, купленная с привлечением материнского капитала, в которой, как следует из закона, должны быть выделены доли всем членам семьи (включая ребенка 16 лет). Теперь он планирует приобрести другую квартиру и впоследствии продать первую.
Юридически значимым является то, что при использовании маткапитала на покупку жилья возникает обязанность оформить его в общую долевую собственность родителей и детей. Эта обязанность сохраняется до момента погашения ипотеки (если таковая была) или сразу после покупки. Если доли еще не выделены (а это часто происходит позднее, особенно при наличии ипотеки), то продажа первой квартиры без предварительного выполнения этого обязательства невозможна, так как права несовершеннолетнего (16 лет) должны быть защищены, и потребуется согласие органов опеки.
Суть ситуации: происходит замена одного объекта недвижимости на другой. Поскольку ребенок (16 лет) является участником долевой собственности в первой квартире (или ему должна быть выделена доля), его имущественные права не должны ухудшаться. Ключевой вопрос — как законно перевести обязательство по выделению доли с первой квартиры на вторую, чтобы не нарушить права ребенка. При этом продажа первой квартиры до приобретения второй и выделения в ней долей невозможна без специального разрешения органов опеки, так как это лишит ребенка единственного жилья.
Также юридически значимыми являются вопросы об одновременности сделок: покупка новой квартиры и продажа старой могут происходить как последовательно, так и одновременно (например, в рамках одной сделки с зачетом средств). Однако в любом случае требуется либо предварительное выделение долей в новой квартире, либо одновременное совершение действий (продажа старой и покупка новой с одновременным наделением долей ребенка). Возраст ребенка (16 лет) имеет значение: он уже может давать письменное согласие на сделки (с учетом его дееспособности), но окончательное решение о продаже доли несовершеннолетнего (если доля уже выделена) принимает орган опеки при условии, что взамен он получит равноценное жилье. Если доли еще не выделены, то продажа первой квартиры и покупка второй требуют оформления обязательства о выделении долей в новой квартире.
Улучшение жилищных условий формально не обязательно, но закон требует, чтобы права ребенка не были ущемлены: новая квартира должна быть не хуже по качественным и количественным характеристикам (площадь, стоимость), в противном случае органы опеки могут отказать в разрешении на продажу. Таким образом, все действия (продажа, покупка, выделение долей) должны быть согласованы во времени, и главное условие — ребенок не должен остаться без собственности.
Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, средства материнского (семейного) капитала направляются строго на улучшение жилищных условий. Поскольку первая квартира была приобретена с использованием этих средств, при ее последующей продаже и покупке нового жилья необходимо обеспечить, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились. Это означает, что выделение долей ребенку в новой квартире должно предшествовать продаже старой либо быть совершено одновременно с ней, чтобы соблюсти цель улучшения. Если продать первую квартиру до того, как ребенок получит долю в новом жилье, возникнет риск нарушения обязательства, принятого при использовании маткапитала. Таким образом, выделение долей в новой квартире до продажи предыдущей является правомерным, при условии что размер долей ребенка будет не менее того, который он имел (или должен был иметь) в первой квартире, а сама новая квартира отвечает санитарным и техническим нормам для проживания.
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий 1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, без предварительного исполнения обязательства о выделении долей детям в новом жилье создает риск признания сделки недействительной и привлечения к ответственности за нецелевое использование средств господдержки. Выделить доли ребенку в новой квартире до продажи старой можно и нужно, а обе сделки допустимо провести практически одновременно, выстроив их в юридически безопасной последовательности. Ключевое условие — ребенок не должен ни на минуту остаться без собственности, а размер его доли в новом жилье не может быть меньше того, что полагался ему в старом.
