Правовой режим квартиры, приобретенной супругами в браке, определяется прежде всего нормами Семейного кодекса РФ. Поскольку вы покупали квартиру в период брака и не заключали брачный договор или соглашение о разделе имущества, действует законный режим имущества супругов. В силу ст. 34 Семейного кодекса РФ все имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно оформлено.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов ... недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Это означает, что сама по себе запись в старом бумажном свидетельстве «общая совместная собственность» полностью соответствует закону: доли в таком режиме не определяются, право принадлежит обоим супругам сообща, без выделения долей. Запись в личном кабинете налоговой службы, где указан вид права «общая совместная собственность» и одновременно «доля владения — 1/2», носит технический характер — налоговый орган для целей исчисления налога на имущество физических лиц условно делит объект пополам между сособственниками, однако это не изменяет правового режима. Юридически, пока доли не определены в установленном порядке, квартира остается в совместной, а не в долевой собственности.
Порядок определения долей в общем имуществе супругов урегулирован ст. 39 Семейного кодекса РФ. Согласно этой норме, при разделе общего имущества супругов доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Таким образом, по умолчанию каждый из вас имеет право на 1/2 долю в праве собственности, но это право реализуется только после раздела имущества или установления долевой собственности.
- При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Пока вы не разделили имущество, ваши доли не выделены, и вы не можете распорядиться «своей долей» как долей в праве общей долевой собственности. Статья 244 Гражданского кодекса РФ разграничивает общую долевую и общую совместную собственность, а также устанавливает возможность перехода от совместной к долевой собственности.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Это означает, что в вашей ситуации квартира находится в совместной собственности (доли не определены), и для того чтобы продать именно долю, необходимо сначала установить долевую собственность. Это можно сделать либо по взаимному соглашению (заключив соглашение о разделе имущества или об определении долей), либо через суд, если муж не согласен. Статья 245 ГК РФ закрепляет, что, если доли не определены, они считаются равными — это корреспондирует с presumption равенства долей, установленной ст. 39 СК РФ.
- Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 245
Таким образом, при разделе ваши доли будут признаны равными, но пока вы их не определили, продать «свою половину» как самостоятельный объект права вы не можете. Распоряжение объектом совместной собственности регулируется ст. 35 Семейного кодекса РФ. Согласно п. 1 этой статьи, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию. Это значит, что для продажи всей квартиры требуется согласие обоих супругов, и без согласия мужа вы не сможете совершить сделку по отчуждению квартиры в целом.
- Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Если же ваша цель — продать именно свою долю после выделения её из совместной собственности, то после того как будет оформлена долевая собственность, вступят в силу нормы ГК РФ о долевой собственности. Статья 246 ГК РФ устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Однако участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю, но с соблюдением преимущественного права покупки остальных участников, предусмотренного ст. 250 ГК РФ.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности (в данном случае ваш муж) имеют преимущественное право покупки. Об этом говорит ст. 250 ГК РФ.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Итак, резюмируя по вашим вопросам.
Запись в личном кабинете налоговой «доля владения 1/2» при виде права «общая совместная собственность» не означает, что квартира юридически находится в равных долевых долях. Это техническое отображение для налоговых целей. По закону квартира находится в совместной собственности без определения долей. Однако при разделе доли по умолчанию признаются равными (ст. 39 СК РФ).
Для продажи «своей доли» вам необходимо сначала выделить долю из совместной собственности. Это можно сделать:
- по соглашению с мужем (подписать соглашение об определении долей, удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре);
- или через суд, если муж отказывается (с требованиями о разделе общего имущества и признании права на 1/2 долю в праве собственности).
После регистрации права общей долевой собственности с долями 1/2 за каждым вы сможете продать свою долю, соблюдая преимущественное право покупки мужа (ст. 250 ГК РФ). Если муж отказывается от покупки или не отвечает в течение месяца после письменного уведомления, вы вправе продать долю третьему лицу.
Без предварительного определения долей продать «свою долю» невозможно, так как в режиме совместной собственности доли не выделены. Продать можно только всю квартиру с обоюдного согласия обоих супругов (ст. 35 СК РФ). Поскольку муж отказывается, единственный способ реализовать свои имущественные права — обратиться в суд с иском о разделе общего имущества.
